城鎮土地收購儲備存在的問題及解決措施

摘 要：針對城鎮土地收購儲備管理的相關問題，對其改進策略進行分析。先介紹了城鎮土地收購儲備中存在的問題，包括土地收購儲備存在制度風險、土地收購儲備收益分配機制存在問題、土地收購儲備資金籌措問題等；再針對上述問題提出相應的解決策略，以進一步加深相關人員對城鎮土地收購儲備管理問題的認識，為進一步提高城鎮土地管理能力奠定基礎。

關鍵詞：城鎮土地收購儲備 問題 解決措施

土地收購儲備嚴格講就是土地征用與土地儲備兩種概念的結合，隨著現階段我國城鎮化速度不斷加快，城鎮土地收購儲備的作用更加明顯，是推動城鎮化發展的關鍵點。在當前階段，如何做好城鎮土地收購儲備成為相關人員重點關注的問題。從當前相關地區的實踐經驗來看，整個城鎮土地收購儲備中存在多方面的問題，并受到多方面因素的影響，而出現一系列問題。因此，需要重視對城鎮土地收購儲備管理問題的研究，為進一步提高城鎮土地收購儲備管理水平奠定基礎。

一、城鎮土地收購儲備中存在的問題

1.土地收購儲備存在制度風險。

1.1法律風險。缺乏法律支撐是我國在城鎮土地收購儲備中普遍存在的一種問題。當前我國各地區雖然已經創建了土地儲備中心，并制定了相對嚴格的管理規章制度，但對于土地收購儲備工作而言，雖然國土資源部于2007年制定了《土地儲備管理辦法》，但管理辦法尚處于”部門規章“階段，導致部分地方在工作中重視不夠，不利于土地儲備工作的開展和有效保護人民群眾的合法權益。

1.2法律定位不明確。我國現行的土地管理法并沒有明確城鎮土地收購儲備的相關內容，導致不同地區在開展城鎮土地收購儲備中會采取不同的運作方式，且土地儲備中心的職能也會出現明顯的差異。從當前實際情況來看，主流的土地收購儲備中心主要以兩種形態存在，一種是以事業法人的形式進行注冊，而另一種則是政府直接領導的管理機構。但從兩種運行機制的實際情況來看，資金缺乏始終是影響土地收購儲備中心工作的重要原因；同時，一旦儲備中心出現違約現象，由政府還是由儲備中心來承擔主要責任，這些都需要法律來進行限定。

2.土地收購儲備中的分配機制問題。在當前的土地收購儲備中，部分地方存在著利益分配機制不是十分明確，在分配性質上也不夠清晰。對土地儲備機構而言，缺乏有效的激勵手段，對被收購者而言，政府占據著優勢地位，而被收購者處于弱勢地位，這可能會導致收購雙方因地位的不等而出現利益博弈現象，影響土地收購儲備的工作效率。同時，政府在整體土地收購儲備中占據著信息優勢，可能通過信息不對稱等影響其他人員利益。

3.土地收購儲備中的資金籌措問題。古語說：兵馬未動，糧草先行。資金保障是土地收購儲備工作正常開展的必要條件。當前的土地收購儲備資金主要有兩個來源：一是政府投入，二是融資。受地方政府的財力限制，政府投入已不能滿足土地收購儲備工作的需要，融資成為籌措土地儲備資金的重要渠道。銀行貸款叫停以后，如何融入地方政府債券發行體系需要土地儲備機構積極探索。

