新環境下房地產經濟發展趨勢研究

文/彭亞暉（江西省宜春市不動產登記中心）

基于我國始終堅持走社會主義發展道路的新時代背景下，社會各領域發展步伐日漸加快，呈現全面繁榮發展態勢。尤其是房地產行業發展很大程度地影響到國內整體經濟發展，促使房地產經濟迅猛發展。為實現房地產經濟穩健持續發展，政府部門應當發揮引導與支持效用，為可持續發展路徑做出一定貢獻，規避類似于國外房地產行業爆發的經濟泡沫現象。伴隨進入新經濟時代，房地產經濟增長態勢已經逐漸由高速時代轉向扁平化階段，加之其為國民經濟重要構成部分，對整體國民經濟發展具有很大影響。因此，能否識別房地產經濟發展過程的問題，科學系統分析影響因素，防止房地產經濟發展出現大波動，影響著我國整體經濟發展。

一、房地產經濟概述

（一）房地產經濟定義概述

狹義角度而言，房地產經濟指向于房地產行業的生產、配置、交換與消費環節產出的人為關系；廣義角度而言，房地產經濟指向于行業有關的各項經濟活動與經濟關系的總稱。一般情況，將房地產經濟分為微觀、中觀與宏觀三個維度，其中微觀維度主要包含房地產企業內部的項目開發與建設過程形成的各項經濟行為；中觀維度上升至企業基礎下產生的企業機構與區域經濟；宏觀維度指向于整體房地產業，通常從國家角度為切入點。據我國相關數據顯示，2022 年我國房地產行業開發投資總額超出12 萬億元，住宅投資額高達10 萬億，意味房地產業在國民經濟發展進程中占據的重要地位額，特別是住宅投資，其規模、影響度都相對較大。

（二）房地產經濟波動的現實意義

一是拉升國內生產總值。房地產業作為我國國民經濟發展的重要組成，在助推國民經濟發展事業中做出卓越貢獻。隨著該領域的迅猛發展，國民經濟與群眾生活居住條件都得以提升，對增長我國生產總值發揮顯著力量。從直接影響層面而言，個人與企業房地產投資有助于拓展在建規模，促進生產總值增長；從間接影響層面而言，房地產經濟發展能夠助力社會經濟進步，比如促進關聯行業發展（水泥、建材等），進一步增加我國生產總值，對日常生活產生多方面影響。

二是促進社會經濟發展。社會經濟運行發展中，明確認識產出與投出之間的正比關系，在保障大力度投入條件下提升產出值，由此強調房地產經濟波動對社會經濟的重大影響。以社會經濟為主體，房地產經濟屬于投入與產出方；從投入方視角來說，房地產建設能夠帶動相關社會行業的整體發展；從產出方視角來說，房地產建設環節必須采購大量原料改善優化民生。另外，在我國城市化發展進程中，住房問題始終存在，且關乎社會群眾生活品質的改善。通過大力促進房地產經濟，能夠切實滿足住房需求，實現國民經濟穩健發展，改善民生現狀，提升生活品質，為我國社會和諧發展目標做出貢獻[1]。

二、當前我國房地產經濟發展現狀

（一）房地產行業呈持續繁榮態勢

關于我國房地產行業當下呈現出的持續化繁榮發展態勢，具體反映在以下方面：一是房地產總投資額度呈持續增長趨勢。據調研結果整合得知，2020 年全國房地產開發投資額高達近14.2 萬億元，同比增長7.0%。2021 年全國房地產開發投資額達近14.8 萬億元，同比增長4.4%。2022 年第一季度全國房地產開發投資額達近3萬億元，同比增長0.7%。以各地區現狀而言，隨著我國城市化與再城市化步伐的不斷加快，驅使諸多地區房地產行業市場呈現持續繁榮之勢，尤其是面對逐年房地產開發投資額的穩定增長，這對助力房地產業整體經營發展具有重要作用；二是資本市場存在的不合理投資活動。

隨著我國群眾整體消費能力的提升，投資渠道拓寬，房地產業資金投入力度不斷加大，一度助力房地產業發展成為優質投資產品，視作當前投資市場重要產業。房地產業創造巨額效益同樣也是力量集中進入該產業的目的之一，頻繁“換手”爆發房價過高、經濟泡沫等現象，這一行為嚴重違背黨中央初始房產發展精神；三是房價持續偏高。

隨著我國各地區推行的土地調整優化政策，城鄉人口供求逐漸得以釋放，導致國內房地產市場處于房價居高不下的狀態，甚至個別地區房價呈現逐年攀升局勢；四是房地產開發用地規模擴大。為了合理規范調節供需，提出土地供應的穩定市場措施，要求各地政府主動匹配需求，保證調控落實到位[2]。

