長江巴東港區港城融合新模式探討

□劉尹禎

巴東縣是進出鄂西和川渝的重要交通要地，是湖北省西部重要的水上運輸門戶，巴東港已經成為恩施州及周邊長江地區沿線客貨轉運及對外運輸的重要窗口?，F有的旅游港口基礎設施落后，成為制約巴東縣旅游和經濟快速發展的瓶頸，客運碼頭普遍存在功能與設施單一落后的問題。因此，優化碼頭功能，提升碼頭能級，為長江上三峽庫區游輪提供良好的硬件基礎，是響應國家戰略、服務長江經濟帶建設的重要突破點。同時，通過港城融合新模式的探尋為三峽庫區的其它城市開拓思路，找到雙贏的致勝方法。

一、旅游客運碼頭建設方案

根據《巴東港總體規劃》（修編）（2015—2030），巴東港分為3個港區：巫峽港區、主城港區和寶塔河港區。其中，主城港區作為庫岸整治工程的重點，重點發展江灘休閑景觀帶，岸線基本規劃為生態岸線，只保留原有旅游、旅游客運泊位及保障性泊位。工程所在岸線屬于主城港區長渡河西壤口作業區，巴東縣的長江南岸，港區的性質主要為旅游泊位和支持系統泊位，其主要功能是為巴東縣的旅游事業提供服務。長渡河西壤口作業區規劃建設5個旅游泊位，設計岸線610米，陸域占用縱深100米，如圖1所示。

圖1 長渡河西壤口作業區規劃布置圖

工程選址在規劃的長渡河西壤口作業區，西壤坡客運碼頭位置依次向上游3個泊位，其中，2個300客位旅游船泊位、2個570客位旅游船泊位。旅客上下船工藝方案為：3個泊位布置從上游至下游依次為300客位旅游船泊位、570客位旅游船泊位、300客位旅游船泊位。每一個泊位設計1座浮躉船用于船舶?？坎春吐糜紊舷麓脚_。游客上下船采用斜坡道客運纜車的方式，共設置2套客運纜車系統、2套客運纜車均與中間570客位泊位躉船相連接，纜車斜坡道靠陸域側設置上下船平臺及纜車操控室。兩端2個300客位躉船通過活動鋼聯橋與中間570客位躉船連接，以便游客上下船方便。在2套纜車系統之間設置斜坡道人行踏步，以便于纜車故障或者應急狀態下人員的上下。斜坡式碼頭175米、145米水位方案鳥瞰如圖2和圖3所示。

圖2 斜坡式碼頭175米水位方案鳥瞰圖

圖3 斜坡式碼頭145米水位方案鳥瞰圖

二、市場分析

1.旅游人口特質

據統計，2017年巴東縣完成地區生產總值約105億元，按可比價格計算增加5.3%。其中，第一產業同比增長4.2%；第二產業增加2.7%，其中工業增加4.8%，建筑業下降11.7%；第三產業同比增長8.5%。產業結構持續優化。通過數據可以看出，第三產業比重增高。2017年全縣人均國內生產總值增長9.2%。

通過比較、分析不同的預測結果確定未來巴東港客運需求量，結合巴東港旅游碼頭現狀及規劃情況進行綜合平衡，確定客運吞吐量為：2005—2010年年均增長21.15%；2010—2015年年均增長29%。預計2015—2025年間港口客運吞吐量年均增長10%；預測2025年港口客運吞吐量為900萬人次左右。

旅游業是巴東縣的經濟支柱產業之一，由于三峽工程建設需要進行大量的移民搬遷、淹沒復建工作，巴東縣旅游業受到一定影響，但近年來巴東縣接待旅游人數增長迅速，特別是三峽工程完工后旅客人數增長迅速，這給巴東縣旅游業帶來前所未有的機遇和挑戰。巴東縣旅游資源豐富，但水上旅游占比優勢不明顯，通過完善和升級巴東港旅游客運配套設施，是整合港口旅游客運岸線資源、滿足巴東港水上旅客運量快速發展的重要途徑。

三峽游輪船票包含了自助三餐及購買船票時訂的艙房，同時還包含了一些相關景區的費用。在沿線景點普遍缺乏深度消費體驗的前提下，游客用于景區游覽上的費用占72%以上，其次是購物和餐飲。由于游輪提供了住宿條件，對于住宿的商業需求并不高，每位旅客總體消費為2 600元左右?，F有游輪?？康桨蜄|縣較少，主要為上午或者下午小半天的時間段，后續的籌劃中需要完善巴東旅游港口的服務和休閑設施，爭取半日游和游輪夜間游的機會，在有限的時間內給游客帶來深刻的印象，促使游客在巴東未來的二次深度旅游消費。

