我國“以房養老”的三大障礙及破解之策

王一蕾

摘要：在人口老齡化日益嚴峻的今天，我國的社會養老負擔正持續加重，如果僅依靠現行的養老保障制度和傳統的家庭贍養模式將很難應對。然而直接采用在西方國家有很大接受度的，可作為多支柱養老體系一員的“以房養老”模式，在我國目前狀況下卻屢屢碰壁。綜合考慮我國社會、經濟及政策現實，本文分析了“以房養老”模式在我國推廣時遇到的三大障礙，并提出相應的破解策略，以期為我國“以房養老”模式的推行提供參考。

關鍵詞：人口老齡化;以房養老;發展障礙;策略

一、 引言

在人口老齡化日益嚴峻的今天，我國的社會養老負擔正持續加重，如果僅依靠現行的養老保障制度和傳統的家庭贍養模式將很難應對。我們需要從實施“以房養老”的社會背景出發，全面地調查分析我國目前對“以房養老”的研究成果，找出影響推進“以房養老”模式推廣所面臨的問題，從而提出相應的對策。

（一）我國實施“以房養老”的社會背景

自我國1980年開始實施“獨生子女”政策至今，我國對人口增長的控制已取得突出成效。但是，在經濟社會壓力得到緩解的同時，我國也形成了人數龐大的“失獨家庭”。根據黃建的研究[1]，1975年至2010年間，有將近2000萬名父親和母親成為了失獨老人。這些老年人因無子女贍養將面臨或正在遭受巨大的養老、醫療和心理等方面的困擾。研究認為，將無人繼承的房產作為抵押換取優質的晚年生活，對這些老人在生理和心理上都是更佳的選擇。

2013年中國社科院的調查顯示[2]，我國有18.6%的城鄉家庭擁有兩套以上住房。這意味著這些家庭可以選擇在老人年邁之際用一套房產的價值讓老人的生活質量得到很大的提升，這樣做可以很大程度豐富老人的老年生活，同時也可減輕子女贍養老人的負擔。

老年人的身體條件會隨著年齡的增長而下降，與之相反的是持續增加的醫療費用。閆萍等做的統計數據顯示[3]，2006年醫療費用支出占年收入50%以上的老年人占老年人比例的33.3%，該比例還在呈逐年增加的趨勢。對于醫療費用比例過高的老人，微薄的退休金已經無法兼顧日常生活和醫療費用，然而，一味依賴已經構建新的家庭單位的子女也會給他們帶來巨大的生活壓力。此時采用“以房養老”的方式來貼補生活不失為一種值得考慮的選擇。

（二）文獻綜述

我國目前對“以房養老”的研究可主要分為兩大類：實地調研類和理論分析類。

實地調研[4][5]主要針對特定地區（尤指人口老齡化嚴重并且經濟發達的地區如北京、上海）的老年人的參與“以房養老”意愿及在該地區的可行性，或“以房養老”在當地的發展現狀，為實施“以房養老”模式提供了寶貴的第一手研究資料。

理論分析又可分為中外對比型和方案探索型：中外對比型[6][7]著重全面分析西方國家的“以房養老”模式（以美國的養老按揭為典型代表）以總結成功經驗，并與中國的“以房養老”發展現狀進行對比，提出需要改良之處，乃至進一步提出解決方向，為“以房養老”在我國的理論發展開拓了視野;方案探索型[8][9][10]則著眼于中國的國情，總結國內國外成功或失敗的經驗，有針對性的給出較完整的理論發展模式，為“以房養老”的實施提供了一定的理論基礎。 根據我國目前階段的研究和社會反映的實際情況可以發現，雖然已經有很多學者對“以房養老”的發展必要性和可行性進行了大量研究和推進，但是“以房養老”在我國的發展仍不理想。究其原因還是這些研究成果仍停留在大框架下，一味主張西方國家的成功經驗，只說明了必要性卻缺少切實可行的方案，若有也大多是比較空洞的概念。因此，為早日減輕我國的社會養老負擔，將“以房養老”成功推廣為我國多支柱養老體系中的一支，在已有的理論基礎上進一步結合我國國情，提出更為切實可行的方案是十分有必要的。

二、“以房養老”在我國的發展現狀考察

我國目前嘗試過的“以房養老”模式主要有三種：養老按揭模式、售房返租模式和以租換養模式[11]?？傮w而言，這三種模式的發展情況代表了我國“以房養老”模式的發展現狀，然而這三種模式都在推行不久之后就遭受冷遇甚至宣告失敗。

