論房屋承租人的優先購買權

李大偉

（牡丹江林區廣播電視大學 黑龍江牡丹江 157009）

緒論

承租人優先購買權是世界各國普遍確立的一項民法制度。中國也于1999年正式建立了這一法律體系。我國《合同法》確認了承租人的優先購買權。所謂承租人優先購買權是指承租人在房屋租賃關系存續期間，依法享有的，在出租人將租賃房屋出售給第三人時，得以同等條件優先購買的權利。[1]

法律根本上來時是要維護社會的公平與正義，促進社會、經濟的協調健康發展，每一個具體的法律制度都是為了保護權利主體的利益。在市場交易中，出租人與承租人訂立合同，承租人往往是經濟弱勢群體，而法律追求的目標就是公平、正義?！熬幼槿松拘枰?，物價高昂，購買不易，承租人多屬經濟上的弱者，實有特別保護之必要?！盵2]

案件評析及問題的提出

在本章的這一部分，我們主要介紹一個代表性案例，提出法律實踐中的問題并提出相應的解決方案。

案情介紹

潘某訴貝某承租人優先購買權糾紛案

上訴人（原告）：潘某

被上訴人（被告）：貝某

上訴人潘孟瑾為與被上訴人貝某承租人優先購買權糾紛一案，不服嘉興市秀洲區人民法院（2010）嘉秀民初字第1245號民事判決，向二審浙江省嘉興市中級人民法院提起上訴。

案件于2010年12月24日由二審法院聆訊，然后由合議庭依法聆訊。

被上訴人房東貝某將自有房屋一套出租給上訴人潘某，雙方協商一致后簽訂了房屋租賃合同，潘某按約交納押金5000元并按時支付租金。

2010年4月初，貝某為出賣此案訴爭房屋，與中介公司人員陸某、買主劉某及其丈夫一起到該房屋去看房，由承租人即潘某讓他們進屋，在看房及談論過程中，潘某一直在場，并知道貝某出賣該房的價款約為94-95萬元左右。在此過程中，潘某并未表示要求優先購買該房屋。2010年4月23日，杭州永正房地產土地評估有限公司受貝某委托對該房屋進行了評估，確定當時的價值786800元，但不包括裝修。2010年4月28日，貝某與劉某簽訂了《房屋買賣合同》，約定貝某將本案訴爭房屋以938000元（包括裝修）轉讓給劉某。合同簽訂后，劉先生按合同支付了房屋，貝也于同年五月將房屋移交給劉先生。因為租期還沒到，潘某還在租房。2010年7月13日，潘某、貝某及劉某為房屋退騰之事發生爭議，并由嘉興市秀洲區嘉北街道人民調解委員會進行調解。調解失敗是因為三方意見不同。因該房屋的租期在2010年8月18日已到期，但潘某未搬走，劉某于2010年9月8日向秀洲區法院起訴要求潘某搬離該房屋。經過調解，劉和潘達成了協議，并由劉攀交還了5000元押金。2010年9月29日，潘某以貝某侵害其承租人的優先購買權為由向原審法院提起一審訴訟，要求貝某賠償其損失210400元并歸還押金5000元。

貝某在一審中辯稱，潘某租賃房屋是事實，但潘某在貝某出售房屋時一直未提出享有優先購買權，故請求駁回潘某的訴訟請求。

法院裁判及理由

一審法院裁判及理由

原審法院審理認為，潘某、貝某的合法權益受法律保護。

根據《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體適用法律的解釋》第二十一條，出租人未在合理期限內通知承租人或者有其他侵犯承租人優先購買權行為的，承租人請求出租人人民法院承擔賠償責任，應當予以支持。本條規定了承租人優先購買權受到侵害時的賠償請求權。

結合本案，潘某所主張其優先購買權受侵害的情形是，貝某未將出租房屋出賣的信息告知潘某，致使潘某無法在同等條件下行使優先購買權。

該案的證據表明，潘某完全掌握了房屋的出售和裴某的售價等信息，也就是說，從查看房屋的過程中，潘先生知道潘先生將房屋賣給了劉某，而知道裴先生賣掉這套房子的價格大約是94萬至95萬元。實際上，貝某通知潘某通過事實行為出售了所租房屋，但潘某并未告訴貝某要求購買房屋。在經過評估機構評估后貝某才與劉某簽訂了房屋買賣合同，且實際交易的價格為938000元與當時的市場價基本相符。

潘某冒用劉某的名義委托評估機構出具的2010年9月26日該房屋的價值，來向貝某主張二者價差的損失。事實上，這并不構成任何損失。因此，潘某索賠21.04萬元不予支持。劉某已將押金5000元歸還給潘某，潘某要求撤回該請求，予以準許。

據此，一審法院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百二十八條的規定，裁定駁回潘某的訴訟請求。

上訴人潘某意見

判決宣告后，潘某不服，向二審提起上訴稱：

第一、原審判決認定證據錯誤。

本案中，證人劉某、陸某和貝某有利害關系。證人劉某是買主，盧某是中間人。因此，原判決以兩名證人的證言作為認定案件事實的依據，違反了法律規定。而陸、劉的證詞相互矛盾。其一，劉某作為買主，其證詞中明確在看房過程中未談到房屋價格，陸某卻說看房時貝某告訴潘某房屋價款為95萬元，還說“潘某還和貝某說賣掉房屋的價格蠻好的”，而且，未看房之前就定下房屋價格明顯不合常理。