（二）房產空置數量大

目前，由于房地產企業對需求市場實際現狀了解情況有誤，忽略社會群眾對于住房經濟層面實際的可承受能力與范圍，房企盲目過度研發住房項目，最終導致新房建設項目供需嚴重不對等，人民居住需求嚴重脫離于住宅項目建設增長速度，造成大批量房產空置。特別受近幾年特殊事件影響下，民眾的房屋采購需求與力度呈逐年降低趨勢。據調研分析得出，2020 年我國城鎮住房空置率為26.6%，2021 年城鎮住房空置率達近30%，已經明顯高出國際標準空置危險區間。同時，房企因過度追求巨額經濟效益，導致開發項目品質不合規，住房項目質量問題頻發，或者資金運轉不暢，增加房產空置數量。比如：恒大爛尾樓問題，因牽涉資金運轉問題，導致恒大全國范圍的諸多在建項目面臨爛尾危機；同時，房產企業過度追求經濟效益，從而嚴重忽略項目建設的環境與居民生活因素，造成項目研發設計特色不顯著，功能有待進一步完善[3]。

三、宏觀調控對我國房地產經濟發展的影響

（一）堅持“住房不炒”，防范金融市場風險

繼十九大以來，“住房不炒”已然成為當下房地產市場調控政策的整體導向，并在后續工作報告中特別提出基于該導向下的“穩地價、穩房價、穩預期”的執行要求，通過采取一系列保障性措施，防止房產市場出現過大波動。與此同時，由自然資源機構出臺有關房屋項目用地分類調控政策，劃分國內重點城市土地資源促進落實“集中供應、集中掛牌”先進管理模型，并針對該年度統一用地公告發出次數加以控制規定，打造全新國內土地供應格局。以省市地域調控政策內容而言，個別地區嘗試推行“房價與地價聯動機制”，即根據房價判斷地價。比如鄭州將房價與地價相掛鉤，構建掛鉤聯動機制，明確規定該地區地價變動頻率值為5%；上海組織的舉牌競價與書面報價雙重形式結合的機制，從而達到規范制約隨意抬高市場土地資源價格的行徑，科學維持產業市場土地價格發展的穩定性。另外，在2021 年間，組織由住建部聯合其他六部共同頒布《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，就當前租賃住房市場穩健規范發展墊底有效基礎；同年6 月份，基于國務院辦公廳下發的有關租賃住房的文件，為保障各地區租賃住房提供政策與要求支撐?？傊?，通過科學堅持“房住不炒”整體導向，提出一系列措施手段，達到穩定預期值、市場房價的效用。

（二）加強金融監管，實現貸款集中管理

2021 年3 月份，繼銀保監會、央行及住建部等機關單位聯合頒布的以抑制運營用途貸款違規使用房地產業行為的相關文件，明確規定市場諸類金融機構嚴格落實經營貸款審批作業，針對該類貸款運行建設全流程開展嚴格管控手段，有效避免該類貸款資金涉及房地產業范圍，引發違規行為?；谥鸩绞站o信貸的政策形環境下，我國整體市場房地產信貸利率實行上調措施，對首套房、二套房利率分別予以上調手段，而該項措施主要集中國內部分重點城市范圍，且調整次數頻繁。以我國各地區信貸調控措施而言，深圳、廣州等地區紛紛約談地區融資擔保機構，明確提出隨著信貸監管對象范圍的拓展，由銀行機構延伸為非銀行金融機構，務必持續強化信貸資金審批與監督力度，科學制約房地產市場資金來源途徑，明令杜絕高杠桿炒房行為，維持我國房地產業優良穩健發展態勢[4]。

（三）因地制宜，宏觀調控逐漸精細化

根據中央總部確認的房地產政策發展導向，由住建部對國內一線與二線重點城市統一要求正確履行房地產市場調控職責，以此促進“穩預期、穩低價、穩房價”政策內容貫徹落實。具體而言，按照頂層設計要求，我國部分重點城市逐步頒布落實房地產市場調控政策內容，比如由上海、南京、成都等地區推行的搖號買房、限購、限貸等方式，達到房地產領域市場調控目的，且取得顯著成果。與此同時，按照頂層設計學區房調控政策及要求，在北京、上海等一線城市紛紛落實學區名額配置、學位限定等措施，通過多層組合措施，大大改善國內學區房集中投資現狀[5]。

四、新環境下房地產經濟發展趨勢分析

（一）產業經濟平穩回落，呈低速增長態勢

2021 年間，由于我國疫情防控政策措施執行手段雷厲風行，防控效果顯著，后續經濟恢復步伐領先于其他國家，當前整體運行趨勢呈現穩健、優良趨勢，經濟運行也是逐步上升狀態?；诋a業經濟運行整體回落平穩環境下，中央正式提出并落實房地產市場調控與系統金融風險防范的雙重措施，進一步促進國內房地產市場運行趨勢置于安全客觀區間內。雖然房地產經濟短期運行階段內具有可持續發展潛力，投資規模與資金總值仍舊處于大幅度增長趨勢。但是，通過堅持落實“房住不炒”政策導向，各級政府部門合理加強政策調控力度，最終將我國房地產經濟運行控制在低速增長區間內。

