崇陽雋水新城土地一級開發經濟效益分析

摘 要：土地資源是不可再生的資源，合理分配和利用土地資源有助于推動經濟的可持續發展。以湖北聯投集團雋水新城項目的開發為例，根據項目特點，梳理項目范圍用地，從規劃用地、項目投資及周期等方面對開發成本進行分析，從出讓地價、供地時序安排等方面進行收入測算，并進行風險識別。分析在上述內容發生變更的情況下，如何保證土地一級開發過程中的投資回報率，進而推動項目的規劃，為項目開發推進奠定良好基礎。結合項目用地梳理和經濟測算結果，給出了相應的可行性建議，以期助力土地開發整理項目的規劃設計，減少變更情況的發生，使土地開發整理工作更加規范有序。

關鍵詞：土地一級開發；經濟效益；敏感性分析；雋水新城；崇陽

中圖分類號：F301.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標志碼：A

0 引 言

土地一級開發是指由政府或者企業主導，對于一定范圍內的土地進行整體規劃，通過征收補償、拆遷安置、基礎設施建設，使土地具備“三通一平”“五通一平”“七通一平”等建設條件，讓“生地”變成“熟地”，再根據區域總體規劃和開發時序，通過“招拍掛”、協議出讓等形式，對土地進行出讓，實現收益，從而覆蓋前期投資，產生社會效益及經濟效益的過程[1]。

湖北省聯合發展投資集團有限公司（以下簡稱“聯投集團”）成立于2008年9月，是湖北省委省政府為推進武漢城市圈“兩型”社會綜合配套試驗區建設組建的省屬投資公司。10多年來，聯投集團堅持“政府引導、市場運作”雙輪驅動發展戰略，已初步形成交通基礎設施、新型城鎮化、城市綜合開發、實體經濟和金融服務等五大業務板塊，呈現出高效協同發展態勢。

2017年4月，聯投集團與咸寧市崇陽縣政府簽訂了戰略合作框架協議，雙方圍繞基礎設施建設、智慧城市建設等方面開展深入合作。崇陽縣政府授權聯投集團進行崇陽雋水天城國家級旅游度假區（以下簡稱“雋水新城”）約30 km2的土地一級開發工作。雋水天城項目位于崇陽縣城以北區域，北至沙灣，南至浪口大橋。項目整體定位為集休閑娛樂、養老養生、健康運動、多元度假、文化體驗于一體的國家級旅游度假區[2]。

本文以雋水新城土地開發項目為研究對象，探討如何在新城總體規劃形成之前，在項目談判階段為企業提供決策依據，保證企業在土地一級開發過程中的投資回報率，在正式合作協議簽訂前明確談判方向，為項目推進奠定良好基礎。

1 雋水新城土地一級開發投資測算

1.1 項目范圍用地

項目總用地面積29.8 km2。其中，林地面積最大，占比39.6%；基本農田占比19.46%。這兩部分土地面積總和占土地總面積的近6成（見表1）。由于未提供項目范圍紅線，項目整體范圍為聯投集團利用崇陽縣ArcGIS圖層進行劃定裁剪并測量的面積（見圖1）。其中，農用地22.3 km2，占比74.83%；建設用地2.6 km2，占比8.73%；未利用地4.9 km2，占比16.44%[3]。

1.2 本次可利用土地梳理

（1）梳理思路。不可利用土地首先是項目范圍內已出讓土地、基本農田、河流水面以及自然保留地，其次是林地、灘涂，其中前者是控制范圍線，是完全不可利用土地，后者尚有可操作空間，以下按此思路，依次梳理。

（2）項目范圍已出讓土地0.6 km2（與城鎮用地吻合），基本農田5.8 km2，扣除該面積后，剩余土地面積23.4 km2。河流水面（2.6 km2）、自然保留地（1.6 km2）為完全不可利用土地，扣除該面積后，剩余土地面積19.2 km2。

（3）項目范圍內林地、灘涂地約12.5 km2，剔除該面積后，可利用土地面積為6.7 km2，即為項目實際操作面積。其中包括農用地4.7 km2，占比70.15%；建設用地占地面積為2 km2，占比29.85%（見表2）。該部分土地資源主要集中在項目南部、靠近縣城的區域。

（4）可利用土地面積僅6.7 km2，占項目整體比例較小。另外，范圍內林地面積較大，由于林地存在可操作空間，可當作可利用土地的擴展區，林地面積11.8 km2，全部計入后，可利用土地總面積18.5 km2。其中農用地面積為16.5 km2，占比為89.19%。建設用地面積為2 km2，占比為10.81%。

