論如何做好房地產企業稅務內部控制管理

宿秀明

【摘 ?要】隨著市場經濟的發展，房地產企業面臨的市場競爭日趨激烈，要想在發展中獲得更多的經濟收入，降低稅務支出成本，房地產企業應做好稅務內部控制管理，確保企業平穩健康發展。論文主要闡述了稅務內部控制的內涵，根據房地產企業的實際情況分析了稅務內部控制管理中存在的問題，并制定了合理的解決策略，以期提高房地產企業稅務內部控制管理的質量。

【關鍵詞】房地產企業；稅務；內部控制；管理

【中圖分類號】F299.23；F812.42；F275 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）04-0182-03

1 引言

房地產企業的資金投入量較大，建設周期長，需要繳納的稅種較多，稅費負擔較重。為減輕稅費繳納壓力，房地產企業應結合發展需求加強稅務內部控制管理，從多個視角出發深究目前稅務內部控制管理中存在的不足，立足實際設計科學的處理對策，通過多種管理方法強化稅務內部控制管理的效果，使房地產企業能夠持續健康發展。

2 稅務內部控制概述

稅務內部控制又稱稅務系統內控機制，是指稅務機關通過加強內部行政管理和稅收執法全過程監督，確保真實反映稅收工作情況、有效落實稅收政策、提升稅收工作質量、防范稅務管理風險的一種工作機制。具體來說，房地產企業稅務內部控制的基本要素包含稅務內部控制環境、稅務風險評估、稅務內部控制活動、稅務信息管理和溝通。其中，稅務內部控制環境是稅務內部控制的基本要素，房地產企業要想規范稅務內部控制行為，必須設計合理的項目人力資源政策和管理層職責分工等，通過多種手段創設良好的稅務內部控制環境，組織全體人員積極參與稅務內部控制；稅務風險評估包含分析稅務風險、識別稅務風險和評估稅務風險，在房地產預售時期、土地獲取時期、清算注銷時期、設計施工時期和竣工結算時期均存在稅務風險，加之房地產企業涉及的稅收政策繁雜、稅種類型較多，要想及時發現各個時期是否存在涉稅問題，需要做好稅務風險評估；稅務內部控制活動是指為降低房地產企業稅務風險而組織的內部控制活動，一般房地產業務包含涉稅財務核算、稅款繳納、稅務資料管理和存儲、初始稅務登記等內容，企業應根據稅務測算指標加大涉稅業務管控力度；稅務信息管理和溝通是指房地產企業應及時收集與房地產項目有關的內部信息和外部信息，內部信息包括財務核算制度、日常納稅準則、成本歸集、稅務定期分析報告等，外部信息包括房地產項目開發稽查要求和行業政策等，企業應根據了解到的內外部信息加強與有關部門的交流，調整稅務活動和內部控制方法，降低稅費繳納成本。

3 房地產企業實施稅務內部控制管理的原因

3.1 政府稅務監管更加嚴格

自國家稅務總局出臺《國家稅務局地方稅務局聯合稽查工作辦法（試行）》以來，各地稅務機關開始聯合開展稅務稽查工作。但是由于房地產行業交易金額大、涉及的稅種類型較多，部分房地產企業曾多次被列入國家稅務稽查“黑名單”，在稅收檢查中屬于高危行業，房地產企業需要根據國家和地方稅務稽查的內容做好應對準備，避免與國家和地方稅務稽查要求相悖，降低稅務風險。

3.2 行業稅費繳納負擔較重

房地產行業是稅費繳納負擔最重的行業之一，一方面，涉及的稅種較多，高達11種，從拿地到開發建設，涉及項目銷售和項目清算等環節，每個環節涉及的稅種不同。例如，在拿地期間涉及地契稅、印花稅和土地使用稅等，并且每項稅種會隨著政策調整而出現改變。另一方面，我國土地增值稅和企業所得稅并行，稅收成本成為除土地成本、建安成本之外的第三大成本。房地產企業要想減輕稅費繳納負擔，必須實施全過程稅務內部控制管理，根據稅務政策做好稅務籌劃，優化納稅方案，力求最大限度減少稅費支出成本。