（二）住房保障機制持續發力，促進市場轉換

通過剖析我國房地產行業發展現狀，房地產業高杠桿炒房行為導致房價過高現狀依舊存在，導致低收益群體住房需求與市場住房價格嚴重脫節，需求受到嚴重限制。從當前市場形勢來看，我國大部分城市中，中低收入人群占比較高，而這部分人很難承擔高昂的房價，低收入人群的居住環境也無法得到保障。

因此，提供保障性住房是解決這部分人群基本生活需求的一項利好政策。在2021 年，由我國國務院持續加碼有關保障性租賃住房政策與機制內容下發正式文件，賦予保障性租賃住房可行機制與支撐政策，針對性改善低收益群體“租房難、購房難”難題，力爭滿足該類群眾的住房剛性需求。與此同時，面對我國存在的房地產規模過大、人口老齡化嚴重、人口流動性強等問題引發的房地產業供需不對等現象，將借助住房保障性政策完成房地產市場身份轉化任務，即由賣方轉移為買方。此外，從我國政策環境來看，未來國家將會持續完善保障性住房政策，建立多層次供給體系，并結合土地政策、稅收政策和信貸政策等針對保障性住房市場開展結構性調整；與此同時，房地產行業的利潤收益將得到進一步控制，也會有更多的房產開發商將投資目標聚焦在保障性住房開發領域當中。經過此次改革，將逐步解決我國城市中低收入人群的住房問題，從整體上提升社會穩定性與房產經濟可持續發展。

（三）人才流動造成區域性經濟差異明顯

現階段，國內人口老齡化問題愈發顯著，各級城市的年輕群體人口競爭趨勢愈發激烈化，各地區為引進更多年輕人才紛紛出臺了一系列針對性優惠政策。比如：深圳針對高級專業領軍型人才提出租房補貼政策；濟南針對高學歷水平人才群體購房需求提出一次性領域購房補貼政策。而面對各級城市激烈競爭年輕人才的整體環境下，無疑導致競爭優勢不足的城市人口流失嚴重，相應該地區市場房價開始逐漸下滑。近幾年，經過對比各級城市人口漲幅趨勢，一二線城市顯著超出與三四線城市，甚至面臨區域經濟差異化顯著局勢，未來房地產銷售價格漲幅范圍主要集中于國內重點一線和二線城市，導致人口流出地、三四線城市面臨空房閑置與房價下降風險。

（四）房產投資金融市場逐漸趨于完善

基于房產投資金融市場運行現狀下，進一步創新研發相關產品，發展行業投資板塊金融市場，驅使國內房產投資金融市場趨向完善化。比如提供針對性金融服務。具體而言，根據各類住房消費需求群體與房地產項目投資群體組織提供相對應的金融服務活動，向不同類別金融產品分別提供投資服務。

比如：針對社會低收益群體、初入社會就職年輕群體及專業機構提供囊括了住房投資領域的多種金融產品投資服務產品，以此助推企業發展步伐，同時提供包含涉及房地產投資行業的國有資產證券化綜合分配資金等金融產品，進而向房地產投資金融行業的穩健發展目標創造有效價值，促進該行業實現雙重效益提升[6]。

（五）房地產開發與租賃市場逐步穩定

現階段，我國多地區紛紛摸索建設多個國有住房租賃服務平臺，具體由當地銀行金融機構、互聯網等多領域專業力量同時參與國有住房租賃市場中開展推動金融業務，形成全新市場管理體系。一方面為國有土地振興戰略發展提供有效幫助，另一方面有效改善當下國有土地供需不對等格局。因此，構建多層級開發供給市場管理體系，能夠很大程度維持房地產租賃服務市場的穩健運行，進一步夯實房地產租賃服務市場持續發展基礎。

五、結語

綜上所述，基于我國房地產經濟持續發展的綜合環境下，房地產業發展與政策、市場要素關聯密切，換言之更容易受政策與市場需求等因素的影響，從而導致房地產行業發展進程中問題不斷。而房地產經濟作為我國社會經濟的重要構成，需要相關部門結合房地產經濟穩定發展態勢目的針對性提出有效手段，進一步促進房地產經濟實現優良發展態勢。由于房地產經濟運行所涉行業諸多，突出行業發展全面性，所以需要圍繞當前發展問題展開深入分析。根據實際情況做出判斷，促進房地產經濟平穩發展的同時，完成調控政策，始終堅持“住房不炒”的總基調。