院落碎片化：北京老城居住院落的社會- 空間特征及其動力機制

石 煬

(北京建筑大學 建筑與城市規劃學院， 北京 100044； 北京建筑大學 城市大數據應用研究中心， 北京 100044)

1 北京老城居住院落的困境

從1978年什剎?！邦愃暮显骸痹O想，到1989年菊兒胡同有機更新實踐[1-3]，再到21世紀初什剎海等地區的小規模漸進式有機更新、微循環式保護更新理念[4-7]， “雜院”問題始終是北京老城保護面臨的關鍵難點。雖然針對這一問題的探索已逾40年，但老城仍普遍面臨居住院落衰敗問題，近10年來，北京老城居住院落的人口與住房政策不斷調整，如整院騰退、申請式騰退、申請式退租等不同方式的探索(根據2012—2020年北京市東城區、西城區政府工作報告)，同時院落保護更新實踐探索層出不窮，例如“共生院”[8]的各處試點，以及“內盒院”[9]“微雜院”[10]等嘗試，這些政策和實踐較為偏重解決方案，即使一些研究開始關注居住院落困境的核心特征和動力機制[11-13]，但仍缺乏微觀視角的本質揭示。

社會空間分異和空間生產理論是解釋城市問題及其動力機制的重要研究范式，但多以尺度較大的城市片區為研究對象，在微觀視角的研究偏少[14-17]。西方城市社會空間研究認為社區受市場力量影響具有同質特征，這些社區在外部表現出異質，部分學者基于這一理論基礎討論中國城市空間結構的碎片化特征[18]，也有學者將城市碎片化的粒度進一步細化，認為社區內部也出現了居住組團之間的分化[19]，但總體而言仍是基于社區(或居住組團)內部同質這一前提。而在北京老城居住院落中，由于產權制度、市場機制、住房政策、四合院居住形態以及社區治理方式的綜合影響，呈現出一種清晰、獨特的以家庭為單位的微觀分異現象，研究這種碎片化現象的特征及其動力機制，不僅是社會空間分異和空間生產理論的拓展，也是北京老城和國內諸多歷史地區保護更新工作的基礎。

2 案例與數據調查

案例與數據調查包括院落和社區2個尺度，院落案例包括H院和Y院，其中H院屬于原型式院落，Y院屬于復合式院落，是不同規模、不同產權雜院的典型代表；社區數據調查以南鑼鼓巷F社區為例，合計對58個院落762戶家庭進行住房條件調查和問卷調查，在住房條件、鄰里關系和居住意愿方面論證院落碎片化的量化特征(表1)。

表1 案例的調查內容與調查方法

2.1 原型式與復合式的“雜院”

2.1.1 H院：家族內部的住房、關系與意愿分化

H院由同家族的姐弟等4個家庭(A/B/C/D)共有，私有產權，其中A、D家庭實際居住，B、C家庭不實際居住，將房屋出租，由X、Y家庭租住(圖1)。

圖1 H院居住情況

4個家庭住房條件差異明顯，A家庭收入較高，其女已嫁出，有獨立廚房、衛生間，居住寬裕，裝修舒適；D家庭收入較低，夫妻兩人與岳母居于倒座房，雖有廚房、雜物間，但住房面積較小，室內環境偏差；B、C家庭住房由A家庭代為租出，兩家租戶(X/Y)收入低，住房環境差，只有極簡陋的廚具。4個實際居住家庭具有潛在的院落使用邊界，A、D家庭分別使用院落南北兩側空間，X、Y家庭僅利用檐下空間作為簡易廚房(圖2，表2)。

圖2 H院不同家庭的住房和廚房條件

表2 H院的社會- 空間狀況與評價

4個實際居住家庭的意愿訴求與鄰里關系分化，A家庭傾向進行房屋和院落改造；D家庭傾向保持現狀，不愿增加額外支出；X、Y家庭既不參與決策，也不愿投入任何費用。同時，A代替B、C家庭與X、Y家庭聯系，與其交往較多，而D家庭則與X、Y家庭基本沒有交往。

