從地稅角度看天津市房地產企業的稅收發展

◎文/王亞軍

從地稅角度看天津市房地產企業的稅收發展

◎文/王亞軍

隨著天津市經濟的不斷發展，房地產行業的重要性更加突出，因此，為更好地促進房地產行業的發展，本文對天津市紅橋區近三年房地產企業稅收情況進行分析，從地稅角度提出促進房地產企業發展的對策建議。

房地產行業；營改增；地方稅收

一、紅橋區房地產企業稅收情況

（一）房地產企業稅收占比分析

房地產行業近年來一直是紅橋區地稅稅收收入的支柱行業之一，其中企業稅款（房地產行業稅收剔除契稅及房管局代征稅款）近三年在全區收入中始終保持四成的占比，從而成為影響著全區稅收收入增長的第一因素。

（二）房地產企業各稅種占比分析

1.從稅種構成看，房地產企業的稅種以營業稅和土地增值稅為主，兩者合計占比接近80%。其他稅種主要包括：企業所得稅，個人所得稅，隨營業稅附征的稅費，房產稅，土地稅，印花稅等。

2.從稅種規?？?，營業稅的主體作用明顯。近三年紅橋區房地產企業繳納的營業稅逐年增加，2015年已接近4億元，單稅種在行業稅款中所占比例始終在五成以上，是房地產行業乃至全區稅收收入的重要組成部分。

二、房地產成交趨勢及對稅收的影響

近三年房地產企業成交量、成交趨勢與營業稅情況比較詳見圖2、圖3。

商品房成交量和成交均價是影響房地產企業稅收的重要指標。近幾年的統計數據表明，兩個指標的走勢和營業稅稅收之間的相關性具有一定規律。

表1 2013—2015年及2016年1月～5月房地產企業稅款占比表單位：億元

圖1 2013—2015年房地產企業稅款占比圖（單位：億元）

表2 房地產企業稅收各稅種占比表 單位：億元

圖2 近三年商品房成交量、成交均價分季度趨勢表

圖3 紅橋區近三年商品房營業稅分季度表

從紅橋區房地產項目成交情況可以看出，近年來商品房市場的走勢，除了2013年初和2015年四季度兩次較為明顯的價格上漲外，其余時間基本保持平穩震蕩上行的格局，而交易量的高峰也恰好出現在這兩個價格高點上。

三、2016年營改增對紅橋區房地產企業的影響

營改增政策已于2016年5月1日正式實施，在5月份征期結束后，營業稅將正式退出歷史舞臺。從6月份開始，房地產企業將不再繳納營業稅款。此項政策將對征收房地產企業的稅收造成一定影響。結合之前對行業稅款的分解和近期的行業走勢，可對2016年房地產企業稅款做出如下預測（詳見表3）。

按此測算，在不考慮營改增因素影響的前提下，2016年紅橋區房地產企業將產生超過9.3億元的地稅稅收，其中營業稅超過4.5億元。營改增政策實施后，預計行業全年實際入庫稅款7億元左右，其中營業稅可入庫2.3億元。預測2016年營改增因素將影響房地產企業地稅稅收2.2億元～2.3億元。

四、當前紅橋區重點房地產企業及相關項目概況

從近幾年房地產行業稅收情況看，紅橋區存在開發地塊較少、稅款相對集中于幾個大型項目的特點。2016年上半年，紅橋區地方稅務局共管理重點房地產企業18戶，基本涵蓋了當前區域內的重點房地產項目。

表3 2016年房地產企業稅收預測 單位：億元

紅橋區房地產項目呈西北—東南向分布，集中于子牙河、南運河兩岸和科、教重點單位周邊，這也反映了房地產項目選址注重生態環境、強調生活便利的特點。這些項目中，既有以惠靈頓社區為代表的大范圍住宅區，也有商住兩用項目，還有如寶能創業中心、海河華鼎大廈等紅橋區重點商務樓宇，從不同角度推動紅橋區的區域經濟向前發展。

從產生稅收的角度來看，紅橋區共有6家企業由于其項目面積廣、周期長或是近期剛剛開盤等多種原因，成為近半年來產生稅款最多的企業，在1月至5月入庫的5.08億元稅款中，這六家企業合計貢獻4.23億元，占比高達83%，而其中入庫最多的兩家企業合計入庫2.79億元，表現出稅收集中于少數企業的特點。

