民宿產業高質量發展研究

□文/ 高月

（云南大學 云南·昆明）

［提要］ 近年來，中高端消費人群對鄉村休閑度假的需求日益旺盛，鄉村地區的民宿產業已經成為市場熱點。民宿產業在推進鄉村優質旅游、帶動區域經濟增長、助力鄉村振興等方面發揮著獨特作用，但同時也存在著產品同質、規劃滯后、基礎薄弱、低水平經營、管理缺位等突出問題，急需在特色、文化、管理、市場、協同等方面予以創新，實現高質量發展。

一、引言

當前，我國經濟社會發展面臨著“好不好”和“強不強”的問題，高質量發展是能夠更好滿足人民日益增長的美好生活需要的發展，是解決新時代社會主要矛盾和建設現代化經濟體系的必然要求。目前，我國的民宿在廣東、浙江、山東、云南、北京、四川、湖北等地較為聚集，旅游城市最為火熱。據2019年克而瑞樂葦文旅地產發布的《中國民宿發展研究預測報告》數據顯示，截止到2018年，我國大陸民宿總數達126，000 余家，其中云南省以21，018 家民宿數量位居全國第一。2017年4月份中國產業信息研究網發布的《2017-2022年中國民宿行業分析及投資戰略研究報告》中估算，2019年在線民宿交易規模將達到177.2 億元，預計到2020年，中國的民宿市場能達到300 億元規模。高品質民宿產品利用并整合當地生態、文化和旅游的資源，以住宿功能為主要載體，可以滿足游客全方位的旅游需求，已經從最初解決景區住宿的“旅游容器”發展成具有吸引力的“旅游磁極”，成為一種獨特的旅游產品。精品民宿產品形態的形成，可以讓游客的滿意度不斷提升、停留時間不斷增加、消費能力不斷增強。如何在鄉村高質量發展特色民宿產業，使其真正發展成為農民創業增收、產業融合發展的新途徑，成為當前鄉村推進旅游優質發展、實現產業興旺、助力鄉村振興的重點。以普者黑為案例地，在歸納其民宿產業發展現狀的基礎上，進一步分析普者黑民宿產業在發展中存在的問題，通過對優秀民宿案例的經驗借鑒，最終探討出推動民宿產業高質量發展的對策，并為其他鄉村地區的民宿產業的開發建設和運營管理提供參考建議。

二、民宿的價值和潛力

（一）對外宣傳和營銷的平臺。隨著鄉村旅游的迅速發展以及中端消費人群對鄉村度假的需求日益旺盛，民宿已經成為市場熱點。民宿作為特色的旅游產品，由于自身性質而具有對外營銷的兩大特有場景。首先，擁有住宿功能的民宿是游客的集散地，是直接面向游客宣傳當地旅游產品的一線窗口。其次，民宿被貫稱為“有溫度的夜宿，有靈魂的房子”，是會“講故事”的“活”景區。民宿主通過特定建筑和場景，依據在地山水文化，疊加自己的審美和信念，打造出一種全新的生活方式與客人共享，塑造和呈現了民宿完全不同于以往的文化旅游產品的獨特魅力，是景區對外營銷的一張特色名片。

（二）景區向度假區轉型的載體。民宿是鄉村旅游從發展階段到深度旅游開發的一個標志，從最初解決旺季時景區住宿不足的“旅游容器”成為了一種獨特的旅游產品。民宿利用并整合當地生態、文化和旅游的資源，以住宿功能為主要載體，可以滿足游客全方位的旅游需求，讓客人停留的時間超過三天兩晚。民宿產品形態的形成，可以讓游客的滿意度不斷提升、停留時間不斷增加、消費能力不斷增強，推動景區向度假區轉型。