H院的案例反映出，一個小規模、關系簡單的同家族共居院落內部，已經表現出明顯的住房條件、鄰里關系與參與意愿的分化。

2.1.2 Y院：多重過濾和博弈形成的大雜院

Y院有正式房屋45間，大部分建于1949年前，自建房39間，大部分建于1970年代；登記住戶35戶，戶籍人口110人，據實地調查，實住戶籍人口62人，外來人口20人，共82人。

清中后期，Y院是作為赴京趕考學人的接待用房；在清末及民國期間，院落成為W氏私宅。社會主義改造中，W氏家庭上交了房屋產權，并保留3間自住房屋，其他房屋分配為北京市某局職工宿舍，劃分為面積相似的若干“間”，采用“接推”的方式增加進深，空間劃分基本形成。20世紀70年代中后期，隨著人口增殖，以及政策允許加建房屋，各家庭在院落空間中加建房屋，整體空間格局形成，但家庭間住房與經濟社會條件仍然較相似；20世紀80年代，院落中遷入和置換了部分家庭，同時，家庭間住房和經濟社會條件開始分化；20世紀90年代，人戶分離現象凸顯，部分家庭購買商品住房并遷出，并將住房出租給外來人口，社會- 空間的分化基本形成。2000年以來，隨著南鑼鼓巷經濟活動增加，外來人口租住持續增加(圖3)。2016年，該院落進行了騰退，部分家庭遷出，院落隨后進行了修繕整治。

圖3 Y院的演進過程

根據2015年的入戶測量和逐戶訪談，院落中有15戶家庭在京內其他地區另有住房，不實際居住，并將住房出租出借，租戶的實際住房條件較差，人均實際住房面積大多低于10 m2，僅有簡易廚房，沒有戶廁；20戶自住家庭的住房條件也差別顯著，有5戶家庭人均實際住房面積高于20 m2，有較好的廚廁浴設施，其余15戶家庭人均實際住房面積則為10～20 m2，廚浴設施較差，沒有戶廁(圖4、圖5)。

圖4 Y院的自住、租住、借住情況

圖5 Y院不同家庭的住房條件

20戶自住家庭中，有3個家庭的戶主是W氏兄弟3人，其祖上在1949年前就居住在此，4個家庭在20世紀50年代遷入，5個家庭在20世紀七八十年代遷入，8個家庭在1990—2005年遷入，每個家庭的鄰里認知不同，其中1990年以來遷入家庭的鄰里交往數量和范圍明顯低于其他家庭，而所有自住家庭與外來租住家庭之間均沒有明顯交往，租住家庭之間也基本沒有交往。每個家庭的外遷或留住意愿也各有不同，呈現出更加清晰的馬賽克狀分化狀況。

2.2 南鑼鼓巷F社區調查

南鑼鼓巷F社區是傳統居住社區， 1999年劃定歷史文化街區后沒有進行過重大疏解騰退或者改造項目，基本保持了自然演進的院落型居住社區特征，2016年F社區進行了申請式騰退行動，社會- 空間狀況發生了較大變化。本次調查包括申請式騰退行動前后的3組數據。

第1組是2014年對45處居住院落507戶家庭的住房條件調查，包括家庭的住房產權類型、產權住房面積、戶籍人口、實際居住人口，本文以住房面積分異度來量化分析院落內家庭之間的住房條件分化，按住房面積分異度=家庭人均實際住房面積的標準偏差/家庭人均實際住房面積的均值計算(表3)。

表3 單個院落的家庭人均實際住房面積分異度示例

第2組是2015年對13處居住院落255戶家庭的問卷調查，本文選擇其中住房面積分異度、是否擁有戶廁、居住時間、鄰里認知范圍、外遷傾向、留住并參與改善行動這6項代表性數據來解釋家庭之間住房條件、鄰里關系、居住意愿3個方面的分化。

第3組是2019年對該地區申請式騰退結果的分析，由于是完全依據居民意愿實施的申請式外遷，因此居民家庭的外遷與留住情況，真實反映了統一標準下的居民外遷或留住意愿，以其與前2組數據互證，論證居民家庭的居住意愿分化。

