念好“三字經” 實現宅改新突破

周建兵

江西省鷹潭市將全域宅改與鄉村產業發展、鄉村建設、鄉村治理等有效銜接、深度融合、協同推進，通過念好宅改“改、管、用”三字經，以“改”強“管”，以“管”促“用”，形成全域深化宅改工作格局，促使制度更健全、管理更有序、治理更有效、村莊更和美，群眾獲得感、幸福感顯著增強。

在“改”字上深化

鷹潭市按照上級要求和改革授權，積極探索宅基地“三權分置”的行使方法、路徑及長效機制，傾力打造宅基地制度改革“升級版”。

一是全面推進。全市6 個區（市、管委會）分為三類，一類縣整縣推進全部9項（五探索、兩完善、兩健全）改革試點重點任務，二類縣開展其中7 項試點任務探索，三類縣主要開展完善宅基地審批制度與健全宅基地監管機制2 項工作。

二是全域推進。通過抓示范引領全域，抓試點帶動全域，抓規范覆蓋全域，目前全市3406 個自然村有3019 個自然村開展了宅改試點工作，城市規劃區外覆蓋率超過92%。

三是分類推進。劃分城郊、平原丘陵、山區、公路沿線四個區域，按照“百村示范、千村鞏固”“鄉鄉有示范引領，村村有亮點帶動”工作思路，制定宅改“六好六到位”標準，按“一類、二類、三類”村的分類，有步驟分批次地推進宅改工作。

四是聯動推進。將宅改納入鄉村振興的大背景，與城鄉融合、鄉村治理、鄉村產業等有機結合起來，統籌推進國家城鄉融合發展試驗區建設與農村宅基地制度改革試點工作，積極探索總結鄉村治理路徑方法，推動鄉村產業發展，促進農村生產、生活、生態共同改善、融合提升、集成推進，達到“宅改”一村、整治一村、美化一村、發展一村的效果。

五是創新推進。余江區探索出組級（股份）經濟合作社與村民簽訂宅基地使用合同，設立宅基地使用權的做法，獲得了農民群眾的一致認可；將建房申請APP 接入“贛服通”，成功實現全省首例通過“贛服通”申請建房，審批環節接入“贛政通”，實現了“數據融合、聯審聯辦、一網審批”。貴溪市建立了每季度現場評比制度、攻堅排名制度和末位淘汰制度，充分調動基層黨組織和黨員干部推進宅改的積極性。全市農村通過宅改有效促進了村莊環境面貌改變、村民生活品質提升和農業產業發展，村民切實感受到宅改帶來的積極變化，享受到了改革成果。

在“管”字上強化

一方面，統籌推進“四項基礎”工作。扎實做好調查摸底、村莊規劃編制、歷史遺留問題化解、宅基地確權登記頒證工作。全市共投入1600 多萬元用于宅基地專項信息調查和管理平臺建設，市級宅基地信息管理平臺建設初具規模，將與各區（市）平臺互聯互通，實現全市宅基地管理規范化、數字化；市縣齊抓，部門聯動，群眾參與，村莊規劃編制完成率達99.4%；對具體情況分別處理，不搞“一刀切”，破解了一批宅基地歷史遺留問題；農村“房地一體”確權登記頒證率達96.3%，做到了“應登盡登，應發盡發”。

另一方面，探索建立宅基地規范管理“五個一”工作法。

一是建立健全一個機構。市、區（市、管委會）、鄉鎮三級成立黨政主要領導任雙組長的宅基地改革與規范管理工作領導小組；市、區（市、管委會）抽調專門人員成立宅改辦；鄉鎮成立村民建房辦（宅改辦），由鄉鎮分管領導兼任辦公室主任。

二是建立健全一支隊伍。建立農村宅基地管理執法員、助理員、協管員“三級三員”制度，各村黨支部書記為宅基地管理助理員、村小組長為宅基地管理協管員，推動執法方式由分散粗放式向集中規范式轉變。鄉鎮專門組建宅基地執法隊加掛農業綜合執法隊牌子，握指成拳開展“一支隊伍”管執法，健全“鄉鎮執法+村組協管”聯動管理機制，執法隊伍定期或不定期深入村組對農村用地建房開展檢查和巡查，確保農房建設全過程依法依規。

三是建立健全一個窗口。依托鄉鎮便民服務中心和村便民服務站設置農村宅基地審批窗口，專門提供農村宅基地申請咨詢服務，受理相關審批事項。在辦事窗口張貼農村宅基地政策宣傳掛圖，擺放農村宅基地審批和建房規劃許可辦事指南，一次性告知申報材料清單，免費提供相應申請表冊，讓村民宅基地審批不再多次跑、多頭跑，窗口集中受理后即轉為后臺聯審聯辦流程，申請事項只進一扇門一個窗口就能完成建房審批辦理。

