化危為機，促進房地產業健康發展
——“疫情防控背景下房地產業平穩發展”研討會綜述

（整理：周明）

5月14日下午，由上海市房產經濟學會主辦，《上海房地》編輯部、上海師范大學房地產經濟研究中心、華東師范大學房地產與城市管理政策研究工作室、上海市房地產科學研究院房地產經濟研究所四家單位承辦的“疫情防控背景下房地產業平穩發展研討會暨2020年《上海房地》作者座談會”，以網絡會議的形式召開，這是在疫情防控、保持社交距離的情況下利用網絡視頻技術進行學術研討和交流學習的一次嘗試。

上海市房產經濟學會會長、《上海房地》編委會主任沈正超在會議開始時致辭，上海師范大學房地產經濟研究中心主任、《上海房地》副主編崔光燦，上海市房地產科學研究院副院長、《上海房地》主編嚴榮分別主持了主題發言和作者圓桌討論，上海師范大學房地產經濟研究中心教授杜雪君、同策房地產咨詢股份有限公司研究院研究總監宋紅衛、V領地研究院院長胡峰、上海城方租賃住房運營管理有限公司副總經理沈皓彬、58同城安居客房產研究院首席分析師張波、上海銳翔上房物業管理有限公司董事長張圣哲六位嘉賓，分別作了“疫情防控背景下的土地交易市場現狀與趨勢”、“2020年疫情影響下房地產市場發展趨勢”、“疫情防控背景下長租公寓機遇與挑戰”、“疫情防控背景下租賃住房運營”、“疫情防控背景下房地產信息平臺發展”、“疫情防控下物業服務企業的挑戰與機遇”專題演講。華東師范大學房地產與城市管理政策研究工作室負責人胡金星、上海市房地產科學研究院經濟所黃程棟分別就工作室研究選題和疫情對房地產業的影響作了介紹。

一、 疫情對房地產市場發展的影響

（一）歷史上疫情和危機所產生的影響

1. 2008年全球金融危機對房地產市場的影響。中國通過4萬億元刺激計劃和加大基礎設施建設投入，利用土地和資金這一重要的政策工具，支撐當時的經濟發展，其正向影響十分明顯。但其帶來2009年房地產價格大幅攀升的負向效應，很多城市房地產價格直接上升了70%-80%。

2. 2003年SARS疫情對香港房地產市場的影響。數據表明，雖然其對成交量的影響比較明顯，但其對房地產價格的影響不大，價格下降其實不到2%。

3. 1854年英國倫敦蘇活區寬街霍亂疫情的影響。短期影響：十年內該區域房屋租金下降了11%-13%；疫情后，居民遷移率比區外高9.4%。長期影響：區內貧困發生率增加了10%，中產階級產生率低于20%；百年來該區域租金下滑趨勢未有收斂。

（二）新冠疫情對房地產市場的影響

1. 經濟基本面。應該關注幾個關鍵方面：第一，影響非常大的“三限”政策是否會有調整；第二，全裝修房的崛起以及個人對住宅質量偏好的加??；第三，回歸理性，包括消費者、開發商和土地市場。

利用數據分析全國的整體情況。今年1月份同期的數據變化不是太明顯，還呈現出小幅上漲的趨勢。但是1月23號武漢“封城”之后至4月份，疫情對市場成交量的影響比較大，較去年同期下降4-6個百分點，5月份市場恢復正常。此外，影響還表現為區域之間的差異性，隨著5月的到來，市場人氣基本上恢復到去年同期的水平。

2.政策層面。中央政策和地方政策兩者是不一樣的。中央政策，始終貫徹“黨的十九大”之后“房住不炒”和“三穩”的政策基調。針對這次疫情，中央政治局會議一直在強調“房住不炒”的基調，所以“房住不炒”和“三穩”政策在未來將會延續相當長的一段時間。當然中央和地方政府也可能根據實際情況出臺放松房地產市場調控的一些政策。從地方政策來看，疫情影響下整體經濟處于下行趨勢，往往采取“經濟動力不夠房地產業來湊”的政策，頻頻地觸碰房地產市場調控的底線。地方政府出臺的一些政策，不管是土地還是投融資方面，主要是對供給端的支持，對需求端是很少觸碰的，因而企業有了見縫插針的機會。

