商業銀行房屋按揭貸款風險審計方法

張黎明

[摘要]本文分析了商業銀行房屋按揭貸款業務發展中存在的幾類主要風險，并從內部審計角度探索其審計方法，提出風險防范建議。

[關鍵詞]商業銀行 房屋 按揭貸款 內部審計 風險防范

近年來，商業銀行房屋按揭貸款業務得到快速

發展，一方面為商業銀行發展奠定了穩定的資產基礎；另一方面伴隨著房地產調控政策持續加碼、房價過快增長或出現波動，房地產開發商資金鏈承壓以及商業銀行內控管理不到位等原因，商業銀行房屋按揭貸款的風險開始暴露并逐漸加大。

一、主要風險分析

（一）開發商風險

開發商風險存在于一手房貸款。主要有兩方面：一是開發商項目爛尾斷供或售房手續不規范引發糾紛的風險。房地產市場的繁榮，導致非房地產企業涉足房地產開發或者實力較弱的開發商過度舉債開發等現象，這些開發項目后期可能因多元經營或資金來源單一等出現資金鏈斷裂，從而導致樓盤爛尾，借款人發生斷供。此外，因開發商售房手續不全，在未滿足售房條件下違規售房，或經濟地價、建筑材料、施工技術等原因不能按期交房，引發開發商與購房者的糾紛，影響借款人還款意愿及抵押手續的正常辦理。二是開發商惡意騙貸風險。一些開發商為擺脫資金困境，利用關聯企業、上下游公司員工等集中虛假售房，直接串通購房客戶辦理假按揭貸款，或采用欺詐手段一房多賣，違規套取銀行資金，但實際購房人并無購房意愿或購房資格，從而將風險轉嫁給銀行。

（二）合作機構風險

合作機構風險主要存在于二手房貸款。二手房交易中多涉及房屋中介公司、房地產評估公司等機構，目前商業銀行二手房貸款客戶主要來自房屋中介公司推介。在抵押物評估方面，因多數商業銀行通常不配備專業房屋評估人員，主要依賴于專業的評估機構進行評估，這使得合作機構風險容易暴露。比如，房屋中介公司為了促成交易賺取手續費，往往會利用熟悉銀行審查審批要求的優勢，協助不符合貸款條件的借款人進行資質包裝來獲取貸款，而評估公司為了獲取穩定的客源，維持與中介機構的合作，又不對真實房屋信息進行充分披露，導致抵押物價值虛高或狀態失真。同時，近年來市場上出現的不良房屋中介與小額借貸公司合作，違規操作房產交易套取銀行資金的行為也會造成一定的集中性風險。

（三）業務模式風險

業務模式風險主要存在于商業用房貸款。為促進房產銷售、快速回籠資金，部分開發商對于商業性用房采用“售后返租”模式進行銷售，即開發商在銷售房地產的同時，與購房人達成協議，在未來一定期限內承租或代為出租購買人所購房地產。目前該方式在沿海地區及商業用房市場銷售壓力較大的城市較為流行。但業務實踐中該銷售方式存在諸多風險，如部分開發商在未竣工驗收的前提下進行銷售，違反了建設部《商品房銷售管理辦法》的相關規定，存在一定的監管風險，并且該模式背后還存在房屋買賣、房屋租賃、委托經營、經營轉租、銀行貸款等多重復雜的法律關系，任何一個環節發生問題，都會影響到其他法律關系的履行。此外，該模式下的返租高額回報主要依托于商業項目的運行，而商業項目的運行與各經營方實力和運營經驗密切相關，其未來收益存在不確定性。對商業銀行來說，房產單價高、個體處置受限等因素導致房地產變現性較差。有的開發商在項目開發建設過程中，甚至擅自變更項目性質或建設規劃，導致后續抵押登記難以落實或產權證、抵押權證與物理空間無法對應，造成商業銀行抵押權事實上的落空。