四是建立健全一個理事會。在村黨支部的領導下，調整、配強了村民事務理事會，各村建立了一支村民信任度高和威望大的理事會隊伍。理事會對上接受政策指引、反映民意，對下宣傳政策、組織帶動群眾實施宅改。通過理事會成員帶頭退出多占宅基地、帶頭繳納有償使用費、帶頭做好親朋好友思想工作，形成榜樣示范，充分發揮農民主體作用推進試點。

五是建立健全一套制度。規范宅基地審批制度，完善宅基地監管機制，健全宅基地問責制度，嚴格執行“一戶一宅、面積法定”制度，形成市級層面12 項制度（辦法）、縣級層面120 項機制（管理辦法）、鄉鎮層面11 項實施辦法、村組層面9 項運行辦法的體系化制度成果。市級出臺了《全域深化農村宅基地制度改革與規范管理實施意見》《農村宅基地資格權認定登記管理指導意見》《集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》等文件制度，指導全市宅改；余江區探索出臺了《關于進一步強化村民事務理事會對宅基地管理權責的通知》《農村村民自愿退出宅基地進城購買安置房方案》，制定了《農村建房風貌管控管理辦法》，做到“帶圖審批、按圖監管、照圖驗收”；貴溪市制定了《農村宅基地有償使用、流轉和退出暫行辦法》《農村宅基地擇位競價實施意見（暫行）》《農村村民建房監管制度》等一系列文件制度。試點以來全市共退出閑置宅基地8.5 萬余宗、面積1.31 萬畝，95%以上的農民新建住房是利用存量宅基地，實現了“五個沒有”（沒有新出現一宗違章建房、沒有一宗新占用耕地建房、沒有一起行政強制拆除、沒有一處大拆大建、沒有一例上訪事件），基本做到了“五個到位”（體系到位、管理到位、退出到位、保障到位、分置到位），建設了一批“精細規劃、精致建設、精心管理、精美呈現”的和美宜居鄉村。

在“用”字上優化

探索出改造利用、聯建利用、整合利用、保護利用、整治利用等5 種模式，盤活利用閑置農房和宅基地3388 宗；完成集體經營性建設用地入市92 宗1249.63 畝，成交價款1.47 億元；開展農民住房財產權抵押貸款試點，累計發放農村產權抵押貸款1.3 萬筆、54 億元。宅改中盤活的土地資源，在優先保障村民10～15 年建房需求、優先滿足村莊公共事務和公益事業用地的基礎上，主要是用于三個方面。

一是發展現代農業。余江區對符合條件的試點村實施城鄉建設用地增減掛鉤項目，復墾新增耕地991畝；貴溪市鴻塘鎮茹卜村將老村莊集中連片的18 棟危舊房（含1 個集體牛欄）和院套全部退出，實施增減掛鉤項目，改造為水田發展現代農業；全市各地對有條件的零散閑置宅基地，積極改造成“三園”（小菜園、小果園、小花園）。

二是發展鄉村旅游。余江區平定鄉藍田宋家村依托村內的鷹潭紅旗干部學院教學點，利用閑置農房改建民宿39 棟210 間，每棟民宿每年可獲得5 萬～10 萬元的收入；潢溪鎮渡口村將各村有歷史價值的老房屋集中保護，翻修了32 棟當地傳統結構的老宅，打造文旅特色小鎮。貴溪市耳口鄉下梅組將整村2000 余平方米閑置住宅、100 余畝耕地打包流轉給企業，打造“二十四橋”民宿綜合體。上舒家村積極引導和鼓勵村民改造、盤活利用農房，將全村民居整體改造成斑斕絢麗的五彩建筑，把村莊建成了一個集餐飲、住宿、休閑服務為一體的“五彩鄉村”，全村58 戶中有48 戶開辦了農家客棧酒店（含民宿、農家樂），成為遠近聞名的民宿村、旅游村、富裕村。月湖區借乘宅改東風，著力打造角山遺址古陶文化村落，形成了弘揚傳統文化、發展鄉村旅游的疊加效應。

三是發展其他產業。余江區2020 年打造了全省首個異地入市產業園，由錦江鎮前進村和潢溪鎮桂林村墻源組經濟合作社，以閑置宅基地作為資源，將20 畝異地入市、94 畝就地入市，收益折價入股項目建設，每年參與項目分紅。貴溪市金屯鎮周陽村2022 年底將53 畝宅改閑置土地流轉入市，引進一家生物科技企業投資了5 個億；河潭鎮通過盤活閑置宅基地，在毛爐村建設了一個青年雞培育廠房；流口鎮板橋村將閑置多年的空閑房改造成約700 平方米的產業車間，可帶動20 人就業。截至2022 年底，鷹潭全市共建成 “產業下沉”車間76 個，增加了農民收入，壯大了集體經濟，所有行政村年經營性收入平均達32.6 萬元。