當前疫情還沒有完全解除，現在大多數城市像KTV、影院等聚眾性的娛樂場所還沒有完全開放。一旦需求端的政策松動，就會造成售樓處短時間內人員大量聚集，不利于疫情防控，所以不管是基于房價調控的壓力，還是為應對疫情，當前的時間點都不是可以放松需求端調控的時間點。

3.土地市場。數據顯示，今年1-4月全國主要城市土地市場成交量有所下降，但下降的百分比維持在個位數，成交價格與去年同期相比有所提升，而溢價率數據下降是明顯的，土地市場呈現前期低迷后期增高的現象。目前土地市場的城市分化非常明顯，一線城市土地市場還是異?；馃?，但中小城市、中西部地區土地市場受疫情影響較大。像北京、上海、廣州等城市，雖然受疫情影響土地成交的面積有所下降，但是土地出讓價格依然較高。從今年的土地市場整體情況來看，在疫情得到有效控制的背景下，各地土地市場又“火爆”起來。這基于兩個原因：一是推出的地塊位置好，價格合理；二是融資環境整體比較寬松。

4.房價。今年房價上漲的壓力還是比較大的。第一，盡管中央一直強調“房住不炒”，在執行限價政策比較嚴格的城市，每年允許有2-5個百分點的平均房價漲幅空間，所以未來房價的上漲壓力比較大，而且受疫情影響，所有的政策都趨于寬松。第二，今年又出了一些高價地，這種結構性的拉動也會造成房價的上漲。

5.區域分化。華南、華中區域可能會率先回暖，至少現在其月度、周度成交量已經恢復到疫情前的水平；中西部區域以及東北區域情況不是太樂觀，尤其是三、四線城市會受購買力外遷的影響，人們對城市管理應急配套提出了更高的要求，可能更愿意遷移到一、二線核心城市，所以在人口凈流出的區域，房地產市場下行壓力還是比較大。

6.房地產企業。整體而言，房企今年面臨的融資環境還是比較寬松的。在房地產行業里也會出現強強聯合的趨勢，通過企業的互相參股或者并購的模式進行，企業規?；臄U張步伐始終停不下來。中小企業面臨的形勢比較嚴峻，可能被并購，或者倒閉。今年房企的債務壓力比較大，由于上一輪嚴控房企融資，企業好多項目是靠發債融資的。據統計，今年有近1.46萬億元的到期債務，到明年還有近1.4萬億元的到期債務，所以企業的資金壓力還是比較大的。

二、 對防控疫情采取的措施

（一）社區的群防群控發揮了非常關鍵的作用

租賃房社區與商品房社區不一樣，它具有人口流動性大、人員結構相對復雜的特點，一旦防控或者防護不力，疫情的蔓延可能會比較嚴重。租賃房社區主要采取了三條措施防控疫情：

第一，社區疫情防控機制，包括守住社區大門、管好人員、控好社區的關鍵點等。

第二，“3+2”應急機制，即一套應急預案、一本防控手冊、一支應急隊伍，企業內外部形成兩面的扇形防控。

第三，與街道居委、派出所和防疫部門形成社區宣傳、實時監測、全面的社區消毒、全面的值守四層防護體系。

（二）集中式公寓社區疫情防控

集中式公寓這樣的細分市場領域，其最大的優勢在于降低運營管理成本，社區的功能豐富多樣。在此次疫情防控中，集中式公寓社區能做到早準備、早宣傳、早預防、早落實。首先,制定關于疫情防控的管理制度，包括防控管理辦法、應急預案、獎懲辦法、工作流程等。一線社區設立社長，作為第一責任人與社區防控應急小組對接。具體的工作舉措如下：

