居住權公證法律問題研究

王文君

山西省臨汾市平陽公證處，山西 臨汾 041000

隨著經濟社會的快速發展，居住問題逐漸引起廣泛關注?！吨腥A人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）在物權編設立專章規定了居住權制度，居住權作為公民的基本權利，其保障不僅關系到家庭和睦，還與社會穩定和和諧發展密切相關?！睹穹ǖ洹返某雠_和實施為居住權的保護提供了更加完善和具體的法律規則，居住權公證作為一種法律手段，具有重要的保護和維權作用。本文將從《民法典》視角下探討居住權公證的相關問題。

一、居住權公證的概述

（一）居住權的概念和特征

居住權是指居住權人以合法形式占有和使用住宅的權利。居住權的特征主要有以下幾點：第一，居住權是用益物權，居住權不得轉讓不得繼承。居住權是在他人所有的住宅上設定的權利，居住權人對他人的房屋僅有占有與使用的用益物權，沒有收益權。居住權的設立是為了保護特定人的生活、居住需要而設定的權利，僅限于特定人的居住和使用，不應當用于非生活需求；第二，居住權具有時效性。根據《民法典》的規定，居住權利行使的期限可以通過書面的居住權合同進行約定，也可以以遺囑形式設定，如有明確約定或指定，則以約定或指定的期限為準，若無明確的約定或指定，居住權的期限應當為居住權人終身享有；第三，居住權具有無償性。居住權的設定一般情況下都是具有特定關系的親屬或相關利害關系人，常常伴隨有贍養或扶養等義務存在，因此一般為無償設立，但是當事人另有約定的除外；第四，居住權具有穩定性和不可侵犯性。根據《民法典》的規定，設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。居住權一經設定，意味著居住權人在享有居住權的過程中應得到法律和社會的支持和保護，不受侵犯［1］。

（二）居住權公證的定義和內容

居住權公證是指由公證機構根據《民法典》相關規定和法律程序，對當事人設定居住權的行為進行證明。第一，居住權公證涉及對房屋所有權及居住權的證明。公證機構可以通過查閱相關的房屋權屬證明文件、合同、協議以及房屋登記信息等，對當事人約定或設定居住權的合法性進行確認和證明［2］；第二，公證機構可以根據居住權人的申請或相關法律程序，對當事人簽訂的居住權合同或設立居住權的遺囑進行公證，確保居住權人在一定期限內的居住權不受非法侵犯。公證機構可以對當事人提供相應的公證服務，確保居住權人的權益得到合法保護。居住權公證的引入和實施，有助于維護居住權人的合法權益，促進家庭和諧，有利于社會穩定。

二、居住權公證的法律基礎與設立

（一）居住權公證的法律依據

1.民事權益保護的理論基礎

我國《民法典》在物權編設立專章規定了居住權制度。根據民法理論基礎，保護公民的合法權益是法律的基本使命。居住權作為人的基本權利，在保障公民居住權益方面具有重要地位［1］。為了更好地保障公民的居住權，我國《民法典》在物權編對居住權進行了明確的規定，在《民法典》物權編第三分編“用益物權”第十四章“居住權”中，有六條法律條款對居住權進行了明確的規定。因此，通過居住權公證的方式，可以更好地保護公民的居住權益，促進社會的和諧與穩定。

2.居住權公證的法律地位與實質內容

從法律角度來看，居住權公證是指由公證機關對居住權事項進行確認，確保其合法性和真實性，同時為公民的權益提供保障。居住權公證所涉及的內容包括房屋的產權、共有關系、居住的條件和要求、居住權期限及爭議解決等內容。通過公證，能夠有效解決房產相關權益糾紛，增加公民的居住權益保障。同時，公證機關還可以提供咨詢和法律意見，協助公民了解相關法律法規和權益，從而維護公民的合法權益。公證機構作為第三方中立的機構，具備獨立、客觀、公正的特點，能夠確保居住權公證的真實性和有效性［3］。此外，居住權公證在一些特定領域如房屋轉讓、房屋贈與等，在保障居住權人權益方面發揮了特殊的作用，加強了居住權公證的合法性和實際效果，為公民提供了更加全面的法律保護。

