新挑戰下住房租賃企業長遠發展路徑探析

文/邢景朋

自國務院與各地區實施鼓勵住房租賃市場發展的相關政策以來，多種類型的住房租賃企業如雨后春筍般出現。眾多的房地產企業與房地產中介機構等市場主體通過不同途徑積極布局住房租賃市場，形成了許多知名的住房租賃企業，它們對穩定住房租賃市場發揮了重要的作用。[1]大量住房租賃企業的出現促進了住房租賃市場的發展。與國外住房租賃市場相比，我國住房租賃市場起步較晚，總體發展水平相對滯后，還存在配套法律法規不健全與市場監督管理水平不高等問題，這些不足影響了住房租賃企業的長遠發展。[2]部分住房租賃企業受擴大市場占有率與贏利驅動等因素的影響，采取高收低租、壓縮裝修周期與違規使用“租金貸”等非科學與非常規的方式拓展市場，致使企業長期運營難以為繼。一些初創型的住房租賃企業在面臨經營管理困境時，僅依靠企業能力難以化解難題，企業只能選擇停止運營，此舉嚴重損害了承租人的自身利益，也對住房租賃市場的發展造成了不利影響。

當前，我國住房租賃市場已經進入成長的陣痛期與調整期，住房租賃企業既迎來了發展的新機遇，也面臨著發展的新挑戰。為此，住房租賃企業要善于把握發展機遇，有效提升企業的綜合運營管理能力，積極探索適應企業自身長遠發展的路徑，以充分適應新階段住房租賃市場的發展要求。與此同時，政府相關部門也要及時評估住房租賃市場的總體發展情況，不斷結合市場發展出現的新特點，實施新的管理舉措，構建良好的政策環境與市場環境。

一、住房租賃市場現狀分析

（一）發展現狀分析

經過多年的發展，尤其是國家積極鼓勵發展住房租賃市場以來，住房租賃市場產生了多種經營類型、多個知名品牌，以及采用不同贏利模式的住房租賃企業。經營類型，主要包括輕資產模式、重資產模式與輕重資產結合模式；住房租賃企業品牌，包括房地產開發企業創立的品牌、房地產中介機構創立的品牌與新興的集中式住房租賃企業品牌；贏利模式，包括租金收入模式、服務贏利模式與資產證券化模式。[3]眾多住房租賃企業的出現為住房租賃市場提供了大量的房源，在一定程度上解決了住房租賃市場房源不足的問題，有效地滿足了進城務工人員與新就業大學生等新市民的居住需求。

（二）經營現狀分析

部分住房租賃企業發展思路急功近利，發展定位不清晰，經營管理水平滯后。在發展的過程中，企業沒有處理好當前與長遠的發展關系；在拓展市場時，企業也沒有將企業綜合管理能力與市場規模、發展要求相匹配。企業往往把經營管理目標集中在搶占市場、增加市場占有率方面，致使企業的發展遇到較大的問題。據業內不完全統計，從2017年12月至今，全國已有近40家長租公寓出現問題，2020年“爆雷”企業已達20余家。[4]住房租賃行業民生屬性較強，住房租賃企業一旦出現問題，不僅影響出租人與承租人的切身利益，還會影響到社會的穩定與和諧。

國內住房租賃企業停止經營的原因主要為企業經營管理不善，管理者沒有深諳行業的發展規律，盲目擴張經營管理規模，其自身的經營管理能力與工作團隊的經營管理素質難以適應市場的發展需求。

停止經營的住房租賃企業絕大部分為初創期的中小民營企業。國有住房租賃企業與非國有住房租賃品牌企業均能夠較好地承擔社會責任，按照政府的政策要求、市場的需求與企業的發展定位穩步拓展住房租賃市場。

一個地區的城鎮化水平高低與住房租賃企業數量的多少存在密切的關系。我國東部地區經濟發展基礎好，城鎮化水平高，產業優勢強，城市的流動人口多，住房租賃市場總體發展也較中部與西部地區成熟，東部地區也成為國內住房租賃企業最密集的區域。同理，東部地區停止運營的住房租賃企業數量也遠遠多于中部地區與西部地區，尤其是杭州與南京兩地，出現經營管理問題的住房租賃企業數量相對較多。

二、住房租賃市場存在的問題

（一）企業發展定位不清晰

知名住房租賃企業在組建之初即形成了清晰的發展定位與科學的發展規劃，有效保障了企業在后續的發展中可以按照既定的工作計劃扎實做好租賃住房運營管理工作，企業還能夠根據市場變化情況與企業自身情況對發展定位進行適應性的調整。住房租賃市場上也有許多企業發展定位不清晰，發展路徑不明確，發展措施不完善。企業把工作重心放在擴大市場規模方面，采取高租金的方式從市場上收取房源，增加占有房源的數量，再以低租金的方式出租房源，增加市場租戶的數量。該類企業通常收取承租人半年或全年的租金用于支付房東的月度或季度租金，賺取租金差價，形成“資金池”以向市場收集更多房源，達到擴大經營規模的目標。許多初創期的中小住房租賃企業資金實力有限，缺乏競爭優勢。因此，企業如果經營管理不善，出現資金鏈斷裂的情況，就會面臨難以繼續運營的危機，甚至有停止運營的風險，進而引發一系列問題。一方面，企業難以向房東繼續支付租賃房源的租金，房東只能要求承租人搬離；另一方面，承租人已經支付了全年的租金，卻面臨無房可住的處境。這嚴重損害了房東與租客的切身利益。通過梳理分析可知，近兩年市場上停止運營的住房租賃企業大部分都屬于初創型企業，沒有清晰的發展定位與理性的市場拓展方式。