（四）業務風險

1.借款人信用風險，即第一還款來源風險。主要有借款人還款能力不足的風險，如借款人職業收入不穩定或過度負債等，甚至為取得銀行授信，提供偽造的職業和收入信息騙取貸款。還有借款人還款意愿較差等風險，如借款人信用意識淡薄，不重視自己的信用記錄，貸款后出現慣性逾期，且銀行也未采取有效制衡措施，以致信用意識進一步下降。此外，放款后借款人遭遇重大變故，如借款人遭遇事故、工作變動、投資失利等，也會影響正常還款，增加違約可能性。

2.抵押物風險，即第二還款來源風險。一是抵押物價值下跌風險，如受宏觀經濟環境、地理位置、交通配套設施、人為偽造資料等因素影響，抵押物價值出現波動，甚至出現抵押物價值無法覆蓋貸款本息的情況。二是抵押物信息偽造風險，如借款人偽造房產信息，將地下室或閣樓等信息作為正常住宅銷售，對房齡信息進行修改等，此類房屋價格低于市場價，容易形成零首付風險。三是抵押物處置風險，如借款人因涉及其他訴訟或糾紛，抵押物被其他債權人提前申請查封，對抵押物處置帶來極大不便。

（五）商業銀行操作風險

從商業銀行內部來看，因內控管理不到位，“貸前調查、貸時審查、貸后檢查”執行不嚴，放松業務審核把關，為各參與方違規操作留下空間，致使操作風險最終暴露。一是貸前調查不審慎，對借款人還款能力和抵押物信息調查不嚴謹，忽視風險信號，甚至存在員工道德風險，協助客戶偽造資料，突破銀行第一道防線。二是貸時審查不盡職，不能充分揭示風險，沒有針對借款人特點提出合理風險防控建議。三是貸后檢查不嚴格，內控管理機制不健全，缺乏監督機制，漠視存在問題，不能及時有效提出防控建議。此外，由于重業務發展、不重業務管理，貸款發放后，抵押辦理不及時導致抵押權長期懸空，陷于被動。

二、審計方法探究

針對房屋按揭貸款業務發展中的風險，內部審計應充分發揮第三道防線職能，堅持風險導向，運用科學的審計方法，準確掌握被審計單位內部控制流程和整體風險水平，分析判斷被審計單位的風險程度和主要風險點，聚焦高風險領域，針對風險因素、狀況和程度采取相應的審計策略，提出合理化建議，促進業務健康發展。

（一）審前準備明確范圍

審前準備階段應設計排查方案，準確進行風險識別與評估?？梢酝ㄟ^調閱業務臺賬、管理臺賬，對住房貸款業務開展全面分析，從機構、人員、貸款種類、客戶群體特征等多維度分析趨勢性特征，鎖定不良率、逾期率較高的機構和人員。通過日常臺賬監測，從中介機構、開發商等維度對資產質量、業務量等進行分析，關注合作機構推介的業務資產質量較差或業務發展呈現一定集中性特征的機構。通過趨勢性分析，基本掌握被審計單位的風險特征，對集中性風險進行有效識別，為非現場分析和現場審計確定方向。

（二）非現場審計聚焦風險

在確定審計方案和審計范圍后，充分借助計算機系統，實現業務系統和審計管理系統的有效對接，建立業務風險識別、衡量、評估分析模型?？梢酝ㄟ^具體的審計模型尋找借款中的共性特點，如利用“多名借款人聯系電話或聯系地址重復”“同一工作單位、同一家庭、同一住房按揭項目中多筆貸款金額、期限相同、放款時間相近”“借款人開戶賬號連號”“多個借款人同一時間申請貸款”“批量還款、批量違約、批量墊款”“同一人替多人還款”等模型，捕捉風險數據，為現場審計提供參考。

（三）人工篩選有效數據

通過審計模型運行出的分析結果數據量往往較大，如現場審計一一核實將耗費較大的人力物力。此時，應組織具有豐富業務經驗的專業人員，充分發揮主觀能動性，對非現場分析結果進行分析、整理、清洗、歸類和再挖掘，最終提煉出有效數據來確定現場審計抽樣范圍。