2.旅游人口預測

根據《巴東縣旅游業發展“十三五”規劃》、《巴東縣旅游發展規劃（2015—2030）》，2016—2020年巴東游客數量年均增加率為12%，2020年游客接待人次達到950萬人次；2021—2030年巴東游客數量年均增長率為5%，到2030年游客接待人次將達到1 500萬人次。依此按增長率推算，到2025年巴東游客接待量將達到1 212萬人次。長渡河西壤口作業區工程作為巴東各景區旅游航線的重要節點，為該航線游客提供集散服務?？紤]到巴東港各旅游碼頭能力和所占份額，預計到2025年旅游客運量將占到巴東港總客運量的20%。

3.財務與經濟分析

企業財務評價是從企業的角度出發，在國家現行財稅制度和價格體系基礎上，對長渡河西壤口作業區工程項目進行財務效益分析。

（1）營業收入。經營性收入包括2個部分：一部分為客運碼頭運營收入，另一部分為商業出租收入?？瓦\碼頭按照目前三峽游船門票收入估算，平均票價為100元/人；商業出租按照80元/平方米月計算。①總成本費用、經營成本?？偝杀举M用包括工資及福利費、燃料及動力費、修理費、折舊費、攤銷費、利息支出和其他費用等。燃動力費用估算，根據能耗估算達產年動力費為200萬元；人工費用即工資及附加估算，根據工可報告，總人數為50人，按6萬/年計算，即達產年工資及附加為300萬元。；維修費按照建安費的1%估算，每年約為450萬元；折舊費、攤銷費，參考財政部門的相關規定估算。在總成本費用中扣除折舊費、攤銷費和利息支出，即得到經營成本。②稅收。增值稅6%、城市建設維護費的適應稅率為7%、教育費附加及地方教育費附加的適應稅率為5%。所得稅率為25%。③主要財務指標。財務折現率取8%，根據財務現金流量表計算，項目投資財務內部收益率，所得稅前19.68%，所得稅后15.54%；項目投資財務凈現值，所得稅前54 276.47萬元，所得稅后33 574.61萬元；投資回收期，所得稅前6.58年，所得稅后7.76年；資本金財務內部收益率36.02%。

（2）不確定性分析。①敏感性分析。選定建設投資、營業收入、經營成本3個因素分別增加5%～15%，減少5%～15%，增加5%～15%的變化幅度，對所得稅前的財務內部收益率、財務凈現值和投資回收期進行敏感性分析。3個因素中最敏感的是營業收入。營業收入發生變化時所引起財務內部收益率、財務凈現值和投資回收期的變化幅度均大于其它兩個因素所引起的財務指標的變化幅度。②盈虧平衡分析。找出項目的盈虧平衡點，并通過分析盈虧平衡點的高低，判斷項目抗經營風險能力。根據計算，項目的盈虧平衡點為28.76%。結果表明，項目的抗經營風險能力較好，投資具有一定的風險。③財務分析結論。項目投資稅后財務內部收益率為19.68%，項目資本金財務內部收益率為15.54%，均大于行業基準收益率（8%），滿足行業要求。財務敏感性分析表明，項目有一定的抗風險能力。財務分析結果表明，項目在財務上是可行的。

三、復合開發模式

1.港城融合的綜合旅游集散樞紐

巴東縣堅持立縣宗旨，強化生態支點，強化處理好經濟發展與生態環境保護的聯系，絕不以丟失環境為代價去換取一時的經濟增長。以長渡河西壤口作業區項目為引擎，有針對性地衍生發展其他相關配套服務產業，形成對片區、組團的功能支持和完善。挖掘巴楚內涵，增強文化認同感和凝聚力，提升文化軟實力，構建具有巴東特色的文化品牌，建設文化強縣。在項目的各功能片區之間主導功能互補，形成對整個地區發展概念的支持，并通過功能元素的不斷豐富、提升開發價值的最大化。

目前，巴東縣整體城市形象識別度良好，但與沿岸線碼頭等設施可達性弱，城市商業外立面形象缺失，商業配套服務半徑不足，未形成具有高度凝聚性的消費吸引力。這就無法有效地與新建旅游客運碼頭產生聯動。針對以上問題應進行相應的改造措施。