根據原判決，潘某提供的浙江合城房地產估價有限公司估價報告有誤，應當對估價報告進行鑒定。本估價報告由潘某委托鶴城公司對涉案房屋進行估價，由潘某提供的《房地產估價委托協議》證明，并非劉某名下的房屋。潘某委托禾城公司評估并出具評估報告并不違反法律規定，故原審認定評估報告程序違法顯然是錯誤的。

第二、原審判決認定事實錯誤。

原審判決認定貝某已經履行通知義務是錯誤的。

其原因是原判決的“立案證據”是證人的證言，是虛假的，不能作為認定事實的依據?！斗课葙I賣合同》簽訂日為2010年4月28日，房屋價格是根據2010年4月23日的評估價格786800元確定的，因此，原審認定在看房日2010年4月4日就已經確定價格，并就該價格征詢過潘某的意見是錯誤的。

原來檢查發現潘放棄優先購買權是錯誤的。根據《調解情況說明》，潘某在得知房屋出賣后即提出了優先購買權問題，表明潘某從未明示不要求購買涉案房屋，更沒有放棄優先購買權。貝某的行為侵害了潘某的優先購買權，致使潘某喪失了以“同等條件”購買房屋的權利，潘某起訴時房屋的市場價與交易價格的差價，應當作為潘某的損失。

綜上所述，原判決認定證據錯誤，造成事實不清，適用法律錯誤。請二審法院查明事實，依法變更判決。

被上訴人貝某意見

貝某在二審中堅持一審答辯意見，認為其從未侵害過潘某的優先購買權，潘某在賣房前已知曉房屋即將出售的事實。

二審法院裁判及理由

二審法院經審理認定的事實與原審法院認定的事實一致。

據二審法院說，《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體適用法律若干問題的解釋》第二十一條規定，出租人出售租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者其他侵犯承租人優先購買權的行為，承租人要求出租人承擔賠償責任的，人民法院應當予以支持這條規定賦予承租人在其優先購買權受到侵害的情況下，有權就有關損失向出租人主張的權利。而在案并無證據表明：一、潘某因其未能購買系爭房屋立即轉而購買其他房屋；二、潘某在此后的時間里購買了其他房屋；三、自從房子出售以來，房價一直在上漲。同時，眾所周知，本地區現階段的房產價格除受市場調節存在上下起伏的可能之外，還受買賣雙方對房產行情的預期、判斷等各種因素之影響。并且，房屋評估的價格并非房屋實際成交的價格，且評估價格與貝某出賣房屋的總價基本相符，所以上訴人潘某據此主張損失沒有依據。因此，潘石屹要求支持的前提條件不存在，法院也不會支持。

至于潘某的優先購買權是否為被上訴人所侵害，于此案處理已無影響，二審法院在此不再展開與審查。綜上所述，第一審判決實體處理得當，案件應予保留。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項的規定，駁回上訴，維持原判。

案件評析及問題的提出

本案是房屋承租人認為房屋所有人向第三人出售房屋時不履行告知義務，侵犯其對房屋的優先購買權，請求法院賠償損失。本案爭議焦點主要在于房屋所有人是否向承租人履行了通知義務，以及如何計算因侵害承租人優先購買權造成的損失。

房屋所有人的通知義務。在承租人的優先購買權受到侵害的情況下，最常見的是出租人不履行通知義務。在租賃合同有效期內，出租人決定將租賃房屋出售，并與第三人簽訂銷售合同。依照法律規定，出租人應當在合理期限內通知承租人，由承租人決定是否行使優先購買權；應當指出，出租人的這一義務并非一次性的。承租人優先購買權制度的存在就是為了解決城市住房緊缺，保障相對弱勢的承租人不會無房可住，不會流落街頭，從而達到為政府分壓的目的。

本案中，承租人在陪同房屋所有人、買方以及中介一同查看房屋狀態，且已得知房東即將出賣房屋，卻在之后要求房東賠償其損失，是無中生有濫用自己的權利。

損害賠償數額的計算。本案中，房屋所有人并沒有侵害承租人的優先購買權，也就無需對承租人進行賠償，但現實中對侵害承租人優先購買權如何計算損失及賠償數額是一個值得探討的問題。根據侵權責任法，侵權責任的主要方式有：制止侵權、排除障礙、消除危險、歸還財產、恢復原狀、賠償損失、道歉、消除影響、恢復名譽。在承租人優先購買權受侵害的實踐中，我們討論的最多的就是賠償損失。要成立一個侵權行為的損害賠償請求權，必須具有以下四大要件：即過錯、違法性、因果關系和損害結果，此四者缺一不可。

間接損失也可以稱為附隨損失，即承租人的優先購買權受到侵害，承租人不能享受優先購買權實現所帶來的利益，而必須支付其他額外費用。

首先，是指租賃合同終止后，承租人為實現其居住利益而另行尋找租賃房屋所支付的額外費用。但需要注意的是，由于“買賣不破租賃”的規定，該房屋歸權的轉讓并不必然導致承租人無法繼續租賃房屋，只有新房屋所有權人基于法律的禁止性規定或無法與承租人達成繼續租賃合同的合意時，才能導致承租人無法繼續租賃房屋，喪失居住利益。

買房的額外費用指承租人因喪失優先購買權而單獨購買購買其他房屋支付的代理費等額外費用。就司法實踐而言，因為承租人對出租房屋有相當程度的了解，因此，承租人和出租人如果簽訂了房屋買賣合同，交易成本較低。再次，還包括：搬遷費用，即承租人在搬家過程中雇請搬家公司等所產生的損失;訴訟費用，即承租人為行使損害賠償請求權而向法院提起訴訟所花費的各種有關費用，如鑒定費用、調查費用等。