房地產項目風險應對研究

陳家送

摘要：房地產在我國屬于基礎性產業，在國民經濟發展中處于先導性地位，但房地產也是一個高投入、高風險、高回報的行業，像近年來次貸危機余波的影響，投資環境惡化，通貨膨脹的不穩定性，匯率變動的頻繁性，更是提高了房地產行業的風險，因此，加大對房地產項目風險的管理，采用有力的應對風險的措施具有重要的理論意義和現實意義。

關鍵詞：房地產；項目風險；應對

1.房地產項目風險管理的概念

房地產項目風險是指在房地產開發過程一些難以控制、識別的風險因素使得企業最后獲得的利潤偏離了預計的利潤，從而使企業遭受經濟損失。而房地產項目風險管理是開發商通過技術和經濟等手段對風險加以識別、防范和控制，使得利潤能高于或者與預計利潤基本持平。

2.房地產項目風險的分類

管理房地產項目風險的管理是一個系統過程，分為決策階段、前期階段和建設階段。要對風險進行全面地控制，就需要從不同的階段，著眼不同的風險類型，提出有針對性地，科學地風險管理對策。

2.1決策階段

在房地產項目決策階段因為很多因素的不確定，導致了本階段的風險難以估計和識別，是在各階段中屬于風險最大的階段，包括政策風險、投資時機風險、建設區位風險、投資類型風險、投資方式風險、可行性研究風險。

2.2前期階段

房地產項目在建設項目投資前期，工作較為分散、涉及的部門多，橫跨的領域多，包括政府、金融和保險等方面，因此加大了風險的不確定和復雜性，主要有：置地風險、勘察設計風險、融資風險、招標發包風險和合同風險。

2.3建設階段

項目建設階段是指開發項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的工程施工建設階段，這個階段的風險主要是在施工過程中由于管理不善、措施不當等引起的工期風險、質量風險、成本風險、技術風險和安全風險。

3.風險評價的概念和常用方法

風險評價是通過風險評價技術對各類風險進行識別，并判定各類風險對項目的影響程度，確定風險級別，從而找出主要風險。房地產項目風險評價的常用方法主要有主觀評分法、層次分析法、決策樹法等。

3.1決策樹

決策樹法是運用直觀地分析各類分析發生的概率和風險大小，對風險有一個整體性的把握，同時也能根據各類風險找出風險發生的根源，從而最大限度地避免風險的產生。

3.2層次分析法

層次分析法，也叫權重分析法，是指先將項目分析的各位因素整合起來，然后通過定性、定量兩種分析方法，將各風險因素在項目中的相對重要性，也就是權重分析出來，確定項目風險的主要因素、次要因素，從而分別采用針對性的風險防控措施。

3.3主觀評分法

主觀評分法是指將可以識別出的風險進行歸類整理，列項成表，并請相關專家對項目風險表進行分析，專家利用技術手段和相關經驗對可能的風險因素的權重、風險等級等進行評估，從而確定出主要風險因素。

4.房地產項目風險應對的方法

風險應對是指對風險進行識別和評估，確定風險等級，從而根據風險的類型、類別、影響程度，決定應采取的相應措施，房地產項目風險的應對方法包括風險規避、風險自留、風險控制、風險轉移。

4.1風險規避一般來說，當風險發生遭受的損失大于實際收益時，房地產商通過變更項目計劃或者退出項目等手段，規避風險遭受的損失。對于房地產項目，不同的階段都有不同的風險特點和風險防范等級，決策者根據不同的類型，采取不同的規避手段，像風險計劃，風險規避通常采用的是退出項目計劃，但當今政策、市場等因素都難以準確預測，過分地采用風險規避的手段，對項目的順利開展將產生不利影響。

4.2風險轉移

風險轉移是指在項目開發過程中，開發商通過合同、保險等手段將風險轉移到第三方承擔，從而降低風險造成損失的程度。合同轉移風險，是通過合理、合法的索賠制度，將項目風險產生的財務負擔和法律責任分攤到其他經濟單位。保險轉移，通過與保險公司簽訂一定的保險合同，建立保險約束制度，使在保險范圍內出現風險，造成經濟損失，可向保險公司索賠，以獲得相應的賠償。

4.3風險控制通過組建高水平，專業化的開發人才隊伍，建立科學的風險預警系統，制定風險責任管理制度等措施對風險的前、中、后，采取積極的風險管理措施，降低風險發生的概率，減少風險產生的損失。

4.4風險自留是指風險無法規避，如果開發商在作出具體分析和市場調查以后，沒有找到合適的控制措施或者措施本身得不償失，開發商將存在的風險暫且保留在項目中。風險自留又分為非計劃性風險自留和計劃性風險自留。非計劃性自留是指管理人員未識別到風險的存在或者是未曾采取有效措施去防范識別的風險，致使風險隱藏或存在于項目的各個階段。計劃性自留是指管理人員對已存在的風險有所意識，主動、有意識、有計劃地將一部分風險保留在項目開發過程中。

5.房地產項目各階段的風險應對

風險因素貫穿于整個房地產項目生命周期，將房地產項目分為三個階段，即決策階段、前期階段、建設階段，每個階段的風險都有其不同的特點，變化性大，因此開發商應該把握好內外形勢的基礎上，做出科學的風險應對措施，同時，還要加強風險監控，保證風險應對措施實施的有效性，將風險降至最低，從而保證項目的收益。

5.1決策階段風險應對整個項目起關鍵性作用，房地產商應該對內、外部環境都有一個整體的分析，國家的金融政策、土地政策、市場的變化是否有利于項目的開發，還有自身可承擔的風險能力都有一個清晰的認識和準確地把控，從而選擇一個適合本企業發展特點，風險發生概率低，隱患較少的方案。

5.2前期階段風險應對

房地產項目前期階段，項目的設計和規劃是重中之重，它關系著項目最后的工質量、進度以及獲得的投資。項目的設計應該將質量目標具體化，在計劃審查過程中，項目目標設計的依據、設計的文件都要進行深層次地分析和調查，對風險高，技術不成熟的設計方案盡量不選用，選擇適合消費者需求，技術先進成熟、經濟合理的項目計劃。

5.3建設階段風險應對

建設階段風險較前幾階段，風險可控性大，在這階段風險大都轉移給承包商，通過合同的形式，將無法控制或無法承擔的風險，如工程質量、工期風險、安全風險等以合同的形式進行轉移，并且確定一旦違反合同條款應該承擔的相應責任和賠償。

5.4風險監控

風險監控是指在房地長項目的三個階段，，對已實施的風險應對措施進行及時地追蹤和監控，包括：應對風險措施是否產生較好的效果；是否達到預計的目標，識別和度量新的風險因素；跟蹤、評估風險的變化程度；監控潛在風險的發展，監測項目風險發生的征兆；提供啟動風險應急預警方案。（作者單位：深圳市坪山湯坑股份合作公司）

參考文獻

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