資產評估給力海南“十二五”規劃建設

蔣文寧

摘 要：2011年2月25日海南省第四屆人大第四次會議表決通過了《海南省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》，該規劃綱要緊緊圍繞加快推進海南國際旅游島建設的工作重點，制定了今后五年關于經濟發展、結構調整、民生改善、環境保護等一系列任務目標，在這一幅幅把海南建設成為開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島的宏偉藍圖之下，資產評估將大有作為，必將積極給力海南“十二五”規劃建設。

關鍵詞：資產評估 給力 海南 “十二五”規劃建設

中圖分類號:F207 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914（2011）06-210-02

建設國際旅游島是繼海南省辦經濟特區之后海南發展史上的又一個里程碑，2009年12月31日國務院發布了《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，《海南省國民經濟和社會發展第十二個五年（2011—2015年）規劃綱要》是海南國際旅游島建設發展上升為國家戰略后的第一個五年規劃，該規劃綱要提出在今后五年內實現海南省經濟更好更快發展，全省生產總值年均增長13%左右、地方財政一般預算收入年均增長率20%以上、全社會固定資產投資年均增長率23%、三次產業比重趨近20：30：50，城鎮化率達到56%、城鄉居民收入翻番等總體目標。在海南島新一輪大發展的黃金機遇期，資產評估理應、也必須為海南“十二五”規劃建設作出自己的貢獻。本文所述資產評估，包含對企業股權及債權類價值評估、知識產權類無形資產評估、承包經營權評估、森林資源資產評估、土地使用權評估、房地產評估以及其他各種類型資產評估和信息咨詢服務業務。

一、資產評估為海南旅游服務業的升級、結構調整提供決策參考

海南“十二五”規劃綱要提出要推進旅游業轉型升級，以建設世界一流的海島休閑度假旅游目的地為目標，加快對現有休閑度假旅游產品的升級改造，逐步形成以濱海度假旅游為主導、觀光旅游和度假旅游融合發展、休閑療養等專項旅游為補充的旅游產品結構。到2015年初步建成包括免稅店、大型品牌直銷中心、重點城市和度假區的商業街、不夜城等的國際購物中心框架。

伴隨著原有旅游產品的升級改造，原有旅游文化產業的股權整合、資產重組、品牌店加盟聯鎖、分時度假等業務將激增，在確定股權交易價格、品牌聯鎖店加盟費用，以及產權式酒店、酒店式公寓及分時度假酒店、大型商業中心柜臺及商鋪的售價及租金、各種旅游新產品的定位定價等方面，資產評估都將提供有效的價格決策參考依據。

二、資產評估促進海南旅游房地產平穩健康發展，保障國家稅收收入

海南“十二五”規劃綱要提出要開發高質量、高水平、多層次的旅游商務房地產，積極發展酒店、度假村等經營性房地產，大力發展商業房地產，打造高品質的綠色低碳社區。嚴格房地產準入制度，建立房地產業誠信體系，規范房地產交易和租賃市場，嚴厲打擊圈地不建和違規建房等違法違規行為，遏制房地產投機炒作，促進房地產市場規范健康發展。

一大批新興旅游休閑度假勝地經營性房地產的開發建設，吸引了國內外眾多頗有實力的企業投資，同時這些企業的融資需求也相應擴大，以土地及地上在建工程的抵押貸款評估業務勢必增加，一方面要促使金融機構與開發商達到雙贏的目的、一方面又要防范金融風險，在兩者搏弈之間，資產評估的重要作用彰顯；為有力配合政府部門加強對房地產業發展的宏觀調控，合理估算土地出讓招拍掛的底價及最高限價（上海已在試行）將有效引導土地買方市場的理性交易，防止國有資產流失以及土地價格非理性上漲；配合稅務部門建立二手房地產交易、房屋租賃市場價格評估體系，將有力保障國家稅收收入。

三、資產評估有效推進海南十大基礎工程項目及城鎮化的建設

為改變海南省基礎設施與海南國際旅游島建設目標不相適應的現狀，海南“十二五”規劃綱要提出要堅持擴大內需戰略，優化投資結構，集中財力物力，加快推進以瓊州海峽跨海通道、環島高速鐵路、“田字型”高速公路、核電、機場、港口、公路、水利、能源、電信網與廣播電視網及互聯網“三網融合”十大工程為重點的基礎設施及其配套工程建設。為突出城鎮化的國際旅游島特色，海南“十二五”規劃綱要還提出構建省域中心城市—區域中心城市—縣城鎮—中心鎮四級城鎮化空間體系，提高城鎮化水平，規劃建設100個左右的中心鎮，利用海南特色的旅游資源，打造古村古鎮型、民族村寨型、生態觀光型等特色旅游小鎮，破解海南城鄉二元結構。

在實踐過程中，大規模進行基礎工程項目建設，以及城鎮化建設，城中村和舊城改造、農村危房改造等建設必然大量地涉及到國有土地、農村集體土地、個人宅基地及其地上房屋建筑物、構筑物、經濟作物、森林資產等地上附著物的征收與補償問題。2011年1月21日，國務院總理溫家寶簽署國務院第590號令，公布并施行《國有土地上房屋征收與補償條例》，其中第十九條規定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！痹摋l規定對被征收對象的補償標準賦予了鮮明的市場價格內涵。公平公正的資產評估成果將有效推動基礎工程和城鎮化建設的進程。