2.2.1 住房條件：家庭人均住房面積與生活設施的分化

人均住房面積分異度一般作為城市住房分異的指標，指數值越高，表明住房條件差異度越大，例如2005年南京市千戶調查數據顯示，人均住房面積分異度略高于0.20[20]。在45處院落507戶家庭中，人均實際住房面積分異度的中值是0.48，平均值是0.51，最低值0.09，最高值0.97，人均名義住房面積分異度也基本相似。另一組13個院落255戶家庭的人均實際住房面積分異度中值是0.57，平均值0.68，最低值0.35，最高值1.44，2組數據表明居住院落內部不同家庭的人均住房面積差異明顯。同時，在北京老城居住院落中，住房條件的差異還突出表現在戶廁的使用方式上，有獨立戶廁家庭的住房條件往往良好，而使用公廁的家庭，往往住房面積和住房條件較差，根據調查，院落中不同家庭的廁所條件也表現出明顯的差異(圖6～圖8)。

圖6 F社區家庭人均住房面積分異度

圖7 F社區家庭人均住房面積分異度

圖8 F社區院落內部的家庭廁所條件差異

2.1.2 鄰里關系：居住時間與鄰里認知范圍的分化

在問卷調查中，以居住年限、鄰居認知范圍、院落內交往家庭、胡同內交往家庭及附近胡同交往家庭等作為判斷鄰里關系的因子，通過相關性分析得出居住年限、鄰居認知范圍是關鍵性指標。調查顯示，以家庭居住10年、20年、30年、40年、50年作為分界，各個年代遷入的家庭數量大致均勻分布，而具體到每個院落，家庭居住時間的分布會各有不同，有的院落“老戶”多，例如一處院落中遷入40年以上的家庭有6戶，只有1戶家庭遷入時間少于20年；有的院落“新戶”多，在一些院落中，遷入時間少于20年的家幾乎占一半。每個院落的“新戶”“老戶”比例都各有不同，但總的特點是既沒有純粹的“老戶”院落，也沒有純粹的“新戶”院落。院落內部家庭的居住時間不同，對鄰居的認同就會有明顯差異。根據問卷調查，居住時間長的家庭，每天打招呼的人數更多，在同一個院落、同一條胡同、附近胡同中認識的人數更多，鄰居的范圍逐漸從院落內擴展到一條胡同內，甚至附近胡同(圖9、圖10)。

圖9 F社區院落內部的家庭居住時間差異

圖10 F社區院落內部的鄰居認知差異

2.2.3 居住意愿：外遷或留住參與改善意愿的分化

問卷調查中，每個院落中的家庭意愿各有不同，傾向外遷和留住的家庭同樣是馬賽克分布的，13個院落中，其中一個院落包含2個門牌號，因此按照14個院落統計外遷意愿。其中一個院落是單戶院，由于只有一個家庭，外遷意愿比較明確，其余13個院落中的家庭，不僅外遷或留住的意愿各不一致，參與改善行動的意愿也不一致，超過一半的家庭曾進行裝修粉刷、廚衛設施和擴大面積等方式的自發維護，也有一部分家庭表示無論獲得多少補貼都不愿意出資參與改善(圖11、圖12)。

圖11 F社區院落內部的家庭外遷意愿差異

圖12 F社區院落內部的參與改善意愿差異

在完成調查后的第2年，F社區啟動以家庭為單位的申請式改善行動，只要居民申請，均可選擇外遷并獲得相應補償，根據2017年《東城區人民政府關于實施歷史文化街區——南鑼鼓巷地區保護復興計劃情況的報告》，這次申請式改善行動共涉及59個院落662戶家庭，其中407戶家庭申請外遷，其中有12個院落為整院申請遷出，其余47個院落中均有家庭選擇留住。由于完全尊重了居民外遷或留住的意愿，這次行動也是一次對居民家庭最為可信的真實的意愿調查，再一次印證了家庭意愿訴求的分化情況。另外，關于居民意愿的調查和實際外遷的情況，也反映了居住院落螺旋向下衰敗的困境，一方面院落內部的居民經濟社會狀況分化，自我更新改善難以協同，另一方面這種分化對公共政策產生很大影響，政策設計必須非常精準和多樣，才能解決不同類型家庭的實際問題。

