淺析“居住權”相關問題

劉丹

摘要：“居住權”寫入《民法典》物權編用益物權分編是我國物權法體系的一個進步，是物權法定原則下物權類型的一種豐富。而“居住權”作為一個概念，并不是近來才有，長期以來實踐中有著各種形式和為各種目的而設立的“居住權”，法官也在并沒有明確的法律規定的背景下進行裁判。從居住權的發展來看，其也經歷了從羅馬法到現代各國法律不同內涵的演變過程。我國之前也進行過“居住權”“入法”的工作，但當時實際并不成熟。實際上，即使是在現在的《民法典》中進行了規定，我國“居住權”制度還不能說是成熟和完善。

關鍵詞：居住權;物權法;用益物權

一、我國居住權寫入物權法的歷史進程

（一）與《物權法草案》的“擦肩而過”

居住權在如今寫入《民法典》物權編之前，與物權法之間有過“擦肩而過”，早在2002年，其就進入《物權法草案》，但在 2006年第5稿中被刪除。

當時倡導居住權寫入物權法的學者主要切入點在于居住權“弱者保護”的價值，在這種基調之下，倡導者們提出的論點不外乎該權利能夠幫助解決養老、喪偶、離婚時住房問題，能更好地保護這種問題中的弱勢群體，為基本的住房權利提供保障，從這種路徑上更進一步，有的倡導者直接將居住權的本源溯回到家庭倫理性，現在反思，這種思路必定是走不通或者說服力不夠的，立論面過于狹窄，易被反駁。

因此，與倡導者的論點針鋒相對，反對方提出：“居住權是適用于沒有繼承權的弱者保障。而在中國則沒有這種顧慮，基于子女的法定贍養義務，父母的居住是沒有障礙的” 。這樣的說法切中倡導者論點的要害，一舉反駁，也得到部分學者的認同，并進一步將這種無繼承權救濟的起源追溯到了羅馬法的人役權。

最終，反對方取得了這場辯論的勝利——人大法工委認為既有的扶養制度完全能夠替代居住權，由此提出：“居住權的適用面很窄，基于家庭關系的居住問題適用婚姻法有關撫養、贍養等規定，所以沒有必要在物權法中制訂這一權利了?！弊罱K全國人大常委會在第五審的物權法草案中刪除了有關居住權的規定。

（二）成功編入《民法典》

在將“居住權”編入《民法典草案》時，全國人大法工委主任沈春耀在對全國人大常委會的說明中提出，這一舉措是為了落實黨中央在十九大報告中提出的建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的要求，通過新立法，認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助于為公租房和老年人以房養老提供法律保障。

二、民法典中居住權規定的分析

（一）“入法”背景

一方面，學界逐漸意識到我國物權法體系在用益物權種類方面的匱乏，在實際適用時常常力不從心，另一方面，如前所述，社會實踐中的各種形式的居住權屢見不鮮，為立法保護提出要求，加上住房問題日益成為社會難題，若不在物權法的層面做出規定，很難實際做到保護公眾靈活的住房權利。

（二）體系中定位

在《民法典》中，居住權被規定在第二編“物權”之第三分編“用益物權”之下，與“土地承包經營權”、“建設用地使用權”、“宅基地使用權”、“地役權”共同構成用益物權的具體分類。

（三）具體規定

1.權限范圍

首先，從性質來看，居住權是用益物權的一種，但僅僅只能是“占有、使用”，這也就決定了居住權人無法通過出租等方式在該他人房屋上進行收益，收取孳息;居住權的設立目的應該是滿足居住權人的居住需要，功能側重于住房保障。

其次，《民法典》明確居住權不得轉讓和繼承，居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅，體現了很強的人身依附性，更清晰地反映出立法者目的在于保護公眾住房權利。

再次，《民法典》第三百六十九條規定，“設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外”，這是賦予了居住權人對抗所有權人將住宅通過出租獲得收益的處分權的權利，能夠保障居住權實際穩定發揮作用。

2.設立方式——合同約定、遺囑設立

當事人之間通過合同約定設立居住權的，應當采用書面形式，《民法典》在也在此對居住權合同的條款進行了規定。當事人以遺囑方式設立居住權的，《民法典》并未進行細致規定，僅說明“參照適用本章規定”，也并未規定涉及居住權的遺囑之與未涉及的遺囑之間的成立和有效要件之不同，也就是并無不同，適用繼承法以及其他法律關于遺囑的規定。

在居住權設立的報償問題上，《民法典》態度明確——無償設立，當事人另有約定除外，更明確了居住權應更多發揮社會保障功能的態度。

3.形式要件——登記生效

作為在住房上設立的權利，立法者采取了謹慎的態度，“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立?！?，“居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記?！?/p>

（四）不足

1.體系混亂

“體系混亂”的問題，并不是在“居住權”處特有的，實際上，我國物權法之用益物權體系存在很大的不足，這也是諸多民法學者曾抨擊的。 尤其與其他較為成熟的大陸法系國家比較起來，更是顯得邏輯混亂。當引入“居住權”時，就勢必面臨著在房屋上的權利分析問題，在傳統上的或者其他國家的物權法體系中，“居住權”應當蔽身于“人役權”之下，可是我國并沒有完整的“役權”體系，僅有“地役權”的規定。這種情況下的“居住權”只能又成為問題導向下的“孤權”，為以后埋下隱患。

2.權能設置上不夠大膽

盡管《民法典》設立居住權初衷在于社會保障，但是在實際規定中，為居住權人賦權還屬不足，“無償設立”的原則也與實際的社會情況不符，倒不如規定報償應比市場普通價格低，充分考慮居住權人的經濟和勞動能力和水平。

三、結語

我國《民法典》將“居住權”引入，是考慮到豐富物權體系、回應社會呼聲的結果，不得不說是先進的一步，為居住權明確了獨立的“權利”地位，為以后通過居住權解決諸多房屋居住問題打好初步基礎。然而不可忽視的是，現在的關于居住權的規定十分不成熟，在大體系和小細節方面都有明顯的瘸腿，這又未以后的圍繞居住權建立體系的工作埋下隱患。