四、新能源、新材料的新型工業的發展呼喚資產評估

海南“十二五”規劃綱要提出發揮海南發展戰略性新興產業的后發優勢，優先發展高新技術產業，集中布局、集約發展新型工業，重點培育油氣化工、漿紙及紙制品、汽車和裝備制造、礦產資源加工、新材料和新能源、制藥、電子信息、食品、熱帶農產品加工等支柱產業。

科學技術是第一生產力，知識產權類無形資產對企業利潤的貢獻率甚至可能超過有形資產對企業利潤的貢獻率，但是由于觀念的滯后，知識產權類無形資產的量化以及對量化結果的應用，在過去很長一段時間內沒有得到人們足夠的重視，隨著觀念更新以及科技研發、科研成果的產業化、市場化，對知識產權的利用和保護已經越來越廣泛地受到政府、企業和社會公眾的高度重視，海南“十二五”綱要提出到2015年全省科學研究與試驗發展經費支出占GDP比重達到1.5%左右，科技財政支出占地方財政支出的比重達到2%，每萬人口發明專利擁有量（件）年均增長15%，政府部門的扶持力度和決心由此可見一斑。

北京市交通銀行是我國率先接受以商標權、專利權作為質押物的金融機構，這一舉措解決了相當一批高新技術企業發展的資金瓶頸問題，新能源、新材料的新型工業的發展呼喚資產評估給力，隨著金融機構運營機制改革的深入，北京交行的經驗將有望在全國范圍內的金融機構逐步推廣，資產評估將在知識產權等無形資產的價值發現和認定方面發揮重要的作用，為金融機構向新能源、新材料的新型工業企業“輸血”提供合理依據。

五、“五基地一區”的建設離不開資產評估

海南是一個農業大省，得天獨厚的熱帶氣候使海南成為全國人民的“菜籃子”。海南“十二五”規劃綱要提出要大力發展熱帶特色現代農業，未來五年要重點建設好“五基地一區”即國家冬季瓜菜生產基地、天然橡膠基地、熱帶水果和花卉基地、水產養殖與海洋捕撈基地。高效現代農業模式必將打破舊有的小農經濟模式，以集體農用地投資入股等多種形式組建的新型農業經濟合作組織的出現、農業基地的整合重組、農業信貸的發放等都離不開資產評估的鼎力支持。

六、林權制度改革、森林資源交易平臺的建設迫切需要資產評估

為解決困擾我國多年的集體林權產權不明晰、經營主體不落實、經營機制不靈活、利益分配不合理等問題，2008年國務院發布了《關于全面推進集體林權制度改革的意見》，規定了“在不改變林地用途的前提下，林地承包經營權人可依法對擁有的林地承包經營權和林木所有權進行轉包、出租、轉讓、入股、抵押或作為出資、合作條件?！眱赡甓嘁詠?，依法將林地承包經營權和林木所有權通過家庭承包方式落實到集體經濟組織的農戶、確立農民作為林地承包經營權人的主體地位的改革措施正在海南如火如荼地進行當中，已經取得了階段性成效，林地和林木資源的流轉機制正在規范建設中。下一步國有林權制度改革也將在全國范圍內逐步進行，國家已經在伊春啟動國有林區產權制度的改革試點，改革舉措包括在保持國有林地為國家所有的前提下，將林地出租、經營權轉讓于林區職工、將林木所有權出售于林區職工等。而森林資源資產評估是林權制度改革的一項基礎而重要的工作。

海南的森林覆蓋率位居全國之首，林權改革勢在必行，而無論是在集體林權制度改革還是在國有林權制度改革當中，為合理公平地確定林地承包經營權、林木所有權的價值、林地租金、森林資源產權交易底價等方面，為維護交易各方的合法權益，均迫切地需要進行資產評估。

七、公平公正的資產評估是深化改革擴大開放的有力保障

海南“十二五”規劃綱要指出，海南作為經濟特區，仍然肩負著改革開放排頭兵的重任，積極推進全省直管市縣管理體制、農墾管理體制、國有企業等各項行政管理、經濟體制和社會事業體制改革。深化國有資產監管體制和國有企業改革，推動資產資源的整合。

配合上述各項體制的改革，資產評估將成為政府在實現宏觀調控、市場資源配置中保障國有資產不被流失、對國有資產保值增值情況進行考量的重要工具。同時隨著各項經濟改革的不斷深入，雖然傳統意義上的國企改制類的國有資產評估業務可能會有所減少，但非公經濟組織的大量涌現和競爭、對外開放水平提升、瓊港瓊澳瓊臺瓊粵瓊桂等區域性合作、國有與民營企業之間以及民營與民營企業之間的相互滲透、并購與重組等，使得資產評估服務的市場更加廣闊，當前民營企業之間的股權交易也不斷應用到資產評估結果作為談判的參考、社會委托的資產評估業務量逐年攀升就是顯著例證，越來越多的民營企業家們也已逐漸理性地認識到資產評估在價格決策、企業管理等方面的重要作用，公平公正的資產評估是深化改革擴大開放的有力保障。

市場經濟需要資產評估，廣大資產評估機構和從業人員應當抓緊時間練好內功，抓住機遇，在海南國際旅游島建設的大舞臺上充分展現自身的價值，為政府部門、為社會各界經濟組織和各類經濟行為提供優質服務，作出自己應盡的貢獻。

參考文獻：

1.關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見

2.海南省國民經濟和社會發展第十二個五年（2011—2015年）規劃綱要.

（作者單位：海南瑞衡資產評估有限公司 海南?？?570125）（責編：賈偉）