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3 院落碎片化的核心特征

3.1 住房條件的碎片化

住房條件包括人均實際住房面積、房屋質量風貌、廚浴廁基本生活設施、室內環境條件、自建房等居住空間要素，也包含了家庭結構、家庭收入水平、住房產權形式等經濟社會因素。其中，人均實際住房面積是關鍵評價指標，由家庭產權住房面積、自建房面積、家庭結構、是否擁有住房產權或公房承租權、是否擁有市內其他住房等因子構成，同時能夠反映家庭收入、基本生活設施等其他住房相關因素的特征。

參考北京市保障性住房政策2011年《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》、2018年北京市城鎮家庭人均住房面積數據(2018年、2019年、2020年北京市城鎮家庭人均住房面積分別為33.08 m2、32.54 m2、32.60 m2，以2018年為最高)、2021年《北京市統計年鑒》，以15.00 m2、33.08 m2作為衡量人均住房面積緊缺和滿足的基本標準，可以大致將家庭人均住房面積分為高、中、低、差4種類型(表4)。

表4 不同住房條件的4種家庭類型

根據前述調查，居住院落中的家庭人均實際住房面積普遍呈現出較高的分異度，4種人均實際住房面積類型的家庭在空間上處于無規則的馬賽克分布狀況，這標志著北京老城居住院落的住房條件碎片化特征。

3.2 鄰里關系的碎片化

鄰里關系的碎片化包括鄰里認同感、歸屬感與鄰里交往緊密度的削弱，甚至包括比較明顯的社會排斥與隔離，這種現象不僅發生在本地居民與流動人口之間，也發生在本地居民之間。院落是一種獨特的內向型居住空間，原型是“家庭- 院落”的社會- 空間對應關系，內部具有較強的血緣聯系，私房院落內部仍然保持了這種血緣聯系，但隨著人口增殖和家庭小型化，這種聯系受到削弱。在改革開放之前，單位產院落和直管公房院落普遍存在較為緊密的社會聯系或者比較一致的社會地位，但隨著單位制解體及社會轉型，又經過數十年的家庭遷出與置換演變，院落內部的聯系大多已經發生了斷裂。

居住時間和鄰里認知是鄰里關系碎片化的關鍵指標。調查顯示，同一院落居住時間超過10年，對鄰里的認同感開始明顯提高，超過20年則基本認同彼此的鄰里關系，即使日常交往較少或者存在利益糾紛，但均認同彼此是鄰居。同時，戶籍情況、住房權屬等也具有比較顯著的影響，本地戶籍家庭在社區活動、鄰里認同方面具有更強的聯系，而租住家庭則更容易受到排斥。由于20世紀80年代以來，居住院落中普遍存在置換、出租、出借等不同類型的居住流轉過程，北京老城居住院落中普遍存在著不同居住年限的家庭，以及本地戶籍與外來人口混居情況，鄰里關系的碎片化已經普遍存在。

3.3 居住意愿的碎片化

家庭居住意愿包括外遷或留住意愿、參與或自我改善意愿，家庭居住意愿的影響因素具有不確定性，在相關性分析中與外遷補償標準、住房條件、鄰里關系等因素并無顯著關聯性，在跟蹤調查中，家庭選擇外遷或者留住參與改善的決定，往往受個體關鍵事件影響較大，例如子女就學、老人就醫、財產分割等，既有情感、居住習慣與生活方式的因素，也有利益博弈的衡量。這些影響因素的無規則空間分布與不穩定性，形成了家庭居住意愿的碎片化，在申請式騰退行動的案例中，居住意愿的碎片化突出表現為差別化的外遷意愿，在居住改善的案例中，居住意愿的碎片化突出表現為難以形成合作共識的家庭意愿。