（二）經營管理方式粗放

受限于住房租賃行業的發展還處于起步階段，行業的贏利模式尚不成熟，市場上住房租賃企業的經營管理水平也參差不齊?，F階段，住房租賃行業發展總體呈現出兩極分化趨勢。一些品牌企業深諳住房租賃行業的發展規律，有著清晰的業務布局與發展規劃，經營管理規章制度較為健全，管理人員素質也相對較高，企業多措并舉地提高租賃住房經營管理水平，伴隨企業經營管理規模的日益擴大，企業的贏利能力與管理水平也在不斷提升。當然，市場上也有一些中小住房租賃企業發展目光短淺，經營管理能力滯后，內部規章制度不完善，管理人員素質低下，企業的經營管理能力與企業占有的市場規模嚴重不匹配。企業為了加快房源周轉速度，企圖利用較短的時間增加租金收入，不合理地采取壓縮房屋裝修周期的運營方式，導致出租房屋甲醛超標，嚴重損害了承租人的身體健康，也對行業的發展造成不利影響。

（三）融資瓶頸突出

住房租賃行業具有明顯的規模經濟特征。企業正式運營前期，在拓展市場時需要投入大量的資金用于人員招聘、房源獲取、房屋裝修、廣告投入與信息化建設等工作環節，后續企業在運營管理時仍需要大量的資金才能保障正常的經營工作。而住房租賃企業的融資又面臨渠道狹窄與成本高等多重問題，尤其是一些中小企業，普遍缺乏貸款所需的土地與房地產等抵押品。目前，金融機構針對中小企業的融資產品相對較少，即使有相應的融資產品，準入門檻也相對較高。這些融資難題無疑進一步增加了企業融資的難度，致使部分企業為了快速獲取資金，在項目運營時違法違規運用“租金貸”的方式。

（四）市場監督管理水平滯后

總體而言，住房租賃市場的發展不平衡、不充分問題較為突出，行業自律能力也相對較差。部分住房租賃企業忽略了住房的民生屬性，而只注重追求經濟利潤，市場監督管理水平還不能全面滿足行業發展的要求?，F階段，政府主管部門對住房租賃市場的監管以事后監管為主，以事前監管與事中監管為輔。在住房租賃企業的日常經營管理中，政府與相關行業協會對企業的監管力度與指導力度有限。

（五）部分知名企業剝除住房租賃業務

近年來，在租購并舉與房地產銷售市場調控力度加大等多重政策因素的影響下，部分知名企業逐漸涉足住房租賃市場，希望能夠拓寬企業的贏利渠道，增加企業的利潤來源，探索多元化的發展模式。雖然國家為住房租賃市場的發展創造了良好的政策環境，積極鼓勵支持市場主體參與住房租賃市場，但國內住房租賃市場的總體發展還不成熟，相關的法律法規還不健全，住房租賃企業還沒有形成持續的、穩定的贏利模式。受住房租賃行業投資回報期長、投資回報率低、融資貴和融資難等多種因素的影響，部分知名企業在布局住房租賃市場后，不得不面臨連年虧損的困境。為了不影響企業的總體贏利水平與發展目標，企業不得不對發展戰略進行適應性調整，采取從企業主營業務中剝離住房租賃業務的發展方式。在一定程度上，部分知名企業剝除住房租賃業務對住房租賃市場的發展造成了一定的負面影響，影響了住房租賃行業的發展預期，也削弱了部分中小住房租賃企業的發展信心。

三、住房租賃企業長遠發展路徑探析

（一）科學地明確發展定位

定位是企業發展的關鍵，是企業經營管理的目標導向。許多住房租賃企業在發展過程中遇到困難，找不到適合企業自身狀況的經營管理模式，其主要原因在于企業成立之初沒有明確清晰的發展定位，也沒有樹立正確的經營理念，企業的經營管理團隊缺乏戰略性的管理思維與戰術性的發展規劃。因此，住房租賃企業要注重在頂層設計上明確企業的發展定位，這樣才能為企業的發展提供良好的保障。住房租賃企業要緊密結合住房具有的市場性與民生性等獨特屬性，細分住房租賃行業特點，摸索住房租賃行業的發展規律。住房租賃企業的發展定位要立足長遠，發展路徑要清晰明確，從而努力探索適合企業自身狀況的發展模式，將創造經營利潤與承擔社會責任有機統一。住房租賃企業要根據企業住房運營管理工作中存在的眾多薄弱環節，著重強化項目的投資分析、產品規劃、成本控制、招租運營與項目維護等核心工作能力，采取多種方式加強企業的策劃、招租與運營管理團隊建設，構建合理的人才梯隊，夯實企業的發展基礎。

