基于經濟視角對智能商業地產的分析

楊嘉鵬 劉成婕

摘 要：本文主要圍繞經濟發展來對智能商業地產進行分析，在經濟視角下對智能商業地產進行多方面的分析，如市場現狀分析、經濟需求、政策分析，智能商業地產未來發展整體趨勢及發展前景分析，得出了智能商業地產能夠成為未來商業地產發展新趨勢的結論。同時隨著智能商業地產的普及，其發展能夠從各方面提升社會整體的經濟水平，并帶動一系列相關產業的發展，且有助于保持公眾對商業地產智能化、服務化、健康化體驗滿意度的增加。另外，通過本文對智能地產各方面的分析，作者期待找出智能商業地產發展的新方法與突破口，對未來智能商業地產的構建提供一定的參考價值。

關鍵詞：智能商業地產;需求;經濟視角;市場現狀;發展趨勢

本文索引：楊嘉鵬，劉成婕.基于經濟視角對智能商業地產的分析[J].中國商論，2022（02）：-119.

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2022）01（b）--03

隨著我國改革開放的逐步深入，大量資本在一段時間內開始迅速注入我國傳統商業地產業，這導致中國傳統商業地產業在短時間內有著快速提升，但正是短時間大量商業地產開發，其從發展至今，市場上的傳統商業地產需求已趨飽和，許多商業地產面臨轉型需求。另外，由于我國在智能領域的快速崛起與突破，大量民間智能設備投放到市場，公眾對智能設備使用認知不斷提高，其對房子的需求已經不再單一局限于有地可住，更多的是對于舒適、安全的考量，因此，在人們進行商業地產購置時，房子朝向、區位等要求已經不再是全部考量因素，其所在商業地產的智能與安全程度在一定范圍內也對商業地產購置決策有著較大影響。

本文論及的智能商業地產，即以土地及其附著建筑物為主體，通過商業地產整體在智能設備上的應用來對商業地產進行綜合管理及控制，使其從商業地產開始進行銷售乃至商業地產正式使用時能夠為公眾提供高品質生活服務，并在發揮出最大效率的同時，降低所需消耗。

1 智能商業地產的市場現狀及發展趨勢

1.1 智能商業地產的市場現狀

1.1.1 我國智能商業地產的市場現狀

當前我國智能商業地產總體還是處于研究發展及半智能化應用階段，由于其安裝費用較高，目前智能化更多體現在公眾單獨房產中，如為所購置的商業地產配備智能門鎖，智能空調等家用智能設備，對于商業地產整體而言，目前還未完全實現智能化，另外，伴隨著經濟發展不同，其相比較而言，一二線城市的商業地產智能化程度往往大幅度領先于三四線城市，在一二線城市中，像萬科、碧桂園、綠城集團等大型商業地產企業在其所屬地產中都會配備相應智能設備，如智能門禁、人臉識別等安保設備，但在三四線城市中，商業地產大都是由規模較小的企業開發，由于企業相對資金不足，其地產小區安保人員配備都是一個問題，更不會投入大量資金安裝智能設備。除了以上關于智能安保設備的安裝有著較大差別外，其他如自然災害預警防范系統、小區智能電力監測系統、小區智能水壓監測系統等設備，目前在我國商業地產中基本還是處于空白，另外，除了在設備上還未做到完全智能外，在商業地產銷售環節上也未實現智能化。

1.1.2 國外智能商業地產的市場現狀

由于國外人口相較國內而言相對稀少，平均住房面積更大，其商業地產更多是以獨棟別墅的形式出現，對于智能商業地產的發展，國外更多展現在智能家居上。其相較于國內而言，國外對于智能家居設備的研究應用比國內要早許多，自以美國為代表的西方發達國家在20世紀80年代提出智能家居方案以來，其推出了許多智能家居設備，如家用智能通信網絡設備、家庭綜合智能面板、智能配電箱等，這些設備雖然已經推出市場許久，但智能設備安裝費用卻很高，根據美國智能家居行業專業公司PARKS的統計分析：1995年，美國一個家庭安裝家庭智能設備的平均費用在7000～9000美元，那時，美國家庭已使用先進家庭智能設備的比率僅僅為0.33%，而發展至今，其智能設備安裝比率雖有大幅度增加，但遠未在發達國家進行大規模普及，其消費人群目前更多的是中產階級以上。另外，與居住商業地產相比，當前國外辦公商廈這類高層乃至超高層商業地產已經有很高的智能化及集成化，其發展研究從20世紀80年代就已經開始，而日本就是其中一個典型的國家，早在1986年，日本就在東京修建了本田青山大廈及ntt品川大廈這兩棟智能化大廈，其在大廈內部有一套獨立的智能系統來對大廈進行控制，但受限于當時的技術條件，主要還是只對通信網絡及辦公系統等關鍵設施進行控制，但隨著技術不斷發展，目前日本不僅能夠對大廈整體進行控制，還能對天氣情況有著快速的預知能力，其通過大量的傳感器，能夠感知空氣中的溫度、濕度和風力，將收集到的數據統一發送至地下綜合計算機中，由計算機來進行研判以對大廈整體的門窗及空調進行運行，保證室內辦公的舒適性。