（一）養老按揭模式

養老按揭，是一種“抵押房產、領取年金”的養老方式。以中信銀行于2011年發起的業務為例，老人將自有產權房屋抵押給銀行，銀行按60%左右的評估價按月給老人發放養老貸款，貸款期限最長為10年。期限屆滿后，老人一次性償還貸款的本金或剩余本息，或者將房屋交由銀行處理。中信銀行的這項業務盡管并不受公眾喜愛，但還是開啟了國內金融養老的先河，也是目前唯一的一個仍在營運的“以房養老”業務。雖然養老按揭模式是最接近國外住房反向抵押貸款的一種“以房養老”模式，理應有著廣闊的發展空間，但是，由于過多的申請條件限制，如：申請老人至少擁有兩套住房，并且要求用于抵押的房產有較高的經濟價值，變現能力強等，使得具備申請條件的人數無法大量增加。但是，站在銀行的角度而言，嚴格的申請門檻是降低風險的最大保證。盡管開辦這項業務有利于解決民生問題，維護社會穩定，但是，銀行的根本目的還是從該業務中獲利，所以較高的標準自然無法避免。因此，該模式難于大規模推行，形成了一個僵局。

（二）售房返租模式

售房返租模式主要是指老人用一次性獲得的售房款來分期支付房租，這也是在思想上比較容易接受的一種方式，老人可以根據自己計劃來安排這筆資金的使用。但是從另一個角度考慮，這要求老人有較高的理財能力，以保證既能每月交納租金還能留有余錢。這種運行模式對于目前我國的老年人群而言要求過高，因為一旦失誤就會陷入財務危機，而且老年人普遍無法承受這種風險。此外，房屋的價值會因為市場的波動而大幅變動，老人一般不具備有關房地產投資的知識，所以對于房產出售時的價值無法做出正確的市場評估，很容易導致并不必要的糾紛。2007年上海公積金管理中心的“以房自助養老”的方案就因為真正申請試點的對象僅只有個位數就在半年左右悄然停止。

（三）以租換養模式

以租換養模式是指將老人的自住房出租，用租金來補貼養老金的方式。老人可以根據需要選擇搬入養老院以獲得更好的照料，用租金來支付相關費用，或者是搬到地段較差的地方租住以租金的差價來補充養老金。但是，根據目前的情況來看，無論是哪種方式，老人都需要離開已經生活多年的環境，這對適應能力已經大幅下降的老年人而言難以接受。除此之外，讓陌生人住到自己的房子里面對大部分已經對居住多年的房屋有深厚感情的老人也是無法忍受的。雖然在搬去另一個陌生的環境之外，采用以租換養的老人還可以選擇搬入子女家庭和自己的兒女共同生活，但是根據調查顯示，見圖1，超過70%的老人不愿與子女同住，并且有年齡越小越明顯的趨勢，所以這個選項可以排除。因此，盡管以租換養模式風險最小，但還是因為老年人普遍的排斥心理而無法受到歡迎。如2007年，北京市民政局在石景山區啟動了“養老房屋銀行”項目，但是因使用者不足10人，半年之內該項目就夭折停滯了，其失敗的首要原因就是因為老人對其方案有強烈的抵觸心理。

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三、推行“以房養老”的三大障礙

當前推行“以房養老”的模式存在三大障礙。即思想文化障礙、技術實施障礙和政策變動障礙。

（一）思想文化障礙

在中國傳統道德觀中，如果家中老人需要變賣家產來維持晚年生活則說明他的子女極為不孝。中國人又普遍講究“面子”，即使確實是因為兒女不孝，有意逃避贍養老人的責任，老人主動要求采用“以房養老”的方法來求得一個安穩晚年，其子女也會強加阻撓，逼迫老人放棄對自己最有利得養老方案以繼承價值不菲的房產。通過網絡調查，見圖2，有77%的年輕人不同意父母“以房養老”。

中國人，尤其是50后和60后對房產很重視，不會輕易地變更產權，見圖3。他們認為房子是一個家庭的根本所在，應當作為遺產給兒女而不應因為自己的安樂而抵押房產。例如現有的近千萬“失獨家庭”中，盡管已經失去了可以作為直接繼承人的子女，他們也有極大的可能受到這種傳統思想的阻撓而放棄用“以房養老”來使晚年生活獲得更大的慰藉[12]。

除此之外，因為早年貸款買房而給生活增加了很大的負擔的老人，不愿再因房子而與銀行進行“交易”的也不在少數。強烈的心理陰影使得他們在主觀意愿上就排斥了“以房養老”這個選項。