1.3 項目土地一級開發投資測算

1.3.1 測算條件設定

（1）規劃用地指標設定。將梳理后的6.7 km2設定為建設用地，經營性用地出地率以60%計，則經營性用地面積為4.02 km2，約6 030畝（1畝≈

0.000 667 km2），以此進行投資測算，再根據測算結果對建設用地進行拓展，最多為18.5 km2。

（2）項目投資。包括范圍內土地的前期費用、征地補償成本、土地報批成本、拆遷費用補償成本、基礎設施項目投入成本、不可預見費、開發間接費用、財務成本等。

（3）投資周期。根據項目整體規模，本次項目周期定為10年。

（4）估算前提

1）項目總用地面積（去除基本農田、河流水面、自然保留地面積），為26.6 km2。

2）建設用地面積。在上述面積基礎上，去除林地、灘涂地面積，可利用土地面積為6.7 km2。

3）經營性用地面積。按建設用地中60%為經營性用地計，即4.02 km2。

4）現狀房屋建筑面積

待拆遷集體房屋面積。以農村居民點用地1.4 km2

為基數，假設現狀容積率為0.2，估算現狀房屋面積為0.28 km2。

現狀人口數據。假設人均建筑面積80 m2，以上述總房屋面積為基礎，估算人口數據約為3 500人?，F狀戶數數據。假設每戶3人，戶數約為1 167戶。

（5）財務成本。初步按照貸款利率為5年及以上銀行貸款利率上浮30%，設定為6.37%。

1.3.2 成本估算

項目土地一級開發成本主要由土地儲備成本、基礎設施配套成本、不可預見費、開發間接費、財務成本構成。經測算，建設用地以6.7 km2計，本項目的土地一級開發投資約49.67億元，計算結果見表3。

2 雋水新城土地一級開發收入測算

2.1 測算基礎

根據市場整體地價水平，崇陽縣住宅用地價格多集中在55～70萬元/畝，商服用地價格多集中在22～25萬元/畝。且有如下參考數據：崇陽縣恒達投資有限公司，住宅，55萬/畝。湖北大之道置業有限公司，住宅，135萬/畝。湖北亨大置業有限責任公司，住宅，68萬/畝。崇陽縣交通投資建設發展有限公司，商服，14萬/畝。崇陽縣通達投資開發有限公司，崇陽縣交通投資建設發展有限公司，商服，14萬/畝。崇陽縣興業房地產開發有限公司，住宅，53～81萬/畝。崇陽百盟一馬投資有限公司，商服，29萬/畝。崇陽三特雋水河旅游開發有限公司，住宅，14萬/畝。崇陽三特旅業發展有限公司，商服，22～25萬/畝。

崇陽縣政府提供的《2014—2016年土地成交信息表》顯示，土地成交多發生在崇陽縣城內。根據項目范圍內地價水平，本項目范圍內已成交地塊價格為：住宅用地成交價12～15萬元/畝，商服用地12～13萬元/畝。其中，最高為一宗商業用地的成交價20萬元/畝。估算前提條件設定如下。

（1）出讓地價。綜合考慮崇陽縣近幾年土地成交價市場水平、項目所在區域已成交地塊的地價水平，初步設定當前項目區內住宅用地價格為30萬元/畝，商服用地價格為20萬元/畝，考慮每年10%的地價增幅。

（2）供地時序安排。2017年（第1年）供應溫泉小鎮一期用地158畝，其中，住宅用地126.4畝、商業用地31.6畝。2018年（第2年）供應溫泉小鎮二期用地329畝，其中，住宅用地263.48畝、商業用地65.87畝；剩余用地，自2019年起陸續供應。具體時序安排見表4。

2.2 土地一級開發收入測算

本項目范圍內已成交地塊價格為住宅用地成交價12～15萬元/畝；商服用地12～13萬元/畝，其中，最高為一宗商業用地的成交價20萬元/畝。

經測算，土地出讓總收入26.92億元，平均供地價約45萬元/畝；土地出讓政府計提預留2.69億元，則土地出讓凈收入24.23億元。具體見表5。

3 雋水新城土地一級開發經濟效益分析

3.1 初步資金平衡結果

根據測算，當建設用地為6.7 km2、經營性用地為4.02 km2時，項目土地一級開發成本49.67億元，土地出讓凈收入24.23億元，凈收益為負25.44億元（見表6）。

3.2 敏感性分析

3.2.1 供地價、經營性用地占比60%不變，調增建設用地

假設按當前設定的土地出讓價格水平為住宅用地30萬元/畝，商服用地20萬元/畝，年增幅10%不變，平均地價為45～47萬元/畝時，當建設用地達到可操作的最大空間18.5 km2，經營性用地占60%時，凈收益仍為負（見表7）。

3.2.2 其它因素不變，調整供地價格

以財務內部收益率達到8%為目標，當建設用地大于13.3 km2，經營性用地為8 km2（占建設用地60%），若對區域土地價格持樂觀態度，平均土地出讓價格以崇陽縣成交土地平均地價水平約73萬元/畝計算時，可實現上述目標。