二、城鎮土地收購儲備的優化管理方法

1.重視制度建設。當前我國各地區已經廣泛的開展了城鎮土地收購儲備工作，但部分地區相對應的制度建設尚處于起步階段。因此在當前工作中，做好制度建設也應該得到相關人員的重視。一般在制度建設過程中，所需要開展的工作主要包括以下幾點：（1）明確政府的行為，通過制度的形式對政府在土地收購儲備中的各項工作流程進行明確，確保地方政府能在規定的要求下開展各項工作，保證工作科學性。（2）從法律上明確土地收購儲備的性質、權責關系等，并規范土地收購儲備過程中的行政主體、行為對象等，確保能在第一時間糾正工作中的錯誤行為，并讓整個城鎮土地收購儲備工作都處在正確的軌道上。（3）強化制度落實。制度的生命力在于落實。如被征地農民的權益保障工作，需要地方政府認真落實被征地農民的各項保障政策，維護被征地農民的合法權益。同時，完善的法律規章制度也是提高城鎮土地收購儲備管理水平的重要保證。因此，建議立法部門加強土地儲備管理方面的立法工作，并將其作為指導土地儲備工作的首要政策制度；此外，還可以在相關制度中補充土地收購儲備方面的條款，明確在土地收購儲備工作中各方面的責任與義務，一旦土地收購儲備中心出現違約現象，能在第一時間判斷相關單位的責任，為城鎮土地收購儲備中心日后工作提供便利。

2.改善土地收購儲備中分配機制.有學者指出，在整個土地收購儲備管理中，界定土地收益構成成為保證雙方利益的關鍵步驟，也是整個土地收購儲備管理中的關鍵問題之一。因此，對于土地收購儲備分配機制問題，應進一步采取措施，完善土地收購儲備運作管理機制。一方面要明確土地收購儲備過程中，主管單位和行政授權組織等相關部門之間的關系。通常情況下行政機關應當歸屬為政府土地資源管理行列，而行政授權組織受到行政機關授權之后，全面負責進行土地的收購儲備工作。另一方面在理順行政機關和行政授權組織的關系后，應建立有效的考核獎懲機制并嚴格加以落實。對政府部門來說，在工作中要將這作為有效管理的依據，積極開展相關工作，從而保障各項工作的順利進行。

3.優化資金籌措和使用管理。在當前城鎮土地收購儲備工作中，收儲資金的籌集是政府部門需要高度重視的問題之一。因此，為維護城鎮土地收購儲備工作的正常開展，一方面要優化資金籌措渠道，另一方面需要盤活現有儲備資金，切實保障土地收儲資金的安全。在優化資金籌措渠道中，需要充分發揮民間資本的作用。土地儲備機構應積極與財政部門對接，融入地方政府債券發行體系，通過發行地方政府債券，吸納社會閑散資金，擴大民間資本所占的比例，有效緩解地方政府償債壓力，降低銀行系統金融風險。同時，針對來自企業方面的資本，政府可以建立相應的補償機制，鼓勵企業投資。例如政府可以對投資企業的產品或服務給予優先采購的政策照顧，這樣不僅有助于提高企業的投資熱情，企業也可以通過獲得政府優先采購的特權，增加自身的社會聲望，確立競爭優勢，一舉兩得。在優化資金籌措渠道的同時，改革傳統土地供應模式，構建健全的土地儲備工作循環機制，其主要內容包括：（1）對于劃撥土地項目，可以在依法免除其相關稅費的基礎上，實施保本供地政策，由用地戶承擔土地統征和手續報批過程中所需要的費用。（2）實施宗地統征預決算。要求在征地前，能確定每一宗擬征土地的用途，并根據多種方法確定土地的成本、升值空間等，并且在土地征收后，再開展宗地決算，切忌出現盲目征地現象，切實保證資金使用效率。

三、結語

主要研究了城鎮土地收購儲備工作的相關問題，在介紹問題的基礎之上，對其解決措施進行闡述?？傮w而言，在當前城鎮土地收購儲備工作中依然存在多方面問題，這就要求相關人員在工作中，能深入研究導致出現土地收購儲備問題的原因，分析誘發問題的深層次因素，再提出相應的解決措施，確保能全面提高城鎮土地管理水平，為推動城市化發展奠定基礎。

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作者簡介：徐再彬（1984.11—），男，貴州織金 ，穿青人，本科，助理工程師，主要研究方向：土地資源管理。