3.3 征收環節繁雜

相比其他行業而言，房地產行業在預售環節需要按照國家規定預征所得稅，在項目完工后需要清算所得稅，待項目銷售完畢后需要清算土地增值稅，整個完稅周期較長。房地產企業在各個環節繳納稅費時，不能僅將目光集中到眼前，需要從全局角度考慮清算問題，在各個環節做好稅務內部控制管理，避免出現重復繳納稅費或者稅費繳納成本超標等情況。

3.4 涉稅風險較大

由于房地產企業涉及的稅種較多，各個環節受到不確定因素影響，如稅費政策變動、市場經濟變化、內部經濟活動以及稅費繳納行為等，都會引發涉稅風險。如果房地產企業出現涉稅風險，極易面臨財務損失和社會聲譽損失，不利于后期發展。因此，房地產企業強化稅務內部控制管理勢在必行，在不同時期組織專人負責稅務內部控制管理，事先制定涉稅風險防范措施和應對方案，防止房地產企業受到不確定因素影響出現涉稅風險，確保房地產企業能夠穩定持續發展。

4 房地產企業稅務內部控制管理中存在的問題

4.1 稅務內控環境存在問題

一方面，缺乏專業的稅務內控崗位。目前，大部分房地產企業將稅務內部控制管理職責分配到財務部門，未能將具體的稅務內部控制管理細分到崗，財務部門的工作職責不明確、職能定位不清晰，有關崗位存在工作內容重疊現象，使得部分人員出現不作為問題，導致稅務內部控制管理的質量較差。另一方面，相關人員對稅務內部控制管理缺乏正確認識。管理層對稅務內部控制管理的重視程度較低，未能充分意識到稅務內部控制管理的重要性和必要性，習慣將重心集中到項目管理方面。稅務管理人員的職業能力較差，未能全面了解各個稅種的內容和繳納要求，對稅務內部控制管理流程缺乏系統認知，在納稅申報方面存在較多漏洞，無法對房地產企業的有關稅務活動進行系統籌劃，未能全程做好涉稅風險管控措施，職業能力無法滿足稅務內部控制管理的需求，降低了稅務內部控制管理的效果。其他部門對稅務內部控制管理缺乏重視，認為其屬于財務部門職責，在工作中出現行為不規范現象，導致稅收成本不斷加大，影響了稅務內部控制管理水平。

4.2 稅務風險評估存在問題

第一，稅務風險識別落實不到位。近年來，我國房地產企業數量增多，大部分房地產企業為了獲得更多經濟收益，習慣將焦點放到土地、競標、項目建設和銷售方面，對稅務風險評估關注度較低，在經營中甚至出現偷稅漏稅現象，未能正確看待稅務風險評估對企業發展的影響，認為稅務風險評估需要投入人力、財力，容易提高投入成本，未能落實稅務風險識別工作。第二，缺乏科學的稅務風險防范機制。目前，部分房地產企業在項目運營期間，未能嚴格遵守內部稅務管理制度，忽視各類稅務指標，甚至出現違反稅收法律要求的行為，導致稅務風險頻發。第三，稅務風險處理存在不足。部分房地產企業對稅務風險處理缺乏科學了解，在出現稅務風險后未能在短時間內找到引發因素，沒有通過正規渠道處理稅務風險帶來的不利影響，導致經濟收益降低，不利于房地產企業長遠發展。

