淺析處于發展期下的輕資產長租公寓盈利模式

趙巧萌

摘要：“每六個人中有一個是流動人口”，國家衛生健康委員會發布的《2020年中國流動人口發展報告》顯示，我國流動人口數量再創新高。隨著流動人口的增多以及房價攀升等社會經濟問題愈發凸顯，房屋租賃市場日趨火爆。從分散式長租公寓盈利模式分析為切入點，從利潤點、利潤對象、利潤源、利潤杠桿、利潤屏障五個角度對此進行分析，并針對現有狀況詳細闡述存在的問題并進行總結。

關鍵詞：長租公寓;盈利模式;發展期

1.分散式長租公寓概況

自2015年，住房城鄉建設部出臺《住房城鄉建設部關于加快培育發展住房租賃市場的指導意見》，大力支持住房租賃市場的發展，相關政策及指導意見紛紛出臺，以輕資產運營的專業公寓運營商應運而生，如蛋殼公寓、蘑菇租房、自如。同時，由于國內長租公寓市場的空白，專業的公寓運營商紛紛采取較為激進的擴張戰略來占領市場，因此，在融資渠道狹窄、盈利周期長的現狀下，如何突破現有的盈利瓶頸以及尋找新的贏利點，成為解決長租公寓行業持續發展的重中之重。

長租公寓主要分為重資產為代表的集中式和輕資產為主的分散式，前者有政府公租房、地產商自建公寓，房屋產權為運營者所有;后者則以自如、魔方、青客等“二房東”模式的長租公寓，房屋產權與經營權分離。本文主要研究以自如、魔方等為代表的分散式下的長租公寓盈利模式。

2.分散式長租公寓盈利模式分析

本文將從利潤點、利潤對象、利潤源、利潤杠桿、利潤屏障五個方面分析分散式長租公寓的盈利模式，探究實現正向盈利的破局要點。

2.1利潤點

利潤點是企業以目標客戶群體為中心提供的產品或服務，及時把握市場動態的消費需求變化，提供滿足不同客戶群體差異化需求的產品或服務，才能創造更多的收入及價值。

而以自如為代表的長租公寓利潤點，主要有房屋租賃、家服、家裝三大類別。其中，房屋租賃可細分為自如寓、自如驛、短租等針對不同人群、不同需求的特色租房服務;而家服涵蓋了搬家、保潔、維修;自如更是把自身產品橫向拓展到家裝市場，利用房屋租賃所雇傭的家裝設計師、施工團隊、供貨渠道以獲取更高的利潤。自如通過對住房租賃、使用、后續保養、裝修等相關環節，構成了全方位的消費鏈條，創造出更多利潤點分籃效應。

2.2利潤對象

隨著城市化進程的加快和大學生擴招政策的持續影響，大量年輕人涌入一二線城市謀求發展機會，隨之而來的就是對房屋租賃的極大需求。長租公寓穩定的租賃關系、良好的房屋管理和具有一定品質的房屋內飾受到年輕人的推崇，極大的滿足了年輕人薪資不高，但追求的較高生活品質的需求。長租機構因其時尚簡約化的房源供給，以及貼心的配套服務，獲得了城市青年的認可。

在房源供給上，合租租客信息透明、裝修質量過關、是否環保成為租客普遍關心的重點，其中有62.5%租客更加關注“室內環境健康環?！?。以自如為代表的頭部長租運營公司，用戶的滿意度超過80%。根據艾媒咨詢《2019年中國長租公寓市場現狀調查和消費者行為檢測報告》，長租公寓的受眾群體主要是白領階層，大約43.0%的白領愿意一直租房而不買房;在一線城市中，北上廣深的公寓入住率分別高達93.0%、89.0%、95.0%、96.0%。因此，住房租賃市場是非常巨大的。

2.3利潤源

從獲取利潤的途徑上來看，首先是通過采購大量房源，規模效率降低拿房成本、裝修翻新成本等方式賺取租金差額;其次是提供各類附加增值服務，創造額外利潤。從自如、蛋殼等租房APP上可以看出，搬家、保潔、維修等生活附加服務十分成熟，與市場價相差無幾，且服務質量有品牌背書，更受租客青睞。最后，長租公寓依然可以橫向發展業務，開拓市場來獲取利潤，針對不同租客的租賃周期、租賃形式、居住需求探索新的房屋租賃可能。同樣以自如為例，自如不僅有“做二房東”的長租公寓，更是增加了自如直租、自如驛、自如民宿來加大對房源的利用與開發，探究各類人群的需求。