1.2 智能商業地產的發展趨勢

我國對商業地產智能化的研究相對較晚，目前對商業地產智能化的發展也更多是在智能家居方面，其從2016年開始智能家居在市場有著大幅度的上升，截止到2020年我國智能家居已經達到3294.1萬。預計2020年以后將會繼續加大增長趨勢。但對于更為綜合的智能商業地產，在此之前我國市場上還未推行?，F階段，隨著我國大型傳統商業地產企業已經逐漸向科技化及智能化轉變，其在商業地產智能領域正在積極尋找轉型突破口，尤其在人工智能、物聯網及5G等相關技術的普及，萬物互聯提議得到越來越積極的反響，這極大促進了智能技術在商業地產中的應用。截至2021年，以萬科等大型地產為主導的智能地產項目已經在北京、上海等強一線城市中進行試點建設，隨著技術發展應用的成熟，預計在未來5～10年內能夠逐漸推向國內大部分一二線城市，到2035年智能地產在一二線城市的市場占有率將超過60%，而剩下的三四線城市由于人口素質及經濟科技實力等綜合水平的相對滯后，其依舊是以傳統地產為市場主導，智能地產的普及率將遠不及一二線城市，但就總體而言，我國未來智能地產的發展趨勢還是積極向好。

2 智能商業地產的市場需求分析

2.1 智能商業地產的消費群體分析

由于我國在智能家居領域發展的日趨成熟以及智能地產建設的逐漸深入，我國目前地產的消費群體主要呈現以下幾方面特點。

2.1.1 消費群體逐漸年輕化

目前我國地產消費群體已經逐漸從“70/80后”轉向“90后”甚至“00后”，根據市場數據分析，30歲以下年齡群體的購房占比情況有逐年增加的趨勢，預計2022年占比將達到27%，其較2017年將會增加12個百分點左右，以北京和深圳為例，北京2020年購房者中平均年齡為35歲，比2016年下降2歲;深圳平均年齡為33歲，比2016年下降3歲。

2.1.2 消費群體對于智能設備的使用能力普遍提高

隨著我國智能設備不斷更新推向市場以及進行大范圍的市場流通，我國絕大部分人民對智能設備都有或多或少的使用。近年來在我國商業地產中，有的地產企業在新樓盤開售前，都會建立自己樓盤的模擬樓板房樣間App以供消費者進行線上虛擬體驗，不少消費者都會利用自己的移動智能設備對其進行觀看選擇，在智能設備上大致選擇完再到線下售樓處進行咨詢。有的甚至在設備上看完樣板間后就能直接預定。另外，由于我國消費人群受教育水平的不斷提升，人們對智能設備的理解已經不再顯得那么陌生，而且，正是當前科技發展的日新月異，人們對于智能設備的使用都有一種好奇心理，這也讓大部分消費群體對家用智能產品的需求較為強烈，其對于智能設備的使用適應性與10年前相比有了很大的提高。

2.1.3 消費群體對地產的需求更加多元化

由于我國改革開放措施已經出臺多年，社會上經濟發展已經日趨穩定，地產消費者對于地產的思想已經變得多元化，從40年前的房屋分配、只求有地可住，到20年前追求大平方商業地產，再到當今對商業地產健康舒適與智能的配套跟進，消費者一直都在追求著更加舒適的生活條件。

2.1.4 消費群體對地產用途發生變化

由于經濟的發展，房子的用途已經不單單用來居住使用，在如今市場經濟大環境下，地產租售和交易已經是一件很平常的事情，消費者為了將地產盡可能地升值保值，往往會對其地產進行重裝甚至非法違章搭蓋，有的消費者甚至專職在家進行商業地產市場預判，來進行地產投機行為，這些行為的目的都是消費者不斷追求將地產進行利用最大化，從中得到利益滿足。對于智能地產而言，其智能、舒適、健康的環境將會加大這一買賣趨勢，主要是因為智能商業地產相對傳統地產來說潛在升值能力更強，其在地產評估時就將其特征包含在內，且早期智能商業地產在市場上的數量相對較少，人們對于此類地產的需求往往較為旺盛。因此，在其他同等條件下評估價格也會比傳統地產高出不少。

