城市經濟對住宅價格的影響程度

吳家樂

摘要：房地產市場的走向受到供給與需求等多方面影響，探究住宅價格變化的影響因素對于地方政府制定相關政策有重要意義?；诨疑P聯分析法，探究了城鎮居民人均可支配收入等6類因素對鄭州市2006-2020年住宅價格的影響程度及其內在作用機制。結果表明住宅價格影響因素關聯度由高到低分別為城鎮居民人均可支配收入（0.8466）、GDP（0.784）、城鎮人口就業率（0.7022）、央行基準利率（0.6588）、住宅房屋竣工面積（0.6573）、城市化率（0.6349），其中城鎮居民人均可支配收入與住宅價格關聯度最高。在需求側，鄭州市由于對省內的虹吸效應，其多數常住居民購房原因是剛需住房，部分為改善住房;在供給側，鄭州市近年加速擴張，住宅增多。完善產業布局，抑制房地產投資屬性是推進城市良性發展的措施。

關鍵詞：住宅價格;影響因素;灰色關聯分析;鄭州市

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）06-0040-05 收稿日期：2022-05-10

改革開放促使中國經濟走上了快車道，在工業化的同時，城鎮化也不斷推進。20世紀初以來，城鎮建設用地迅速擴張，房地產的建設占到了很大比重。不同于計劃經濟時期，大量的住宅如今被稱為“商品房”，其具有商品屬性。近年來，房地產一直是我國的支柱型產業，房子被作為人民的居所其價格突飛猛進。

有研究表明，在我國房價增速快的地區，具有較顯著的需求拉動效應，且存在房地產市場預期因素;而在房價增速較慢的地區，房價上漲的原因則主要是由于房地產業成本的增長?？傮w而言，我國的房價是不斷增長的，無論是一線城市還是三四線城市，都避免不了存在房價過高現象。不可否認，房地產發展能夠帶動經濟發展，但房價增速過快可能將導致房地產泡沫的出現。過高的房價會直接導致貧富差距加大、產業空心化等社會問題。直至黨的十九大提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對住宅價格進行了宏觀調控。時至今日，房地產價格增速逐漸放緩。不同地區對房地產行業的調控政策不盡相同，這是由我國不同地區的發展現狀和趨勢決定的。因此，對一些具有代表性的城市進行住宅價格影響因素分析，有助于為城市發展提供借鑒。

國內外學者對于城市商品住宅價格變化與影響因素進行了較多研究，研究方法呈現多樣化。我國目前相關研究主要集中在長三角、珠三角等發達區域，而對于欠發達地區的研究較少，尤其是對中部地區的幾個城市研究更少。以鄭州市為代表的中原城市群作為現階段我國經濟發展及擴大內需的一個重點區域，房地產更是一個需要重視的行業。而鄭州市作為河南省省會、中原城市群中心及國家中心城市，應當是我國管控房地產行業、制定房地產政策的重點城市。

和住宅價格空間分異規律的研究不同，本文依據宏觀政策，通過對國家中心城市鄭州市2006-2020年各項經濟與社會數據，判斷影響該城市住宅價格走勢的主要因素。從而對這鄭州市房地產市場進行分析。

1 研究數據與方法

1.1 灰色關聯分析

鄭州市住宅價格的影響因素不斷變化且相互影響。這些指標反映了城市發展過程中宏觀和微觀經濟層面的改變。而對于住宅價格，哪些指標對其影響程度大，哪些影響程度弱，這構成了一個典型的灰色關聯系統，本文采用客觀的灰色關聯分析來探究鄭州市住宅價格影響因素的不同影響程度。

灰色關聯分析（GRA）是一種分析多種影響因素與主要因素的關聯程度的方法。其本質是對要素間的關聯度進行計算，其基礎是把隨時間變化的比較因素指標作為母序列，同時將隨時間變化的各個參考因素指標作為子序列，進而計算兩類序列之間的關聯程度，求取平均值并排序，最終得到結果。

本文分析測算的步驟如下：

①將影響因素指標與被影響因素指標整理后，確定母序列，采用初值化法無量綱化處理后形成矩陣：

（1）

②分別計算住宅價格指標序列與各指標的差值絕對值。最后計算住宅價格序列與參考序列的關聯系數：

（2）

式中：x0 （k）為參考序列，xi （k）為比較序列，i = 1，2，…，n;k = 1，2，…，m;ρ為分辨系數，結合現有研究，ρ取值范圍通常為（0，1），如果這個值越小，則關聯系數之間的差異越大，本文ρ取值0.5。