4 院落碎片化的動力機制

1949年至改革開放初期是院落碎片化的第1個階段，突出特征是空間劃分和社會同質化并存。1949年后，受居住人口迅速增加、單位制和住房分配制度影響，院落大多分配給同單位或同類型的居民，由房管部門或單位統一管理，整體性的院落迅速解體為若干“間”的集合。無論是直管公房還是單位公房，房管部門、所屬單位對院落具有明顯的管理方式和影響力，從初始的建筑劃分，到住房的分配使用，甚至在不同階段的加建改建過程中，這種統一管理的一致性始終存在。在20世紀60—70年代，由于人口自然增殖等原因，空間資源嚴重不足，加建房屋逐漸占據了院落空間，空間的劃分基本成型。但在單位制和住房分配制度影響下，家庭的經濟社會屬性仍然較為一致，院落中的社會關系仍然較為穩定，院落分化集中在空間的劃分。這一階段院落的空間整體性已經破壞，而居住人口的持續增加，為下一階段的分化埋下了伏筆。

20世紀末以來是院落碎片化的第3個階段，突出特征是人戶分離家庭的比例進一步增加，外來流動人口日益增多，家庭住房條件、鄰里關系和居住意愿高度分化。在北京經濟發展和全國城鎮化背景下，居住院落中更多家庭主動遷出，更多家庭出租住房，更多外來流動人口置入進來，自主的外遷、被動的置入、主動的租賃3類居住群體的變動，使得院落內部的居民社會結構日益復雜，本地家庭之間、本地家庭與外來家庭之間的社會關系日益割裂。這種分化極大地增加了制定公共政策、空間行動和基層治理的難度，一系列保護更新實踐都受到這種分化的負反饋影響，公共部門行動的有效性降低，居民自我更新改善也深受影響，居住院落似乎進入到一種負面的、向下的螺旋過程。

回顧數十年來院落碎片化形成的過程，有2種力量產生了關鍵影響，一種是住房政策和市場機制的結構性過濾，一種是公共管控和居民利益的博弈。

4.1 住房政策與市場機制的過濾

1949年前后，住房始終處于緊張狀態，為了解決基本居住問題，住房政策采取分配公房，以“一院多戶”方式增加居住容量，并鼓勵“見縫插針”和“接、推、擴”等做法，最大限度提供居住空間，解決基本居住需求。這種增加空間容量的政策導向，是特殊時期下的應對方案，是自建房屋大量出現的直接原因，也埋下了人口密度持續升高的伏筆。 參見1953年《北京市公有房屋管理暫行辦法》，應該說，這一時期的公房管理政策具有非常鮮明的保障性住房特征，而且提出了明確的退出機制和平移置換機制，本質是產權公有，有條件分配使用權。

1980年代開始，部分居民自主外遷到了城市其他地區，或者由于其他的種種原因，已不再需用公房，但管理部門并未針對這種人戶分離現象實施退出機制，1987年《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》中僅提出“承租者不得擅自將承租的房屋轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用，不得利用承租的房屋進行非法活動。違者，出租單位有權中止租賃合同，收回房屋”，除此之外并未再提及公房租用的退出機制，繼而逐漸形成了公房承租家庭“事實上擁有永久使用權”的現象。

房改期間，院落住房產權發生了新的變化，居民家庭的經濟條件和主觀意愿不同，有的購買公有住房，將公房轉為私有產權，有的家庭依然保持承租公房，因此一些公房院落成為混合產權的院落。

此外，公房的租賃管理趨于松弛，“公有住房租金有計劃、有步驟地提高到成本租金”的計劃并未實現，公房承租家庭以極低價格承租公房成為常態，又適逢市場經濟背景下的外來人口大量增加，公房承租家庭將房屋轉租給外來人口；同時，私房院落中也普遍出現了這種人戶分離和無序出租的現象，老城居住院落事實上產生了分散的、普遍的人口置換。

縱觀住房政策和市場機制的影響，公房退出和租賃管理政策的寬松，市場機制下的外來人口遷入，共同形成一種向下的過濾效應，即外遷家庭條件顯著高于遷入家庭條件，“本地留住中低收入居民”和“外來低收入群體”不斷聚集，院落內居住密度始終沒有降低，院落內實際居住家庭的整體經濟社會水平始終沒有提高，這是家庭間住房條件兩極分化的主因，也是鄰里關系和居住意愿分化的結構性基礎。