方案1：建設用地為6.7 km2、經營性用地為

4.02 km2，當平均土地出讓價格達到100萬元/畝時，項目總收益約4.3億元，財務內部收益率8.01%。該地價水平高于崇陽縣縣城成交土地的平均地價水平。

方案2：建設用地為13.3 km2、經營性用地為

8 km2，當平均土地出讓價格達到73萬元/畝時，項目總收益約8.8億元，財務內部收益率8.28%。該地價水平為崇陽縣縣城成交土地的平均地價水平。

方案3：建設用地為18.5 km2、經營性用地為

11.1 km2，當平均土地出讓價格達到65萬元/畝時，項目總收益約11.5億元，財務內部收益率8.13%。地價水平略低于崇陽縣縣城成交土地的平均地價水平。具體見表8。

3.2.3 其它因素不變，調整經營性用地比例

若對區域土地價格持保守態度，以平均地價為45～47萬元/畝不變，當建設用地為18.5 km2、經營性用地占建設用地83.5% （15.45 km2，23 171畝）時，可實現內部收益率8%。

討論當其它因素不變，論證當平均地價為45～47萬元/畝時（當前住宅地價30萬元/畝，商服用地20萬元/畝，年增幅10%不變），調整經營性用地比例達到多少，可達到內部收益率8%。

方案4：建設用地為6.7 km2，即使100%為經營性用地時，也無法實現有收益。

方案5：建設用地為13.3 km2，當經營性用地占比達到95%時，平均地價仍為47萬元/畝，可實現收益9.6億元，內部收益率8.28%。

方案6：建設用地為18.5 km2，當經營性用地占比達到83.5%時，平均地價仍為47萬元/畝，可實現收益12.09億元，內部收益率8.18%。具體見表9。

4 結論及建議

4.1 結 論

（1）假設住宅用地30萬元/畝，商服用地20萬元/畝，年增幅10%不變，平均地價為45～47萬元/畝，當建設用地達到可操作的最大空間18.5 km2，經營性用地占60%時，投資仍然難以平衡。

（2）其它因素不變，當建設用地大于13.3 km2、經營性用地為8 km2（占建設用地60%），調高供地價，平均土地出讓價格約73萬元/畝時，可實現內部收益率8%的目標。

（3）其它因素不變，以平均地價為45～47萬元/畝計算時，當建設用地為18.5 km2，調整經營性用地比例，經營性用地占建設用地83.5%時，可實現內部收益率8%的目標。

4.2 建 議

（1）做好項目的預算管理。首先，應建立土地一級開發項目的預算管理部門。部門全員參與預算管理工作。其次，編制合理的項目預算。開發企業應將土地開發項目作為一個獨立的預算對象，采用零基預算的方法，針對土地一級開發項目過程中發生的費用、收入、成本、利潤等相關內容編制出綜合預算。

（2）提高規劃設計管理重視度。項目的規劃設計足夠科學合理，才能充分控制規劃設計中的變更，使后續設計階段管理力度更大，設計質量更高，從而使整體設計方案更加合理可行[5]。

（3）加強人員隊伍建設。土地整理問題涉及經濟、水利等各領域的專業知識，對技術人員的跨學科綜合素養要求很高?，F階段，技術人員的水平仍有很大不足，土地整理機構對引進人才的重視程度也不夠，需加強培訓管理、增強綜合素質，打造一支合格的人才隊伍，在土地整理工作中發揮重要作用。

參考文獻：

[1] 郭立芳.城市土地儲備：組織結構、規模及機制優化研究[D].南京：南京農業大學，2004.

[2] 汪堅.市政府與湖北聯投集團簽訂戰略合作協議[N].孝感日報，2020-11-07（1）.

[3] 王宏新.土地一級開發實務指南[M].北京：化學工業出版社，2007.

[4] 黃雪艷.土地一級開發成本核算中存在的常見問題解析[J].中國市場，2020（35）：149-150.

[5] 馬春花.土地開發整理項目規劃設計變更的原因及對策[J].房地產世界，2020（20）：33-34.

Economic Benefit of Primary Land Development of Juanshui New City in Chongyang

WU Chaoyu

（Hubei Lianyang Ecological New City Investment Co.，Ltd.，Chongyang 437500，China）

Abstract：The rational allocation and utilization of land resource as a non-renewable resource contributes to the sustainable economic development. We examined the Juanshui New City project of Hubei Liantou Group as a case study and sorted out the projects scope of land according to the projects characteristics. Our analysis focused on development costs on one hand，including planning land，project investment and cycle time，and measured the revenue on the other in terms of remised land price and land supply timing arrangements. Furthermore，we conducted risk identification. Given the dynamic nature of these factors，we explore strategies to ensure the investment return in the process of primary land development，which in turn promotes the planning of the project and lays a solid foundation for project advancement. Based on the findings from site analysis and economic calculations，we present appropriate feasible suggestions aiming to facilitate the planning and design of land development projects，reduce changes and promote standardized and orderly land development efforts.

Key words：primary land development；economic benefit；sensitivity analysis；Juanshui New City；Chongyang

收稿日期：2023-08-20

作者簡介：吳超宇，男，碩士，主要從事土地一、二級開發管理工作。E-mail：157527579@qq.com