（三）美麗鄉村建設的著力點。民宿業在推動鄉村發展中發揮著特殊功能，在美麗鄉村的建設中發揮著重要作用，如促進傳統農業轉型升級、推動鄉村創業創新、促進農民脫貧增收致富、提升農村人口素質、傳承發展鄉村優秀傳統文化等。以仙人洞村為例，仙人洞村自2013年以來進行民居改造，發展民宿產業。目前，仙人洞全村196 戶有190 戶在經營民宿。鄉村旅游和民宿業的發展使仙人洞村從20年前的年人均純收入不足300元增長到了2017年的4 萬余元，全村17 戶建檔立卡貧困戶全部實現穩定就業并順利脫貧。如今的仙人洞村濃郁民族風情和地域特色無處不在，呈現出了“小橋流水人家”的詩情畫意。

三、普者黑民宿發展中的問題

（一）民宿發展與環境保護如何平衡。近年來，隨著高鐵的開通，普者黑景區游客出現井噴態勢，伴隨而來的是大規模的民宿建設如火如荼。作為游客的主要活動區域之一，民宿的生活垃圾、污水、廢水也驟然增多，普者黑在民宿的污染防治方面面臨著較大壓力，近期還擬把普者黑景區餐飲住宿等服務業停業整治半年。龐大的游客量給普者黑帶來了一定程度的影響，民宿的過度開發也會帶來環境退化的風險。在利益驅使下，過度的民宿開發將造成對自然環境的破壞，對民俗風情的過度商業化也將失去民宿本真的吸引力。如此破壞環境的行為已在民宿發展的過程中出現過，如在2012年，仙人洞村民因發展農家樂生活富裕起來后，由于受傳統觀念和狹隘思想的影響，村民們不顧相關政策限制，推倒了祖輩居住的土坯房，陸續建起一座座具有城市風格但與原生環境反差很大的高樓洋房。臟亂差現象和污染問題對社區整體形象造成嚴重破壞，村莊的許多自然資源優勢和獨特的民族文化元素也逐漸消失，嚴重制約了當時旅游業和農村經濟的發展。

（二）規范管理與內生發展如何協調。普者黑旅游從“深閨”走向全國，受到越來越多游客的青睞，為了適應和滿足不斷增加的市場需求，以普者黑村、仙人洞村為代表的村落率先自發地開始發展民宿，白臉山等村落也緊隨其后。在這樣的背景下，普者黑對于民宿業的管理明顯滯后于民宿業的發展。近兩年，政府關于民宿業的管理辦法，包括《丘北縣人民政府關于加快發展星級精品特色民居客棧的實施意見》《普者黑景區民居建設管理辦法》等相繼出臺，但針對普者黑民宿業良莠不齊的發展現狀，管理辦法通常存在不合理之處而不能全部適用，出現民宿產業的管理困境。

（三）外來業主與社區如何融合帶動。除本地居民自發建設和經營的民宿外，普者黑良好的市場前景也吸引了大量外來民宿投資者加入。據統計，仙人洞村近190 家的民宿中有1/3 是外來業主。外來業主普遍具有資金多、理念新、懂市場、善經營等特點。外來業主不但在民宿的建造上更加具有前瞻性，更能迎合市場需求。在管理的經驗和理念方面也具有明顯優勢。例如，為了更好地宣傳、推介民宿產品，最近外來業主們牽頭成立了普者黑民宿協會，強化行業自治。外來業主為普者黑民宿業的發展帶來新鮮血液，起著重要的促進作用，在與其相比之下，本地社區民宿業的發展則顯示出資金不充足、經營理念較落后等弱點，與外來民宿經營者之間存在著明顯差距，民宿業整體發展也呈現出不平衡的問題。

（四）民宿如何與其他相關業態聯動。普者黑民宿業與其他產業聯動性弱主要表現在：一是民宿與其他旅游產品聯動不足；二是對縣城和其他產業帶動不足。目前，普者黑民宿的游客還依托于普者黑景區所招徠的游客，民宿業本身并未形成旅游吸引物，而普者黑景區的旅游產品主要以觀光型旅游產品為主，集中在荷花盛開的夏季。因此，缺乏配套的文化體驗項目與其聯動的民宿業，游客也隨著景區的游客量波動，呈現出明顯的淡旺季。目前，普者黑民宿業的產品也只限于住宿和餐飲，有些民宿主表示愿意同景區合作，成為景區門票等服務的代理商，但這樣業態聯動的想法也遇到阻礙。