4.2 公共管控與居民利益的博弈

從一院一戶到一院多戶，居住院落中“家庭- 院落”的社會- 空間對應關系被“家庭- 建筑/間”所代替，家庭的產權或者承租權以單棟房屋甚至單個開間為單位，公共空間就從街巷延伸到了院門之內，院門之內和屋檐之外形成了一種特殊的、公私交疊的空間。因此，院落空間行動需要所有的家庭形成共識，更微觀一點，單棟住房的空間改善也需要不同家庭共同參與，這種空間特性，勢必要求居住改善過程中居民之間形成緊密的共識與合作。而在前述住房政策和市場機制的過濾機制引起的碎片化結構性基礎之上，自上而下的管控機制與自下而上的自治機制之間也出現了脫節，家庭間的割裂與博弈處于無序狀態，導致鄰里關系與居住意愿的碎片化進一步加劇。

院落這種獨特的居住形式下，難以自上而下實現精細化的管控?！凹彝? 院落”的社會- 空間對應關系轉換為“家庭- 間/棟”之后，公共性會隨著實際居住情況而變化，單戶院、家族共居的多戶院、單位產權的多戶院、房管部門直管的多戶院等院落的公共性復雜多樣，而且單棟房屋也由于若干家庭共用而具有公共性。

由于對這種復雜的公共性缺少清晰界定，在公共部門的實際管理中，往往將院落空間和居住房屋默認由居民自行管理，出現了一種“公共管理止于院門，自我改善止于檐下”的脫節情況，居住院落中沒有形成有效的房屋質量風貌管控機制或院落空間管控機制，房屋修繕維護的義務和激勵方式不清晰，院落空間和共有房屋成為某種意義的無主地，居民家庭紛紛主張院落空間和共有房屋中的權利，但卻沒有明確的、需要承擔的維護義務。

同時，自下而上的自治機制往往難以協調涉及重大利益的空間行為，居民家庭關注自身利益，家庭之間既缺少強約束力，也缺少利益協同，在極為有限的居住空間和極為迫切的空間需求影響下，家庭之間必然形成空間資源的博弈。而且由于經濟條件不同，家庭自我改善的能力和動力也截然不同，難以開展合作改善，進一步加劇了家庭間的沖突和不信任。

5 結論

院落碎片化是一種微觀而獨特的碎片化現象，是院落內部家庭之間住房條件、鄰里關系和居住意愿的碎片化，對人口住房政策和院落治理的有效性產生了重要影響。

由于住房條件和居住意愿的碎片化，總量式、單一導向的人口住房政策難以有效應對，空間導向的集中連片外遷政策難以實現，申請式外遷政策又會形成馬賽克狀而難以利用的騰退空間，因此需要探索從總量式、單一導向的人口住房政策轉向精準化、多目標的居住改善政策，探索 “申請- 評估”式的人口住房政策體系，針對不同條件的居民家庭，提供外遷、住房置換、住房保障、市場化改善等多途徑的居住改善方式。

由于住房條件、居住意愿和鄰里關系的碎片化，公共管控無法以簡單標準應對院落內部問題，而完全依靠院落內部自治又難以解決涉及家庭重大利益的空間博弈問題，因此應當采用“管控- 自治”的治理方法，將自上而下的底線控制與自下而上的自我治理相結合，明晰院落與住房空間中的公私邊界。應當由公共部門提供院落空間和建筑物的修繕、整治、更新控制性方案，根據不同產權形式明晰住房修繕維護的權利責任邊界，明確住房質量風貌管控的基準要求，形成清晰的底線控制。同時應當強調自治導向的自我治理，建立院落為單位的居民議事制度，在統一性準則下，進行院落內部空間和院落社會問題的自我治理，院落內部的居民家庭應當作為完整主體來參與決策，尋求公共部門支持，并監督實施過程。