（二）穩步提升經營管理水平

經營管理水平的高低關系到企業市場競爭能力的強弱。住房租賃企業在探索發展路徑時，必須著重探索能夠提升企業經營管理水平的具體舉措。企業經營管理水平的提升是一項專業性與長期性的工作，住房租賃企業在短期內提升經營管理水平最有效、最便捷的方式是向知名住房租賃企業學習。住房租賃企業要堅持“引進來”與“走出去”相結合，緊跟住房租賃市場發展形勢，把握租賃住房經營管理工作規律，找到契合實際的學習標桿，吸收借鑒其成熟的運營管理經驗。國有住房租賃企業與非國有住房租賃企業的經營管理模式與管理機制存在較大區別。因此，企業的學習標桿選擇要準確恰當，標桿住房租賃企業的發展定位要與學習企業基本匹配，發展戰略要與學習企業基本適應，發展階段要與學習企業基本契合，這樣才有更大的學習價值，也更有利于提升企業的經營管理水平。

（三）加大對住房租賃行業的金融支持力度

住房租賃行業要健康快速地發展，必須得到更好的金融支持。長期以來，受國內信用體系不完善等因素的影響，市場上的金融機構更多側重于支持國有企業與知名的非國有企業，導致一些新興行業與新設企業無法得到金融機構的有效支持。國家在政策層面已經明確了金融機構需要加大對住房租賃行業的支持力度。2017年7 月18日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委與公安部等九部委在《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）中，提出金融機構支持住房租賃市場的基本要求與方式。通知下發以來，各地區在政策執行和落實上與預期相比仍有一定的差距，一些小微住房租賃企業獲得貸款的難度依然較大，影響了其業務的拓展與長遠的發展。因此，金融機構應該深入貫徹相關政策的具體要求，結合住房租賃行業的融資特點，不斷優化信貸結構，創新金融服務產品，使符合要求的住房租賃企業能夠得到金融機構的有力支持，減少其發展的后顧之憂。

（四）加強對住房租賃行業的監管

租賃住房作為解決城市流動人口居住問題的重要途徑，政府相關部門要對整個行業的運營與發展實施科學的監督管理，這樣才能為住房租賃行業的發展提供良好的保障。從現階段住房租賃行業出現的問題來看，政府相關部門要按照鼓勵發展與規范管理并重的工作思路，合理劃分事前、事中、事后的監管范圍以及監管規則。事前監管要明確行業的準入標準，格外加強對住房租賃企業收取租金的監管，可以探索通過要求非國有住房租賃企業在銀行設立專門的租賃資金存款監管賬戶的方式，把收繳的租金與押金等租賃資金存入資金存款賬戶，從源頭上有效遏制“跑路”與“暴雷”風險；事中監管要通過定期與不定期相結合的工作方式開展監督檢查，督促和指導住房租賃企業建立更加嚴格、更加透明、更加規范的運營管理體系，如在監管過程中發現存在違法違規問題，要運用行政處罰、聯合懲戒和移送司法機關等多種方式進行處理，形成震懾效應；事后監管要不斷結合住房租賃行業發展的新形勢、呈現的新變化，及時對已有的相關政策法規進行評估，不斷完善相關政策法規，構建合理的住房租賃行業退出機制，營造健康良好的發展環境。

（五）細化扶持行業發展舉措

健康發展的住房租賃行業既需要運營企業樹立正確的經營理念，做到合法合規經營，也需要政府相關部門采取具體的扶持行業發展舉措。經過數年激烈的市場競爭后，住房租賃行業的發展路徑與發展方向已經基本明朗，行業內在營的住房租賃企業普遍希望在市場上站穩腳跟，實現良好的發展。為了促進住房租賃市場的健康發展，要充分調動住房租賃企業發展的積極性，穩定住房租賃企業的發展信心。在當前的挑戰下，政府相關部門需要結合住房租賃行業的發展現狀，制定具體的扶持措施，設立專項扶持資金，加大對住房租賃行業優秀企業的支持力度。政府相關部門要充分利用扶持資金的導向作用，細化具體的獎勵標準。獎勵標準要緊密結合住房租賃企業的經營誠信程度、房源數量、出租率、租賃備案情況與租賃平臺對接等多種因素，設立合理的評分體系，根據政府相關部門對住房租賃企業評分的高低，確定具體的扶持資金標準。同時，還要明確企業獲得專項扶持資金的具體用途。住房租賃企業要定期就專項扶持資金的使用情況向政府相關部門提交專題報告，并自覺接受政府相關部門的監督管理。