（二）技術實施障礙

首先，我國目前的房屋估價體系不成熟，二手房市場也不完善，長期房價波動未來能預期到的可能性很小，所以，銀行或保險機構對于房屋的真實價值無法進行正確的估計。其次，我國普遍住房為公寓式住房而非獨立住房，對于盤活住房和資金的回流有很大的制約。所以出于規避風險的考慮，很多有實力推行相關業務的機構都持觀望態度。

除此之外，我國養老服務和養老設施缺口很大，養老床位數遠遠不能滿足社會的需求，養老服務也并未能達到有針對性和切實滿足老人生活及照料的需求。以上?！袊丝诶淆g化最嚴重的城市之一為例，60歲及以上的老人占常住人口的23.4%，而養老床位只占老年人口的3%，兩者之間的差距巨大。因此，老人可能在采用“以房養老”后仍無法滿足自己對于養老的需求，后顧之憂無法忽視。

同時，因為缺乏專職政府部門的正式監管，老人只能被動地接受金融機構提出的方案而無法得知該方案是否公平公正和是否存在謀取暴利的行為。因此，出于對金融機構基本信任的擔憂，老人對“以房養老”抱有很大的疑慮。

（三）政策變動障礙

土地制度是目前制約我國“以房養老”發展的最大障礙。我國目前的土地政策讓城市居民對房屋只有70年使用權，土地的真正所有者是國家。使用期過后對房屋會如何處理尚未有明確的政策出臺，這種高風險的不可預測性讓金融機構只能望而卻步。

作為老年人人數最多的群體—農村的老年人因為對于農村宅基地的政策限制，不能滿足產權變更的養老模式，使得該項養老模式基本只能面向城市居民，大大縮小了適用范圍。

與此同時，同樣作為民生熱點關注話題，房價變動也開始頻頻受到政策的影響。然而因為我國的國情特殊，這種政策影響的持久性，作用效果等并沒有可以參考的先例，房價的上漲是否就會因此而受到抑制，還是會變本加厲的反彈都不能做出明確的定論。因此，房產在估值時，出于對己方最有利的考慮，老人與金融機構仍然會有發生糾紛的可能。

四、“以房養老”三大障礙的對策

（一）深化服務

在各大社區設立服務站點，為有需要“以房養老”來補充養老金、符合申請要求的老人提供專業、個性化的指導，為老人提供便利的服務以增加申請的成功率。針對生活困難并且符合申請標準，但是，因家庭阻攔或個人原因而放棄申請的老人，服務站點將進行心理輔導并作游說工作，力求使老人能夠得到最好的養老方案，安度晚年。

加大對養老基礎設施的建設，如配套小區建設養老院、增加護工數量提高護理人員素質等以滿足部分無法自理的老人“以房養老”的根本目的。

改革養老院入住標準，對于公辦養老院，按照老人的健康狀況、自理能力、經濟狀況等進行綜合評估，優先“三無”、低保老人、家庭生活困難老人以及因個人原因而采用“以房養老”方式老人入住，政府出資和政府資助的養老院也都應依據此標準定位。

（二）保障交易

在各大地市的社會養老保險局增加“以房養老”的服務，針對開辦相關業務的金融機構進行監督管理，以提高金融機構的公信力。如：以政府名義組織對“以房養老”的正面宣傳，使公眾能夠理性全面的看待“以房養老”，將申請辦理手續的全部流程公布并說明監管部門在其中職責以示公正等。

在推行初期保障金融機構的最低盈利率，以刺激金融機構開辦業務的積極性。如：與試點區域內規模較大的金融保險機構達成協議以帶動“以房養老”的初步發展，在達到一定申請數量后，再擴大協議機構的范圍。

設立并完善法律法規來規范房地產市場，設立第三方房屋估價機構使金融機構和老人雙方能夠公平公正的交易，以期達到老人和金融機構的利益都能得到維護的效果。

（三）政策配合

針對70年產權的問題，政府應當盡快承認永久產權，并結合房產稅使公民能夠真正意義上的擁有自己的房屋，所有合乎法律法規的改造重建都是允許的，這是“以房養老”能夠成功實施的基礎。

輔助性政策應當盡快出臺，如對參與的金融機構提供優惠政策，減少審批手續減少稅費等鼓勵非政府機構參與競爭，還應當配套相應的風險管理為老人提供風險補貼，使參與雙方都有更大的信心與積極性，由政府穩健推動“以房養老”模式的建設。

政府當局在出臺民生政策時應當更有全局觀，不能忽視各個社會問題之間的相關性，如：在調節房價過熱的問題時，應當將房價變動會對房產估值造成的影響考慮進去，在建造安居小區時，應當強制要求把配套的養老設施建立起來等。

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（指導老師：喬海曙）