③分別計算各評價序列與參考序列所對應的關聯系數的平均值：

（3）

1.2 數據來源與要素選取

本文數據來源為河南省2008-2021年統計年鑒，鄭州市2007-2020年統計年鑒與國民經濟和社會發展統計公報，以及中國人民銀行官方公布數據。

由于2005年后鄭州市各項住房經濟數據采用新口徑統計方法，本文的住宅價格采用了鄭州市2006-2020年商品住宅平均銷售價格作為比較標準。經過文獻梳理，出于對房地產市場供給與需求的考慮，本文認為影響鄭州市住宅價格的因素主要有6個，分別為：國內生產總值（GDP），央行基準利率（5年以上），城鎮常住居民人均可支配收入，住宅房屋竣工面積，城鎮人口就業率以及城鎮化率。這6個要素包括了和房地產行業息息相關的宏觀調控、城市發展狀態以及微觀的居民生活水平，能夠較全面地體現出鄭州市住宅市場的變動規律如表1所示。

根據表1可知，2006-2020年鄭州市城鎮居民人均可支配收入持續增加，15年內翻了兩番。隨著城鎮居民人均可支配收入的增加，居民人均住房面積隨之增加，商品住房平均售價也隨之上漲。同時，城鎮居民人均可支配收入與城鎮商品房平均售價存在著很高的正相關，表明二者有較大關聯。

2 住宅價格影響因素關聯度分析

經Matlab2016b軟件計算，各影響因素2006-2020年的關聯系數如表2與圖1所示。

根據表2結果計算各影響因素的關聯系數的平均值。影響因素的關聯系數的平均值越大，說明該因素與房價的關聯性越高。各影響因素的關聯系數依次是城鎮居民人均可支配收入（0.8466），GDP （0.784），城鎮人口就業率（0.7022），央行基準利率（0.6588），住宅房屋竣工面積（0.6573）以及城市化率（0.6349）。由此得出，影響鄭州市住宅價格一直上升的原因主要是城鎮居民可支配收入的增加，而GDP排在第二位，表明鄭州市仍處于發展狀態，和一線城市有所不同。

3 結論與討論

從測算結果來看，鄭州市的住宅價格與城鎮居民人均可支配收入高度相關。在實際生活中，居民的收入水平與住房的消費密切相關。隨著居民收入水平的提高，高收入群體解決和改善居住問題的意愿越來越強烈。盡管鄭州市近年房價上漲速度高于城鎮居民收入增長的速度，但是在房價上漲預期的推動作用下，由于房地產又具有消費和投資的雙重屬性，高收入群體消費和房產投資行為越發普及。同時，中低收入群體著眼于房價表面的增長趨勢以及房地產市場的熱度，或受到親人朋友的影響，導致其購房意愿也不斷加強，愿意開源節流來進行置業。相比于人均可支配收入，GDP則是城市發展的宏觀體現。其影響程度不如城鎮居民可支配收入說明了，鄭州市產業結構還未出現大比重的第三產業，即發展程度還不高。

城鎮人口就業率、住宅房屋竣工面積及央行基準利率對于鄭州市住宅價格影響并不顯著。首先，鄭州市對河南省內人口的虹吸效應顯著，其中多數常住居民的購房原因是住房剛需，部分居民為改善住房條件。因此，宏觀的經濟政策并不能成為影響居民購房的主要因素。鄭州市正處于快速發展時期，城市擴張效應顯著，從供給角度來看，連年不斷的住房供應能夠與該市自身對于省內及中原城市群的虹吸效應相匹配，因此就業率及住宅房屋竣工面積不會對住宅價格帶來顯著影響。

2020年已經是后疫情時代，基礎數據已經表明，經濟增長態勢有所減緩。同時，國內正逐步建設國內大循環的發展模式，其中包含了對房地產金融屬性的管控。從本文研究結果來看，提高人民可支配收入是建設民生的必須措施。鄭州市應完善產業布局，促進房地產高質量發展而不是高價格發展，堅持房住不炒，這也是其身為國家中心城市的必要發展路徑。

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