3.居住權的設立方式

設立居住權，應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。居住權可以合同方式設立，也可以遺囑方式設立?！睹穹ǖ洹访鞔_規定，設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同，居住權合同一般應包含當事人的姓名、住所、住宅位置、居住的條件和要求、居住權期限及爭議解決的方式。以遺囑方式設立居住權的也應包含以上主要內容。

（二）居住權公證的程序和效力

居住權的公證需要按照一定的程序進行。公民首先應當向公證處遞交申請，提供相關的居住證明和其他必要材料。公證處在收到申請后，會對申請材料進行審查，確保其真實性和合法性。經過審核通過后，公證處將發出公證通知書，并要求申請人到場進行公證。公證完成后，公證處會出具居住權公證書，證明公民的居住權利［4］。居住權公證書具有法律效力，可以作為公民享有合法居住權的證明和保障。公證書一經頒發即具備法律效力，在法律糾紛解決過程中可以起到重要的證據作用。需要注意的是，設立居住權，應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。在辦理居住權公證后，還需要在登記機構辦理居住權登記手續。

三、居住權公證在保護個人權益中的作用

（一）居住權公證在房屋買賣中的作用

居住權公證是一種法律手續，用于保護房屋買賣中雙方的居住權益。它在房屋買賣過程中不僅可以確保買賣雙方的權益平衡，還能為雙方當事人提供合法權益保障，進一步避免交易風險和法律糾紛。第一，居住權公證能夠確保買賣雙方的權益平衡。房屋買賣是一項重大的財產交易，往往涉及雙方巨額的資金投入。居住權公證通過明確規定買賣雙方的權益和責任，確保雙方在交易中能夠達到平等的地位。例如，公證人會對房屋的產權進行核實，并將相關信息詳細記錄在公證書中，以防止出現虛假交易或不當處理交易中產生的糾紛；第二，居住權公證能夠為買賣雙方提供合法權益保障，如果購房人所購買的是設定有居住權的房屋，公證員要向購房人進行告知。如果出賣人需在一定期限內保留居住權，在合同雙方當事人達成一致的條件下，可以在買賣合同中進行明確約定，雖然房屋轉移登記至買受人名下，但出賣人可以在一定期限內享有居住權。在辦理公證的過程中，公證機構也會對相關房產權屬、產權交易合同、是否已設定居住權等進行審查和核實，確保購房人可以獲得合法有效的產權，避免出現購房人雖然取得產權但無法入住房屋的情況發生。此外，居住權公證還能夠幫助避免交易風險和法律糾紛。房屋買賣涉及很多的法律規定和程序，如果雙方未能充分了解這些法律規定和程序，容易出現交易中的各種風險。在房產交易中引入居住權公證，通過公證人員為雙方提供專業咨詢和指導，確保雙方在買賣過程中能夠了解自身權益，遵守法律規定，避免因不當行為而引發的法律糾紛。

（二）居住權公證在贈與中的作用

在日常生活中，常有父母為了孫子女上學而將名下“學區房”贈與子女的情況，在此類贈與中如何保護贈與人的居住權是公證人常常會遇到的問題，《民法典》施行后，通過居住權公證可以有效保障贈與人居住權利的實現。如贈與人名下僅有一套房屋，為某市學區房，現為了孫子女上學欲將上述贈與兒子與兒媳，但是又怕兒子、兒媳以后不孝順，讓其流離失所，此種情況下可以在辦理贈與合同公證時，同時辦理居住權合同公證，明確約定房屋所有權歸受贈方，贈與方可以保留居住權，直至贈與人百年之后。此種方式實際是將房屋所有權在居住人和所有人之間進行了分配，既滿足了贈與人的住房需求，也滿足了受贈人的子女上學的需求。在此類居住權合同中一般約定居住權無償設立，贈與人對上述房屋享有的居住權至其死亡時止。在贈與人居住期間，未經贈與人同意，受贈人不得處分該房產，不得侵犯贈與人對該房產的居住權。

（三）居住權公證在離婚財產分配中的作用

夫妻二人離婚時必然會對財產進行分割，作為價值較高的房產是分割的重點，如何保障無房一方的相關權益也是我們常遇到的問題。如王先生與李女士結婚兩年后，因感情不和雙方協議離婚，但夫妻二人僅有一套房屋，該房屋系王先生父母出資所購，離婚時雙方約定該房屋歸王先生所有，李女士經濟狀況不佳，離婚后暫時無力再購買房屋，為方便照顧孩子的生活，雙方在離婚時也可以約定李女士可在一定期限內在該房屋內居住。此時雙方可以通過居住權公證來保障各自的合法權益，既避免李女士居無定所的情況發生，也保障了王先生權益的實現。

