疫情過后上海商品房住宅市場走勢與應對建議初探

文/萬晨

一、“十九大”后上海商品房住宅市場形勢

（一）調控主調

2016年12月，中央經濟工作會議明確“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。2017年3月的政府工作報告與2017年10月黨的十九大報告中再次強調住房的“居住屬性”。2018年5月，住房和城鄉建設部出臺《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，堅持調控目標不動搖、力度不放松。2019年7月，中央政治局會議首次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。2019年12月，中央經濟工作會議再次強調“房住不炒”。

（二）調控效果

上海堅持“房住不炒”定位，按照“穩地價、穩房價、穩預期”要求，從嚴施策，商品房住宅市場泡沫得到有效抑制，為房地產行業長期發展夯實基礎。在投資類指標方面，近三年開發投資呈現增速震蕩回落、低位波動后平穩增長的態勢，2017年較上年增長9.5%，2018年較上年增長3.4%，2019年較上年增長4.1%；在生產類指標方面，近三年建設規模穩中有降，2017年住宅新開工面積較上年下降2.3%，2018年較上年增長5.0%，2019年較上年增長6.8%，2017年住宅竣工面積較上年增長21.5%，2018年較上年下降7.1%，2019年較上年下降16%，2017年住宅施工面積較上年下降0.7%，2018年較上年下降6.2%，2019年較上年下降1.0%；在交易類指標方面，在經歷2017年政策調整大幅萎縮后開始回升，2017年住宅銷售面積較上年下降33.6%，2018年較上年下降0.6%，2019年較上年增長1.5%，2017年存量網簽面積較上年下降62.7%，2018年較上年增長4.3%，2019年較上年增長46.9%，2017年新建住宅銷售均價較上年下降4%，2018年較上年增長16.5%，2019年較上年增長13.6%。

新一輪調控政策實施后，上海商品房住宅市場除“開發投資”滯跌外，“新開工面積”、“銷售面積”與“銷售均價”均在當年大幅下行。調控翌年，除“銷售均價”增速放緩外，“新開工面積”、“銷售面積”、“存量住宅網簽面積”指標均增速上行。以上指標變動從側面反映了上海商品房住宅市場本輪波動的驅動力是政策因素，在“限價供應”的政策背景下，商品房住宅供應仍存在缺口。

二、疫情的短期影響

本次新冠肺炎疫情傳播速度快、感染范圍廣、防控難度大，被列入國際關注的突發公共衛生事件。疫情期間,政府防疫管制與居民行為改變對國民經濟正常運行造成一定的擾動。在商品房住宅市場方面，政策調控疊加疫情影響，使銷售遇冷、回款滯后，開工受阻、周轉放慢，觀望濃厚、投資減弱。

在黨中央的堅強領導下，國家統籌推進疫情防控與經濟社會發展，采取有效措施保障基本民生，幫助企業渡過難關，推動非疫情防控重點地區復工復產。目前，宏觀指標加快修復，國家經濟規模穩固，經濟新動能活躍，外貿情況好于預期，疫情沖擊沒有改變中國經濟穩中向好、長期向好的基本趨勢。

房地產行業產業鏈長，占用資金量大，對國民經濟增長與穩定起到促進和支撐作用。雖然部分房地產企業存在資金壓力、面臨經營困難，但是經過本輪風雨洗禮，房地產行業將必有所突破，走上平穩健康發展的道路。從短期來看，全國多地出臺緩繳土地出讓金、放松預售資金監管政策，助力行業發展。上海市規劃和自然資源局印發《關于全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》的通知，調整土地價款繳付方式與期限，順延開竣工履約時間，減輕了房地產企業資金壓力。從長遠來看，城鎮化率與人口規模是驅動房地產行業發展的長期因素，房地產行業的騰挪空間依然存在。得益于人工智能、大數據、云計算產業的高速發展，上海以其獨特的城市競爭優勢吸引著眾多有影響力的科技型企業總部落戶，增加人口流入。疫情期間，上海的優質醫療資源、豐富的公共服務設施與高水平的城市管理進一步吸引了外來人口聚居上海。此外，上海良好的社區綜合服務得到各界重視，服務標準得以提高，行業規范得以推進，商業模式得以醞釀，促發房地產開發企業新的利潤增長點。