（1）基于增設旅游電瓶車及人行步道，將節點串聯起來，讓游客可以更加方便地到達。

（2）建筑外立面改造，打造網紅打卡地，吸引人流，豐富周邊景觀及屋頂綠化，豐富建筑內部功能。

（3）增設游步道與商業街區串聯，沿步道增設沿岸商業配套設施與現有商業成片，新增沿岸公共空間，新增具有高度識別度的構筑物和景觀，弱化現有住宅樓造成的視線干擾。

2.城市活力休閑娛樂陽臺，巴東魅力展示窗口

根據游船?？繒r間規劃旅游產品組織，打造不同時段和不同主題的旅游線路。提升城市的吸引力，可以打造特色商業風情街，文化展示長廊，綠色健康體驗功能植入，形成活力功能空間。

（1）完善旅游碼頭設施，完善旅游碼頭設施至東部商業設施的交通連接，完善東部商業設施和環境的整治，較快提升東部已建設地區的休閑購物旅游魅力，形成良好的基礎，集聚人氣。

（2）完善旅游文化設施的配套建設，打造巴東歷史文化和創意文化等文化品牌，樹立巴東文化商業旅游的新形象。同時，加強與鎮江閣文化廣場的連接，沿濱江界面打造富有游覽趣味的慢行濱江綠道。通過以上的文化引力及濱江親水界面的趣味性，刺激并不斷完善該地區基礎設施和旅游服務設施內核品質，打造富有巴東特色的文化旅游品牌。

（3）完善西部濱江慢行交通與游客中心的連接，同時加強濱江沿線景觀和山體生態景觀的整治建設，加強濱水的生態旅游休閑環境的打造。

3.探尋開發新模式（PPP+EPC+O）

PPP+EPC模式不是PPP的特殊模式，而是在解決資金的問題上，有效解決社會資本和建設上實行EPC模式的手段。PPP+EPC+O組合方式是在PPP+EPC組合上又一個新的衍生組合模式的嘗試。一是政府主導。政府部門作為主導機構，負責項目的統籌規劃、土地調整、管理協調、進度推進等工作，加快推動項目落地。二是國企建設。依托大型基建央企，在基礎設施投資建設運營領域的優勢，由其作為開發建設主體，負責港區和后方旅游項目的投資建設工作。三是市場化運作。項目建成后，可以租賃、轉讓或合作經營的方式，將后方的商業和旅游等設施交給企業，由園區內企業進行自主經營和市場化運作。四是社會參與。吸引社會資本，通過合資合作、參股入股等方式吸納各方資本參與到該項目的投資、開發、建設、運營，提高資金保障。該模式的主要優點表現如下。

（1）提高生產效率。由政府財政采取獨立投資和經營管理的方式，其結果是效率低下。如果使用國家共有資金是“用別人的錢，辦別人的事”，也會出現效率低下的情況。而選擇PPP+EPC+O組合模式，是業主“用自己的錢，辦自己的事”，必然會提升效率。

（2）政府支持力度增加。PPP模式項目在施工過程中，各地政府、業主、建設方、對項目建設的支持度很大，地方政府可以更加有效地協調國土、電力、水利等部門。

（3）企業更加注重成本控制。從現場管控方面，施工方在保證安全、進度、質量的同時更加注重成本控制。

（4）有助于提高負責人的綜合素質。在PPP模式下采用EPC+O的模式，設計方在前期設計長渡河西壤口作業區工程時，在一些工程部位的設計不應直接套用以往的設計模式，而需要在符合規范的前提下更精準地設計與規劃。從而要求施工單位在設計階段與設計方多溝通、精誠合作，同時對企業綜合管理人員提高綜合能力具有正向的促進作用。

（5）降低資金回收風險。PPP模式項目投入的資金能否按期回收是企業最大的隱憂，但就模式本身而言，當地政府為了保證施工企業能夠如期得到工程款，可以完全處分權的房產作為抵押財產，作為一種信用背書，降低企業資金回收風險。

四、結語

響應國家長江經濟帶發展戰略，積極完善旅游服務設施建設，大力發展生態旅游產業是重要的切入點。項目在建設時不能只考慮項目本身，應把視野放在多角度考慮不同人群的需求，最終達到政府和群眾以及商業資本之間共贏，促進文化、商業、娛樂等行業的蓬勃發展。要依托機遇和資源優勢，有效對接目標客群，消解不良問題，促進港城一體化的旅游發展新格局。要堅持“彈性控制、滾動開發、風險可控”，待項目整理完畢，土地收入款回流后，再繼續滾動進行后續開發。要提高開發品質，以高水平高質量的規劃為引領，提升并完善總體策劃、城市設計、交通規劃等系列規劃，為片區高品質開發提供解決問題的實施藍圖。