4.3 稅務內控運行存在問題

第一，稅務工作流程缺乏合理性。稅務內部控制管理需要有關人員動態了解各類稅務信息，要求有關業務人員和管理者按照要求提供財務數據。但是在工作中，由于稅務內部控制管理人員的崗位層級較低、權責受限，無法事先對涉稅業務進行管控，只能后期通過稅務申報的方式進行管理。并且在稅務申報的過程中，未能向其他管理部門提供復審機會，導致部分稅務申報存在不足，降低了稅收工作的準確性，加大了稅務風險發生概率。第二，稅務材料的存檔行為不規范。房地產企業的稅務工作內容復雜、步驟較多，在不同時間段極易產生大量稅務材料。但是管理者僅注重稅務任務是否完成，未能嚴格管理稅務材料存檔，導致部分工作人員在保存稅務材料中出現工作行為不規范現象，經常出現稅務材料存檔不完整、分類不合理等問題。因此，在后期如果出現稅務問題，缺乏完善的稅務材料作為支撐，導致稅務問題無法在短時間內得到妥善處理，影響了稅務內部控制管理的質量。第三，稅務風險未得到徹底消除。部分房地產企業忽視稅務風險內審工作的意義，即使企業在發展中已經出現稅務風險事件，但是沒有引起房地產企業的重視，未能深究有關事件發生的原因，也沒有根據項目運營現狀設計規避措施，沒有從根源上徹底消除稅務風險隱患，降低了稅務內部控制管理的效果。

4.4 稅務信息溝通存在問題

目前，房地產企業的稅務信息僅在財務部門和管理部門共享，很少向業務部門分享稅務信息，也沒有在內部做好稅務信息宣傳工作，導致其他業務部門對稅務信息缺乏深入了解，無法在日常工作中發現潛在稅務風險，也無法找到正確的稅務問題規避措施，經常出現工作行為違反稅務內部控制管理要求的現象，影響了稅務內部控制管理的質量。同時，由于各部門之間稅務信息溝通不暢，在后期極易出現稅務內部控制管理問題，且部門之間容易產生相互推卸責任的情況，引發內部糾紛，阻礙房地產企業平穩發展。

5 房地產企業稅務內部控制管理的策略

5.1 優化稅務內控環境

一方面，建立專門的稅務管理部門。從組織架構視角出發，將稅務內部控制管理工作從財務部門劃分出來，增強稅務內部控制管理的獨立性，為稅務管理部門賦予權責，強化稅務管理部門在數據信息獲取方面的權威性，確保稅務管理部門能夠按照工作需求收集準確完善的數據信息。同時，明確稅務管理部門的崗位職責，將涉稅業務核算、申報、發票領用、風險識別和評估工作等分配到崗，劃分崗位邊界，避免出現崗位工作內容模糊不清的情況。另一方面，提高對稅務內部控制管理的認知程度。管理層應自主了解稅務內部控制管理的內涵和作用，通過閱讀行業資料領悟稅務內部控制管理與房地產企業發展之間的關系，理性認識稅務風險為房地產企業帶來的經濟損失和聲譽損失。稅務管理部門的工作人員應通過視頻學習、考證自學或同行交談等方式，積累稅務內部控制管理經驗，掌握具體工作流程，找到各個環節的稅務內控重心，提升自身對稅務內部控制管理的了解程度。企業應組織專人負責監督各部門基層人員稅務內部控制的執行過程，如果發現基層人員工作行為不規范，要及時進行糾正處理，講明稅收法律要求，系統闡述各部門對稅務內部控制管理的影響，使各部門基層人員今后能夠以積極心態配合稅務管理部門，從而為稅務內部控制管理營造良好的內控環境。

5.2 建設稅收風險評估體系

首先，做好稅收風險識別工作。運用現代化技術建設數據庫和稅收風險預警系統，根據房地產稅務類型和引發因素設計風險識別閾值，要求稅務管理人員定期從數據庫匯總有關信息，以表格形式上傳到風險預警系統，如果收到系統風險提示，應按照系統反饋信息重新調整經濟活動。其次，加大稅收風險剖析力度。稅務管理人員應運用大數據分析技術對房地產企業目前的稅務風險進行定性和定量分解，深究現有數據信息是否存在潛在風險，按照各類稅務風險的影響力制定多種風險防范方案，做好稅務風險管控工作。最后，科學處理稅收風險。房地產企業應根據發展需求設計風險處理和管控策略，組織工作能力強的稅務管理人員處理風險，按照有關法律規范要求和企業利益最大化原則處理風險，最大限度降低稅務風險帶來的不良影響。