下一步，房地產行業相關各方要主動融入國家“穩定經濟運行、激發內生動力、促進轉型升級”的經濟工作大局，在國家推進供給側結構性改革的大背景下積極作為、精準施策，做到短期措施與長效機制雙管齊下、標本兼治，切實提升行業健康度，為國民經濟高質量發展作出新的貢獻。

三、應對策略建議

（一）政府層面

1.積極的財政政策和穩健的貨幣政策組合施策。組合施策、動態施策、定向施策、加大支出、提升赤字、降準降息、減免稅費、寬松信貸、專項補貼、簡化流程等措施精準對沖疫情造成的經濟波動。通過釋放積極信號，引導市場預期；通過充沛貨幣供給，激活要素流動；通過減少企業負擔，促進潛力釋放，確保經濟盡快恢復正常。具體到房地產行業，既要警惕房價報復性反彈，又要防止房價斷崖式下跌。出于房地產“住房不炒”政策穩定性、連續性的考慮，在暫不急于松綁“四限”行政性調控措施的情況下，應結合本地經濟運行狀況與樓市實際，開展有針對性的調研，著力穩地價、穩房價、穩預期。在新政醞釀出臺前，可暫時通過延繳土地出讓金、延緩項目開竣工、優化房地產行業貸款結構、放寬預售條件、松動戶籍限制、降低公積金繳付比例等較溫和的措施減輕企業負擔，增加居民收入，促進房地產行業對國民經濟作貢獻。

2.抓好信息化基礎建設，科學施策。打破行業監管壁壘，整合銀行、稅務、公積金、戶籍管理等信息，構建以家庭為單位，以房產為對象，以交易鏈為核心的大數據系統平臺，加強地產行情溯源與監測，全面、動態反映人、財、物流出流入情況。系統分析相關變量勾稽關系，有效甄別需求性質，為上海房地產行業的監管與決策制定夯實基礎。應注重信息采集、信用利用、信息存儲等配套法規建設，將信息監管納入法制軌道。

3.因時因地因人群分類施策。應當結合國家經濟形勢與上海城市特點形成“四限”動態調節機制，注重發揮市場調節機制，促進上海房地產市場健康發展。要下功夫研究上海不同區域的樓市庫存情況、供需關系、房價差異與租售比例，形成有區域特點的政策規劃與監管策略，針對不同收入人群、不同購房需求分類施策，變“一刀切”為“一刀刀切”。在特定的時間空間內，容忍一部分房地產投資需求，促進市場活躍，增加財政收入。要分區、分類別梳理市場動態關鍵指標，制定前瞻性方案，精準、迅速處理市場傾向性、苗頭性風險。

4.落實落細“人錢分流”，精準施策。扎實制定住房租賃體系建設規劃，拓展建設資金來源，切實提高該類房源入市比重，有效分流低收入人群、特殊人群住房需求。加快開辟私募基金、房地產衍生品、REITs等新型投資渠道，分流民間閑余資金，防止熱錢過度集中涌入商品房住宅市場，形成泡沫。來自商品房市場的財政收入要及時反哺到保障房、租賃房建設，在房地產行業內部形成財稅收支良性循環。

5.精細化管理土地供應，長效施策。土地供應質量影響商品房住宅量價水平?！渡虾Ｊ谐鞘锌傮w規劃（2017-2035年》）提出建設“卓越的全球城市”的總體目標，推動了新一輪城市更新。政府應對土地供應時間、土地供應方式、土地供應結構以及土地供應量作出新研判，進一步完善土地使用規劃。房地產行業發展的內核首先是滿足百姓“住”的需求，上海土地供應中居住用地占比相較首爾、日本、紐約、倫敦城市圈偏低，應當采取適當措施保證上海居住用地的有效供給，使之與居住需求相協調。要結合上海產業調整新要求、人才吸納新舉措、線上消費新動向等，適當降低工業、商業供地比例，相應提高住宅供地，加強供地后的監管，確保住宅市場與房地產行業發展平衡。要積極鼓勵上海國有企事業單位用活自有用地存量，消化政策性、保障性住房用地需求，同步有序推進“工改住”、“商改住”工程，多渠道減輕商品房住宅用地供應壓力。要加快推進上?！俺侵写濉?、舊區改造項目，化整為零，挖掘成片住宅用地供應潛力。要加緊出臺農村集體經營建設用地同權同價入市與宅基地流轉置換城市建設用地的相關政策，盤活存量土地資源。2020年3月12日，國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權。上海作為首批試點的8個省市之一，應在嚴格保護耕地的前提下，結合城市用地規劃短板，出臺具體實施方案，走出農用地轉性、流通的新路，緩解上海土地資源緊張矛盾。