第一，以人防為重點，抓好“三嚴”，即嚴格的工區防護、嚴控人員的流動、嚴密的隔離措施。

第二，以技防為手段，通過智能化設備來嚴格把控“三道關”，即日常的監控關、返回人員的進入關、人員的出門關。

（三）加強監督

每個社區都要把當天的消殺工作、登記工作的視頻或者照片上傳到管理部門。各個部門或者防控工作小組要各司其責，不間斷地去社區進行抽查和指導，做到萬無一失。社區與當地的政府監管部門及時做好信息溝通工作，跟上海陽光基金會和醫療機構合作，邀請專業人士推出心理咨詢熱線，緩解租戶的精神焦慮?；旧蠈崿F三級防控，從組織保障、規章制度、防控措施、租戶關懷、安全復工五個維度來全面推動防疫服務工作。

（四）租賃房社區防疫的經驗和教訓

第一，租賃房社區里居住的絕大部分是外地租客，且存在一些轉租情況，因此，要摸清承租人的真實情況，加強社區居民身份的識別和統計。

第二，在應對突發性的公共衛生安全危機時，社區的人員準備和物資都要充足。

三、 房地產業平穩發展面臨的挑戰與機遇

（一）面對的挑戰

首先，從企業層面看，物業服務企業沒有被納入生活服務類企業，不能免征增值稅；物業服務企業也沒有被納入社區疫情防控體系，很難獲得政府統一調配的物資。雖然政府和業主都希望企業能夠承擔更大責任，但物業服務企業確實面臨防疫成本核算問題。

其次，這場疫情是對物業服務企業應急響應能力、服務品質、資源配置和新技術應用等諸方面的一次綜合考驗。

再次，在全社會面臨突如其來的危機時，物業服務企業確實要有擔當，但物業服務企業是市場化的，不可以不計成本的運作。

(二)長租公寓或者租賃行業面對的挑戰

首先是空置率的上升造成運營成本、運營壓力的增加。這次疫情爆發在一季度，也是傳統的租賃旺季，但受人口遷移規模的影響，租賃需求一直比較平穩。其次是面臨租金收入減少、房租成本剛性“兩頭難”的局面。因為老客戶在流失，新客戶的需求又沒有辦法快速地填補進來，所以經營收入銳減。第三是因為疫情，社區需要很多物資，再加上相關人員的隔離，額外的支出很多。

今年一季度，包括進入四五月份以來，整個長租公寓的租金不增反降，企業大多選擇用降價促銷手段來快速地增加出租率，旺季能否如約而至，現在看來不是那么樂觀。

（三）如何把握機遇。

首先，物業服務企業應該清醒地認識到自身的幸運，不是每一個行業都能夠在這場疫情面前穩住陣腳。物業服務行業是一個抗經濟周期性影響和突發事件風險能力很強的行業?？傮w來看，物業服務企業因疫情遭受的損失還是比較可控的。物業服務行業在社區治理和公共衛生事件應對中所體現出的價值得到了肯定。疫情之后物業服務行業會迎來更廣闊的發展空間。

其次，抓住客戶、政府、社會對物業服務價值產生認同的機遇，更好地建立起客戶的黏性，優化彼此之間的依存關系，改善行業形象，贏取更多的服務內容和有價值的合約。未來物業服務行業有機會構建新的行業邊界，可以依據商業規則使服務外展。

再次，行業自身還需要努力。以互聯網科技新技術為支撐，及早抓住機遇。在即將失去人口紅利的時代，充分利用智能機器人、互聯網、中央監控系統等新技術、新設備。

四、疫情防控背景下房地產業平穩發展的建議

1.對長租公寓行業發展的建議：建立行業信用評價體系，讓更加規范、更加優質的企業加入，運用信用管理和市場化機制來實現優勝劣汰。

2. 對網上中介的建議：在5G時代，樓盤推薦更多是在線上實現，VR售樓處用視頻直播方式傳遞信息，將成為一種趨勢。

3.對社區及物業管理的建議：第一，構建由市、區、街道延伸到社區的信息傳導四級聯動體系。第二，有效地應用智能化手段進行應急管理。社區應能夠通過更為數字化智能化的手段進行管理。第三，積極打造租賃房社區的發展模式，為社區更多地提供一些生活化的服務場景和配套設施。第四，積極考慮平戰結合的租賃房社區管理。在租賃房社區配套設施的建設中，積極探索災備設施的建設和改造。