2.4利潤杠桿

2017年7月18日，證監會、住建部等九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中表明，“加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。此前，長租公寓企業便陸續通過“信托受益權資產支持專項計劃”“租金貸”等方式通過資本市場擴張資本、提前獲得房屋租金。

以自如為例，2017年8月15日，自如發行了“中信證券自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”。該產品發行規模為5億元，預期收益率為5.39%，發行期限為2年。2017年9月29日在上交所正式掛牌交易。在本專項計劃中，中信證券作為管理人，以原始權益人北京眾誠友融信息科技有限公司（以下簡稱眾誠友融）轉讓的基礎資產在2017年8月15日設立了本專項計劃。本專項計劃的受托人以信托計劃設立時的資金和信托存續期間委托人追加的資金——向借款人發放個人消費信托貸款，該信托貸款以受托支付的方式支付予房屋資產管理人，用于支付借款人根據《房屋租賃合同》應向房屋資產管理人支付的房屋租金和服務費。

另一方面，自如在官網上重點宣傳自如客專享分期業務，自如租客在與自如簽訂租賃合同的時候，同時與中國對外經濟貿易信托有限公司簽署了一份貸款合同，貸款期限為11個月。而自如租客貸款所得11個月的租金，卻在貸款合同中規定，“甲方同意乙方委托第三方支付機構或銀行以資金代付的方式講本合同項下的貸款本金數額于貸款之日起從乙方賬戶受托支付至房屋資產管理人的指定賬戶?！奔醋匀缱饪屯鈱①J款所得資金在貸款之日便一次性付給了自如。自如便會用獲得錢去開拓新市場，現在每年都在擴張，其中也包括去其他城市開拓市場。

2.5利潤屏障

由于長租公寓依然處于一個快速發展階段，市場份額依舊在不斷變化之中。從這個角度看，長租公寓行業還未出現一個占據大量市場份額的龍頭企業，所以不斷通過擴大規模來確定體量和搶占市場已成為競爭的主要手段?？刂颇梅砍杀竞脱b修費用，降低房屋的空置率就成為企業運營的重點;同時，快速擴張所帶來的資金壓力導致眾多企業尋求融資已成為常態。其次，鑒于這幾年眾多長租公寓相繼“暴雷”，值得信賴的品牌形象和企業內部核心競爭力也成為企業應當維系和培養的重點。

3.分散式長租公寓盈利模式所存在的問題

3.1拿房成本高、凈利潤低

首先，長租公寓的拿房成本高、凈利潤較低。其中，拿房成本占的比例最大，一般占到50%-70%，有的甚至達到80%。輕資產模式下，主要賺的是租金的差價。每套房的租金收入=市場租金-房東租金-改造成本-運營成本，以及各種稅費平攤，得到凈利潤。根據數據統計，每套房的改造裝修成本約4-5萬元， 能夠保障出租率、租金和需求匹配，不能過度裝修。另外，相應環保要求，一般房屋裝修改造完畢之后還有一個月左右的甲醛釋放空置期，以及還要承擔房屋空置的風險。其次，租房所產生的衍生服務與外部環境下的相關服務相比，增加了品牌運營成本與采購成本，難以產生足夠的收益以維持運營。

3.2投資回收期長、回報率低

從目前來看，按租售比來說，北京已經遠超1 ： 200的安全線，預計在1 ： 500左右，但是更有城市的租售比在1 ： 1000上下。投資回收期長、投資回報率低是現有模式主要存在的問題;靠租金來維持長租公寓盈利是相當不客觀的，其后續運營及發展可能會比較艱難。

3.3運營難度大、競爭激烈

缺乏匹配的運營能力也是影響盈利的重要原因。分散式長租公寓主要經歷“拿房—裝修—出租”三個環節。無論是在搜集合適房源、降低裝修成本還是在提高入住率上，都在考驗運營人員的個人能力和平臺品牌影響力。而處于發展期下的長租公寓，尤其是初具規模、影響力較小的企業，更是面臨著運營風險和外部競爭對手的擠壓。

4.結論

在當今大環境下，租房子是奮斗在一二線城市中年輕人的必然選擇，而長租公寓作為一種新興的租賃模式，在其發展過程中必然要經歷“陣痛期”。在連續出現“暴雷”事件的背后，運營公司應當迅速調整整體的戰略安排、解決資金營運困難、合理利用國家相關政策以及轉變金融工具的使用方式來盡快實現盈利和促進分散式長租公寓市場的健康發展。長租公寓的盈利模式需要進行調整，但市場的規?；廊恢档闷诖?。

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