6.長三角一體化發展立體施策。上海土地資源有限，政府應積極引導房地產行業抓住“長三角一體化”國家戰略契機，理性外拓，降低拿地成本、優化項目布局、增強發展后勁。與此同時，要清晰城市定位，布局業態分工，升級產業結構，提高長三角城鎮化率，創造購房需求。

（二）企業層面

1.利用政策捕捉機會。房地產行業涉及產業廣、在居民資產配置中占比高、經濟帶動性強的基本屬性將使行業企業在國家逆周期宏觀政策調整中受益。房地產企業要抓住政府推出優化營商環境、緩解融資難融資貴、加快在建和新開工項目建設進度等舉措的機會，拓寬視野，突破條框，找到利益契合點，形成一攬子逆周期整體策略，促推戰略合作，實現企業長期健康發展。

2.兼并重組獲取資源。小型房地產企業負債高、利潤低、資金鏈脆弱，疫情的沖擊加劇了經營困難，或將難以為繼。大中型房地產企業，特別是具有國資背景的企業，資金實力相對雄厚，也更容易獲得政府資金支持，可通過兼并重組、控股合作等方式迅速獲取符合其戰略定位的小型房企項目資源，快速進入新興社區服務業態，達到加大土地儲備、加快產品周轉、延伸業務觸角的目的。

3.瞄準樓市細分市場。中等收入群體是上海商品房住宅市場的消費主力，90后引領未來房地產市場的走勢。房地產開發企業要抓大放小，圍繞這兩個群體需求有序開發增量，精心改造存量。

4.著力產品創新升級。疫情對消費者的心理認知與行為方式會產生一定的影響，從而影響新住房產品消費偏好。房地產企業要主動融入房屋“綠色化”（如新風系統、凈水系統、滅菌殺毒系統等）、“數字化”（如人臉識別、線上消費、物聯網應用、老幼監護等）和“全生命周期”（如“大空間”按需動態分割、PC技術應用）潮流，優化產品線，著力將“住宅產品”升級為“居住產品”。在土地資源緊缺、地塊容積率偏高的客觀條件下，房地產企業尤其要關注產品細節設計，對內挖潛擠出空間效應，（如生活空間的復合利用、衛生空間的“三分離”、整體彩光的通透性、公用管道的氣密性等）形成獨特的產品競爭優勢。

5.調整單一開發模式。房地產行業正在發生巨大變化。單純的“高負債、高杠桿、高周轉”開發模式正在向“精細建設+社區運營”轉變，疫情對行業造成的影響，也印證了這一趨勢的合理性與必然性。房地產企業應將社區配套產品及服務嵌入傳統的開發建設項目中，提升新增項目銷售附加值，挖掘存量項目的經營價值，建立以企業轉型升級為目標、以社區居民需求（如社區食堂、社區助老、社區幼托、定制家裝、公共客廳等）為導向的社區配套產品及服務的標準化體系，綜合運用標準化配置、管家式服務與信息化手段，打造社區配套產品及服務新業務形態。

四、結論

黨的十九大以來，上海認真貫徹國家“房住不炒”的調控要求，房地產市場進一步回歸理性。然而，也應該看到，新冠肺炎疫情對國家經濟的沖擊使調控中的房地產行業處境雪上加霜，需要結合疫情后的經濟動向進一步完善樓市調控政策，在追求經濟高質量發展的新階段，精細施策、動態施策、立體施策，促進房地產市場平穩健康發展。政府要加快落實房地產市場平穩健康發展的長效機制，做細短期過渡措施，在促進上海形成“兩個體系、三個為主、四位一體”住房體系的基礎上，注重發揮商品房住宅的“居住屬性”、 “商品屬性”與“資本屬性”，形成行業內土地、資金、信息等要素的良性循環，解決好制約房地產市場成熟的根本問題。廣大房地產企業要抓住政策窗口期，形成競爭優勢，聚焦成本降低、資源拓展、市場細分、產品創新與模式轉型，主動順應大勢，著力練好內功，實現從傳統開發向綜合運營的轉變。廣大消費者要以實際需要為出發點，抓住時機，理性入市，謹防盲目追高。