5.3 優化稅務內控運行模式

首先，房地產企業應完善稅務內部控制管理流程，要求內部所有涉稅業務在開展前期轉交稅務管理部門進行審核，在涉稅業務轉交結束后，財務部門應將涉稅業務的各類材料提供給稅務管理部門，由稅務管理部門結合現有法規分析是否存在稅務風險，按照分析結果決定是否通過審核，并將審核結果和涉稅業務上交上級部門復審，通過上級部門復審后有序開展涉稅業務。在涉稅業務開展的過程中，定期將數據信息反饋給稅務管理部門，由稅務管理部門按照數據材料分析是否存在稅務風險，如果發現潛在稅務風險，應及時向業務部門提出整改意見，降低稅務風險發生概率。其次，制定稅務材料歸檔制度。在制度中要求稅務管理部門定期記錄數據信息的提供者、時間和信息內容，利用計算機技術在信息化管理平臺進行分類保存，編制稅務材料目錄，定期按照目錄逐一審核稅務材料是否保存完整，為后期稅務內部控制管理奠定良好基礎。再次，加大稅務材料風險的內審力度。稅務管理部門應深入挖掘現有稅務材料價值，排查是否存在風險識別漏洞，根據稅務材料反饋分析管理體系和工作流程是否合理，根據分析結果有針對性地改善稅務內部控制管理模式，不斷提高稅務內部控制管理效果。最后，設置稅務風險管控獎懲制度。房地產企業應按照有關崗位的工作內容和工作難度設計考核標準，組織管理人員調查有關崗位的稅務風險管控情況，將調查結果反饋給上級部門，由上級部門根據考核標準制定獎懲措施，對于稅務風險管控執行良好的人員進行績效獎勵，對于稅務風險管控執行結果較差的人員進行教育處理，確保其今后做好稅務風險管控工作。

5.4 搭建稅務信息溝通渠道

首先，建設線上溝通平臺。房地產企業應針對稅務信息溝通不暢問題，利用網絡技術和通信技術搭建線上交流群，定期在群內通過話題引導的方式，組織稅務管理部門與業務部門相互溝通，要求稅務管理部門在溝通中傳遞稅務信息，講明稅務內部控制管理標準和崗位工作要求，使業務部門后期能夠自主改正不良行為。其次，借助現代化平臺開展稅務溝通。房地產企業應在微信公眾號、內部網站等現代化平臺定期宣傳各類稅務法規，講解最新稅務政策，利用計算機技術開通留言渠道，要求業務部門在閱讀結束后分享自身對稅務信息的看法或者疑問，由稅務管理部門負責統一解答，方便業務部門準確了解稅務信息。最后，組織座談會。房地產企業應定期組織稅務管理部門和業務部門開展座談會，要求稅務管理部門宣傳最新稅務信息，由業務部門分享工作難題，雙方可以在相互交談中找到合適的稅務內部控制管理辦法。

6 結語

綜上，做好稅務內部控制管理能夠降低稅務風險發生概率，提高企業經濟收益，房地產企業應注重稅務內部控制管理。為提高稅務內部控制管理質量，房地產企業應根據現階段發展情況，從多個角度分析稅務內部控制管理中存在的缺陷，結合實情設置恰當的處理對策，如優化稅務內控環境、建設稅收風險評估體系、優化稅務內控運行模式、搭建稅務信息溝通渠道，通過多種方法優化稅務內部控制管理模式，增強房地產企業的市場競爭力。

【參考文獻】

【1】梅瑰.論如何做好房地產公司內部稅務控制管理[J].納稅，2019，13（14）：25+28.

【2】王娜.企業內部控制與稅務風險防范探析[J].納稅，2019，13（34）：18+21.

【3】樊麗麗，杜冰.企業稅收籌劃的現狀及對策探析[J].財經界，2019（23）：206-207.

【4】張鴻雁.企業財務內控管理體系的構建策略研究[J].中小企業管理與科技（下旬刊），2017（10）：73-74.

【5】張自強.強化企業財務內控精細化管理的關鍵要點分析[J].財經界，2017（30）：85-86.

【6】蘇晴薇.如何加強財務內控防范企業經營風險[J].企業改革與管理，2017（20）：114.

【7】任麗新.新經濟常態下房地產開發企業內部控制相關問題研究[J].中國集體經濟，2017（11）：35-36.