（四）現場審計形成結論

現場審計是確認審計發現的重要手段。應根據形成的非現場分析結果和抽樣數據，開展深入的現場審計，利用多種方式交叉驗證審計結果。如組織人員去一手房樓盤實地進行調查，根據開發商提供資料，掌握項目建設進度、樓盤銷售情況、開發商現金流狀況等。通過現場核實二手房抵押情況，核實抵押物狀態。通過電話回訪售房人或通過網上房地產交易信息等，交叉驗證房產價格。通過向當地房屋管理部門核實抵押登記信息等，掌握抵押物權屬和抵押物信息。

三、風險防范措施

通過有效的內部審計，可以發現業務發展中存在的問題及業務流程中存在的薄弱環節，有針對性地提出審計建議，不斷發揮內部審計的作用。針對房屋按揭貸款中存在的風險，商業銀行可以從以下方面進行防范。

（一）加強開發商資質準入審核

商業銀行要對開發商提供資料的合法性、有效性等進行審查；對開發商的資金實力、資信狀況、經營業績、技術力量、盈利能力、納稅記錄、擔保能力等進行重點調查。對開發商和按揭樓盤進行實地考察，對按揭樓盤的地理位置、工程進度和質量、完工風險、市場有效需求、價格定位、售樓前景、銷售狀況、按揭額度等進行綜合評定和評價。重點關注資金實力弱、開發能力差的中小型開發商，從源頭上防范開發商風險。

（二）加強合作機構管理

健全評估機構和中介機構的準入、審核、退出機制，建立合作機構黑名單制度，提高管理有效性，控制合作機構風險。在中介機構管理方面，應建立中介機構業務臺賬，由機構統一管理，定期監測業務數據，發現風險信號及時預警，通過采取加強審查力度、暫?；蚪K止業務合作等措施，避免信貸人員個人與中介機構內外勾結辦理業務形成的集中性風險。在評估機構管理方面，可通過開發相關系統，采用技術手段，對貸款評估機構進行隨機分配，防范評估機構受中介機構干涉，影響評估的準確性。

（三）完善控制流程，優化業務操作

加強貸款“三查”，貸前如實、充分反映調查信息，重點調查借款人還款能力真實性，掌握其職業收入信息，審查審批人員是否認真履職，對貸款調查內容的合法性、合理性、準確性進行全面審查，重點關注調查人的盡職情況，切實發揮崗位互控。加強對抵押物的調查，認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性，及時辦理抵押手續。增強貸款管理主動性，加強風險特征客戶管理，切實提高逾期不良貸款管理的有效性。提高貸后管理指向，加強對慣性逾期客戶的關注，在逾期之初采取有效措施進行提示和管理，提高催收和保全工作實效，從不良貸款保全及責任認定中不斷總結經驗汲取教訓，提高管理水平。

（四）加強員工培訓，嚴肅整改問責

加強員工培訓，一是應著力培養信貸人員樹立合規意識和風險意識，堅守道德底線，鼓勵遵規守紀，懲戒違法亂紀，建立守法合規、誠信至上的信貸文化。二是建立信貸人員黑名單制度，將各項檢查和業務辦理過程中發現的存在主觀惡意弄虛作假行為的信貸員納入黑名單，并對違規行為進行嚴肅問責，達到一定條件后進行退出處理，堅決防范信貸人員道德風險。三是組織員工加強對業務制度和相關政策的學習，有針對性地開展培訓工作，不斷提高業務能力，鞏固消費類貸款隊伍建設。通過問責制度的建立和完善，強化管理人員風險意識，提升風險掌控能力，促進商業銀行信貸業務合規經營、穩健發展。

（作者單位：中國郵政儲蓄銀行青島分行，

郵政編碼：266071，電子郵箱：hanaqd@126.com）