（四）居住權公證在公租房分配中的作用

公租房是政府為了解決低收入群體住房問題而興建的廉租房屋，因此公正、合理的分配至關重要。居住權公證作為一種法律手段，可以確保公平公正的分配，并保護公租房住戶的合法權益。第一，居住權公證能夠實現公正公平的資源配置。在城市中，公租房資源的分配往往面臨著供需不平衡和資源稀缺的挑戰。居住權公證通過提供公正、透明的評估機制，確保資源分配符合政府制定的規則與政策，公平合理地分配給符合條件的申請者。這也有助于防止權力濫用和腐敗現象的發生，維護社會的公平正義［5］；第二，居住權公證能夠保護租賃者的合法權益。公租房作為一種重要的保障性住房形式，其租賃者的權益應得到充分保護。居住權公證制度可以確保租賃者按照合同約定的條件獲得相應的權益，如合理的租金和居住條件、配套設施的完善等；第三，公證制度也為租賃者在合同履行過程中遇到糾紛提供了有效的維權途徑，加強了雙方的法律約束力，減少了租賃風險和不公平待遇的可能性。

四、居住權公證改進的方向和對策

（一）完善居住權公證的立法規定

在《民法典》視角下，居住權公證作為保障公民合法居住權益的重要手段，需要進一步完善其立法規定。第一，居住權公證的立法規定應明確其法律屬性和法律效力。居住權公證應被視為一項具有法律效力的行為，其頒發的公證書應被承認并受到法律保護。這樣，公民的居住權可以得到更加明確和有效的保障，防止居住權的侵犯和不當侵占；第二，居住權公證的立法規定可以明確公證機構的職責和權限。公證機構作為居住權公證的實施主體，應具備一定的授權和監管機制；第三，居住權公證的立法規定可以進一步細化居住權的界定和保護?！睹穹ǖ洹吠ㄟ^立法的方式，可以對居住權的界定、保護范圍和限制條件進行詳細規定，以便確保公民居住權的合法性和穩定性。同時，需要加強對居住權公證程序的規范化，包括公證申請、審查、公告和記錄等環節，為公民提供更加安全和可靠的居住權公證服務。

（二）加強公證宣傳

為了讓更多的群眾了解居住權公證，應加強對居住權公證的宣傳，公證處可以普法宣講、制作發布抖音短視頻、報刊、進社區進行宣傳等各種方式對居住權公證的作用進行宣傳，讓更多的群眾了解居住權公證，進而在有需求時選擇居住權公證。

（三）加強公證服務網絡建設和信息共享

為了更好地維護公民的居住權，需加強公證服務網絡建設和信息共享。第一，在公證服務網絡建設方面，應該加強公證機構的建設和培訓，提高公證服務的覆蓋面和便捷性，確保公民能夠便利地享受到居住權公證服務；第二，要推進公證服務信息化建設。建立統一的公證信息管理平臺，實現公證業務信息的集中管理和共享，提高信息的安全性和可靠性。這可以方便公民查詢和核實公證信息，保護公民的合法權益。此外，還需要加強公證服務與其他相關部門的信息共享。與住房和房地產部門、城鄉規劃部門等相關部門建立信息共享機制，確保公證機構能夠及時獲取相關信息，在公證處辦理居住權公證的同時，將相關的信息遞交給不動產登記部門進行居住權的登記，提高工作效率，為公民提供準確的居住權公證服務。這樣可以避免信息不對稱和信息滯后帶來的問題，保證公民的居住權益得到更好的保護。

五、結束語

居住權公證作為居住權設立的重要環節，對于保障弱勢群體的住房權益和滿足特殊群體的居住需求具有重要的作用。在《民法典》視角下，居住權公證需要遵循法律規定和程序，同時也需要解決實踐中存在的問題，并進行制度建設，以更好地發揮其作用。希望本研究能夠為居住權公證的實踐和理論研究提供有益的參考和啟示。