從近幾年的開盤情況看，除了少數范圍大周期長的項目外，每年新開盤項目只有一到兩個。如2013年的億城堂庭，2014年的海河華鼎和公園壹號，2015年的啟春里和大成雅苑，2016年的新春花苑，由于新開項目較少，使得區域內很難呈現百花齊放的局面。

五、紅橋區房地產業稅收存在的幾點問題

（一）成交項目過于集中，限制行業稅收進一步增長

近幾年，在紅橋區房地產行業稅收中，稅款主要集中在幾個重點項目上，其它項目由于房源數量少、銷售周期長等因素，難以形成具有一定規模的穩定稅源，稅收過度依賴于少數重點企業，整體稅收增長存在瓶頸。

（二）新增稅源少，稅源持續性不強

房地產業稅源具有與生俱來的階段性特點，房源售罄，稅源即告消失。目前紅橋區范圍廣、房源量大的項目數量不多，多數房地產企業不具有長期穩定產生稅收的能力。同時受多方面因素影響，近幾年新開工、開盤項目屈指可數，行業整體創造新稅收增長點的能力不強。以近三年情況為例，能持續產生稅收的只有惠靈頓社區、泰達城等少數幾個項目，除此之外每年區域內僅有一至兩個成規模新項目開盤，從房源數量和銷售周期上都無法與幾個長期重點項目相比。

（三）稅源穩定性差，受經濟環境和政策調整影響較大

房地產行業因其特殊性，受經濟形勢、政策調控、市場需求等因素的影響較為明顯。以 2014年下半年和 2015年四季度至今為例，前者處于經濟下行壓力較大、存量房數量明顯下降的時期，行業稅收未像往年一樣出現上揚，反而持續下滑，而后者正是新項目集中開盤，市場各類需求旺盛的時期，特別是2016年初去庫存等政策的推動，使得這一時期的商品房市場有價有市，行業稅收出現了比較明顯的增長。兩年間市場走向的巨大變化反映了行業具有受各方面因素影響較大，稅源增長穩定性差的弱點。

六、促進房地產行業稅收發展的對策建議

面對紅橋區經濟的不斷發展，房地產行業的重要性更加突出，為了更好地促進房地產行業的發展，筆者認為，應做好以下三項工作：

（一）合理規劃區域布局，提升房地產項目定位

房地產項目成交情況與樓盤座落地區域價值、項目定位等有著密切關系，近幾年紅橋區房地產項目成交情況印證了這一點，幾個成交比較集中的樓盤基本都具有區域發展成熟度高、周邊交通便利、配套設施較完備、定位相對較高的特點。紅橋區當前的經濟發展還存在著區域間不均衡、行業多樣性差等弱點，要達到房地產重點項目以點帶面，稅收全面開花的效果，首要任務是利用好“十三五”時期發展的大好機遇，加大力量補強區域經濟發展的薄弱環節，提升全區整體站位，帶動區域內房地產項目提升檔次，高質量發展。

（二）多部門聯合，促進房地產項目有序開發

房地產項目的開發流程涉及土地整理中心、國土資源局、國稅、地稅等多部門。地稅部門只是在房地產行業稅收管理上有豐富的經驗，但在房地產行業的立項、開發、交易等環節還需要其他部門的協助。因此，要做好房地產行業的管理，需要建立成熟的多部門聯合監控的工作機制，從企業取得地塊開發資格開始，隨著開發進程，對相關成本、費用進行認定、記錄、核算，加強數據交換和共享。

（三）進一步加強營改增后房地產業的稅收管理，高質量做好房地產行業的組織收入工作

營改增后房地產業的管理，依然是地稅部門的工作重點。目前營改增政策已經正式實施，房地產行業地稅征收工作面臨重大的轉折。營改增政策的實施對地稅組織收入工作具有較大的影響，但房地產行業的稅收管理，依然是地稅工作的重點，其稅收仍然是組織收入工作的一個重要支柱。我們將總結近幾年房地產管理方面的良好經驗，繼續高質量做好房地產行業的組織收入工作。

責任編輯：陳 淼 曲 寧

F275.4

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1006－1255－（2016）08－0054-04

王亞軍（1963—），天津市紅橋區地方稅務局。郵編：300121