（五）資金投入如何從“輸血”變成“造血”。普者黑民宿業正處于快速發展時期，以普者黑村為例，正在建設中或因資金問題停建的房屋隨處可見。大規模的建設也帶來了環境衛生問題，嚴重影響了村容村貌，進而破壞游客的體驗。這一點從“攜程”、“去哪兒”等網站的游記和游客留言中可以得到印證。民宿業初期投資成本大且回收期長，籌備建設期在3年左右，正常運營的情況下成本回收需要3～4年。民宿行業融資渠道多以自有資金和銀行貸款為主，在普者黑村走訪的幾家民宿業主皆表示欠有貸款，投入民宿發展經營的資金不足，許多民宿改造裝修、改善經營的想法無法實現，物料采購、人工費用、市場推廣等高額運行成本以及民宿快速升級需求都為資金運營帶來較大壓力。甚至有業主打算放棄民宿經營讓其他經營者接盤，自己只收取租金。

四、民宿產業高質量發展對策

（一）發展模式

1、打造民族風情主題民宿。借鑒婺源篁嶺民宿，在仙人洞片區打造民族風情主題民宿。江西省婺源縣江灣鎮篁嶺村是掛在山崖上的古村，千棵古樹環繞、萬畝梯田簇擁，造就了世外桃源般山居田園的隱居生活，是國家4A 級旅游度假區。婺源篁嶺民宿依托古村優美的生態環境和獨特的曬秋民俗，最大限度保留了村落民居的原味和特點，盡顯民族風情。經驗借鑒：依托原生資源順應自然。民宿主充分利用當地原生自有資源對徽派老民居進行保護修繕開展經營，每戶以曬樓為畫框觀景，將梯田花海、群山村落盡收眼底；業態融合民俗活動豐富。作為“曬秋”文化的起源地，婺源篁嶺民宿充分開發業態融合的民俗體驗活動，比如美術攝影及影視創作基地、農家民俗生活體驗基地、農耕文化展示基地等。

仙人洞彝族文化生態村是為云南民族文化大省而建立的示范村，被命名為“云南民族文化第一村”，是彝族支系撒尼人聚居的村寨，具有豐富的民族文化資源。同時，仙人洞村的民宿發展已經相對成熟并形成民宿集群區，是普者黑民宿發展最蓬勃、最有活力的區域。從“生態型山水民宿”的建設理念出發，結合仙人洞村豐富的民族文化資源和民宿發展現狀，仙人洞村對于現有民宿和新建民宿應采取不同的發展模式，分別以民俗文化體驗活動和生態民居為載體，打造民族風情片區。

2、打造時尚文創主題民宿。借鑒較尾場民宿，在普者黑片區打造時尚文創主題民宿。較尾場片區民宿位于深圳大鵬新區東側沿海，約有80 棟，基本分布于沿海帶。較尾場片區采用創客集群式發展戰略，形成了民宿創客集聚區，為當地旅游業態作出了突出貢獻。片區內民宿均是質量較好的一級建筑，民宿主極富文創精神，民宿主題與時俱進，個性十足。經驗借鑒：創客集群式發展。較尾場優勢環境吸引創客介入，創客們經過自發的探索，聯合設計師對民宿進行改造，形成極富個性特征的民宿集聚區；時尚文創式設計。近80 棟民宿均是精心設計，各有主題作為各自賣點，充分發揮了民宿經營者的文創精神。

普者黑村的民宿業發展較仙人洞村起步較晚，整體風格也尚未定型。因為資金不足的主要問題，目前村中有大量房屋在建或空置。從“生態型山水民宿”的建設理念出發，結合普者黑村民宿發展現狀，普者黑村民宿可以采用創客集群的發展模式，以低碳環保和文創精神為主要特色，打造時尚文創片區。

