李惠琳
粵系房企大佬陳卓林,收到一個“大禮包”。
2月初,雅居樂宣布,位于重慶、廣州、昆明等城市的多個項目,被納入首批房地產項目融資“白名單”。
陳卓林掌控的雅居樂,是千億民營房企中“零違約”的少數派,迄今未在公開市場實質違約。
在行業周期低谷,他同樣走得艱難,頂著償債、穩銷售、保交付三大壓力,多次虧損出售核心資產。所幸,雅居樂已大幅降低杠桿,闖過危急時刻,年內完成120個項目,交付7.2萬戶。
如今,若注入這股融資活水,陳卓林能短暫解渴。
新的融資利好政策,可謂“及時雨”。
雅居樂方面向《21CBR》記者表示,旗下項目入圍白名單,帶來了更好的融資渠道,提振了集團整體的融資信用。
一家同樣有項目入圍白名單的房企內部人士告訴《21CBR》記者,獲取項目融資貸款分為三步:一是房企根據申報條件,篩選項目提交當地住建部;二是當地審核后形成白名單,提報給金融機構;三是金融機構評估后,發放貸款。
他補充道,能拿到多少貸款,具體要看金融機構的審核。
需注意的是,進入白名單并不能保證獲得貸款?!般y行貸款還是要看抵押物和還款來源,有好資產、正資產才能貸到款?!敝性禺a首席分析師張大偉提到。
無論如何,至少為房企帶來融資新希望。
當下,陳卓林手頭不太寬裕。截至2023年6月底,雅居樂的現金僅153億元,一年內到期的短債卻有214.9億元。去年下半年,他挺過了償債高峰, 66.61億元的境內債全部兌付,下一次償債高峰要到2025年。
近期陳卓林還有多筆賬單要付。首先是兩筆于3月到回售期的公司債,“23番雅01”以及“23番雅02”,發行規模合計7億元。
其次,去年3月獲得的24.2億元銀團貸款,期限為12個月。另外,存量136億永續債的利息,每年得付息4次。
此外,還有部分表外債務。陳卓林曾與多個金融機構聯合成立信托機構開發項目,據統計,單是平安不動產參與投資的項目就超過10個,中航信托、愛建信托也有相關投資項目。
其實,基于良好的資本信用,雅居樂的融資渠道一直較為通暢。
據《21CBR》記者統計,2023年雅居樂共獲得融資超102億元,包括股權融資、銀團貸款、公開債券等。
值得一提的是,2023年初,雅居樂發行的12億元中債增公司債,用途是償還債券“20番雅02”本金及利息,意味著“借新還舊”模式又重啟了。
為了償債保信用,陳卓林舍得斷腕。2021年下半年至2022年末,通過大量處置資產,累計回籠資金超200億元。
在2023年股東大會上,陳卓林透露,有50億至60億的資產處置及股權變現計劃,必要時會進行變現。
2023年10月,他出售兩個常州項目股權,回籠資金4.26億元,預估虧損4184萬元。
11月,他又決定出售吉隆坡雅居樂大使花園,按照4.8億元的交易價,預計虧損約6.64億元,目前項目仍在磋商中。
對于不賺錢的多元化業務,則果斷放棄。今年1月,雅居樂剝離教育板塊,旗下托育機構樂斯母嬰中心宣布停業。
一番操作后,雅居樂的債務大幅減少。
截至2023年6月末,其有息負債575.68億元,比2019年末減少390億元,凈負債率58.7%,進入較為安全的范圍。
只是,救急的高息貸款,拉高了借貸成本。一年半前,雅居樂曾簽約一筆年利率20%、為期24個月的夾層融資貸款。結果,2023年上半年,其借貸成本為7.28%,比2022年上升1.69個百分點。
雅居樂在巔峰時期,躋身千億房企陣營,掌控3300億元資產。轉入降杠桿模式后,持續縮表,到2023年6月末,總資產為2627億元,較高峰期縮減超600億元。
陳卓林堅持不違約,以求挺過最難階段。雅居樂方面對《21CBR》記者表示,2024年雅居樂繼續把保交付、保品質作為工作重點,在保經營的同時謀發展。
2023年市況整體疲軟,雅居樂預售金額453億元,同比減少三成。財務表現也受到影響,1—6月收入200億元,虧損36.11億元。
陳卓林判斷,最快可于2024年或2025年扭虧為盈,兩至三年內恢復正常。他的信心,一部分源自手上的低價土儲。
截至2023年6月底,雅居樂在79個城市,擁有土地儲備約3864萬平方米。中指研究院的研報指出,以近3年項目銷售情況估算,雅居樂的土儲可滿足未來3~5年的銷售需求。且現有土儲成本相對低,平均樓面地價為3200元/平方米。
雅居樂主要深耕大灣區、長三角、海南等地,當前尚有多個項目在售。
在海南,雅居樂是當地銷冠,2023年賣了154億元,占集團總銷售額的三分之一。截至2023年6月末,海南清水灣項目仍有土地儲備約140萬平方米,將為其業績復蘇提供一定支撐。
多元化的業務組合,也為雅居樂提供了穩定的收入來源。
2023年1—6月,物管、環保、商業在內的業務,收入同比增加5.1%至82.6億元,占總收入比例提升至41.3%,同比提升16.5個百分點?!耙缘禺a為主,多元業務協同發展的營運模式,續見成效?!标愖苛衷谪攬笾斜硎?。
他在爭取觸底反彈的空間,一旦市場回暖,復蘇可期。