3、打造田園野趣主題民宿。借鑒山里寒舍民宿，在白臉山片區打造時尚文創主題民宿。山里寒舍位于北京市東北部的密云縣北莊鎮干峪溝村，坐落于長城腳下。山里寒舍是在廢棄宅基地上改造建設的30 套創意鄉村民居，根據面積格局共分為4 種院落類型：樂活、樂悠、樂享、樂逸，將城市化的星級酒店享受與田園的極致鄉野生活融合，是自然且奢華的田園天堂。經驗借鑒：復原鄉野生活場景。山里寒舍外部均保留著原有的古風古貌，木門、木窗、椽子、石磨呈現出時間的印記；內部則是傳統古樸的裝修風格，木門木窗加襯玻璃，青石鋪地，安裝麥秸稈取暖鍋爐等，并以農耕時節、季節、花名等來命名客房；齊全配套現代設施。山里寒舍休閑度假配套功能齊全，民宿包括鄉村酒店、農業種植區、兒童娛樂區、中西餐廳等，既保留了鄉村田園的風味，又符合現代居民的生活與精神需求。

白臉山村較仙人洞村和普者黑村民宿產業起步最晚，同時也最具有鄉村田園的原生態風貌。村莊周圍山峰錯落有致，山水相連，水質清澈，緊鄰濕地，野生荷花、珍稀野生鳥類等動植物資源多樣，整個片區生態環境良好、農業資源豐富。從打造“生態型山水民宿”的建設理念出發，結合白臉山村特有的田園資源優勢，以田園鄉居和農業體驗活動為載體，打造具有田園生活特色的田園野趣片區。

（二）發展路徑

1、提高行業自治能力。在民宿產業的標準建設和行業管理中，除了政府適當介入之外，應充分重視市場力量的作用，鼓勵和允許市場力量的參與。支持民宿行業協會的形成，鼓勵行業協會制定行業相關標準，促成行業內部的科學自我管理，將有利于推動民宿行業的穩定發展。借鑒國外成熟的行業協會發展經驗，民宿行業協會應充當民宿“大管家”的角色。對內與各個民宿經營者進行溝通，形成民宿行業自我管理的約束機制，保證民宿的服務品質；對外向游客統一營銷，向社會和政府申請更多的優惠政策和營銷資源，扶持民宿行業的發展。民宿行業協會積極發揮其組織職能將有利于達到行政監管和行業自制雙管齊下的效果。

2、民宿標準化管理。標準化是提升產品和服務質量，維護生態環境，提高經濟社會發展水平的有效手段。標準化的管理方式有助于建設與完善民宿產業的供給與治理模式，有利于穩定民宿市場信心，對于促進民宿行業的健康和可持續發展具有重要意義。因此，應該考慮制定符合當地民宿經營管理實際的地方標準，實現民宿的標準化管理。

3、強化社區參與能力。民宿發展涉及眾多利益主體，提倡以本地居民為民宿經營的主體，鼓勵優秀民宿主起帶頭作用和示范效應，傳授設計技術、發展理念和管理經驗，帶動當地社區居民通過發展民宿致富。一是要培育一批具有地域特征和地方特色的鄉村民宿品牌，推出一批產品建設好、服務質量好、市場評價好、帶動作用好和示范意義好的“五好民宿精品”，包括精品鄉村民宿、品牌企業和品牌帶頭人。對于具有示范性和典型性的鄉村民宿資源開發和產品建設案例要大力推廣。二是加大信貸融資扶持，為社區居民發展民宿產業提供相關資金支持。

4、“民宿+”復合發展模式。以“民宿+”的思路構建鄉村休閑旅游體系，把所有資源、所有業態聯動，打造富有地方特色的民宿經營發展模式是穩定客源增加經營收益的最佳方式。通過把相關業態與民宿結合起來，形成“民宿+”個性化復合型空間的綜合旅游模式，滿足游客的吃住行游購娛等多種需求，從而引領民宿旅游產品向精細化、個性化全面升級。依托當地自然資源和人文風俗舉辦衍生主題體驗活動，設計具有當地特色的民宿組合產品，讓民宿持續保持高人氣。如在民族風情濃郁的地區開發民宿+節慶的組合產品；依托豐富的農業資源開發民宿+田園等鄉野生活體驗產品。