2.2 智能商業地產的需求分析

2.2.1 智能商業地產的需求價格分析

商業地產價格是地產消費者最為關注的要素，隨著經濟的發展，當前我國國內綜合商業地產的價格還是普遍偏高，一方面是由于我國人口基數較大，購房需求依舊很強烈，以及人們對于商業地產市場的投資與投機盛行。另一方面是由于其貨幣的通貨膨脹以及其逐漸相對貶值，而國家對商業地產的價格也進行過嚴格的管控，雖在價格增加浮動上，但總體趨勢還是處于上升狀態。對于智能地產而言，由于其主體依舊是土地與建筑物，土地成本的上升會提高智能地產整體價格的上升，另外，由于智能設備在地產中的大量運用，其地產建筑物整體造價也會明顯上升。因此，在短期內，由于地產需求的火熱以及智能地產的舒適便捷的特點，其需求價格依舊會呈現水漲船高的趨勢。但按長期趨勢來看，由于政府對地價的進一步管控、建筑整體建造技術的提升以及智能設備成本的降低，其智能商業地產在未來的需求價格也會隨之下降。

2.2.2 智能商業地產的需求政策分析

政府發布的商業地產政策是商業地產發展趨勢的重大影響因素，我國目前對于地產的需求政策還是控制的比較嚴格，不少地方都出臺了相應的限購房政策，其在某種程度上也會極大地限制消費者對于商業地產的需求。但智能商業地產作為新升起的地產趨勢，國家在尋求管控的同時也會為智能地產帶來一定的發展紅利，在未來3～5年，其在商業地產市場上的占比會有所提高。

3 智能商業地產應用前景分析

隨著我國智能化技術的提升以及智能設備的大范圍普及，智能商業地產未來主要將朝著以下兩個方面發展。

3.1 形成以節能為中心的設備監控系統

從當前智能商業地產的發展趨勢來看，其主要趨勢是發展綠色智能商業地產。雖然當前在商業地產建筑中已經使用許多高效節能設備及相關的控制技術措施，但是其取得的實際效果并不明顯，其節能效率只有10%～15%，仍然存在著大量的能源浪費。因此，為了加強智能建筑的整體節能效果，需要采用智能設備來收集建筑整體數據，并對數據進行分析，通過建立其能耗實時監控系統的方式來為建筑設備運行狀態進行自我判斷，從而為建筑整體運行方式的選擇提供科學依據，來避免能源浪費，以提高建筑的整體經濟效益。

3.2 商業地產智能安全管控的實現

作為智能商業地產的核心，國內安防市場在智能商業地產業飛速發展的驅動下也呈現出蓬勃發展的態勢。截止到2020年，我國智能安防設備規模已經達到576億元，其增長幅度正在逐漸年增高。另外，智能安防由于主要體現在智能商業地產的整體安保及消防方面，首先在智能地產整體設計和施工時，其安保系統與消防系統就已經成為建設內容。智能商業地產的安保系統主要以視頻監控及防盜報警系統為主，利用紅外、探測等技術，能夠達到對安全事件事先預警、事中控制與處理、事后分析的作用，以便為人們提供安全的生活和工作環境。借助智能監控系統，其能夠對整個地產的消防系統進行實時運行狀態監測，并完成對各消防子系統的統一管理，以便于實現集中運行與協調控制。

4 智能商業地產的經濟帶動作用

通過對商業地產智能化的應用，不單單能提升商業地產自身經濟，還能帶動相關配套設備行業的發展，對于智能商業地產來說，隨著該類地產的不斷普及，智能設備廠商能夠與伙伴地產商進行貿易綁定來增加智能設備銷售，銷售所得的大量資金能夠有助于智能設備進行更新優化，進而促進智能設備的進步，另外通過不斷將智能設備推向市場，其智能設備在地產市場上的份額將會持續增加，這也為智能設備零件供應商創造了大量的經濟效益，因此伴隨著智能商業地產的發展，其能夠在智能設備領域與商業地產領域之間形成巨大的經濟產業鏈。

5 結語

商業地產業作為我國主要的經濟支柱，對于我國的經濟發展起著無可比擬的重要作用，其對于未來的發展趨勢也開始漸漸變得明朗起來，本文主要就商業地產的主要發展趨勢，即智能商業地產的整體發展進行了經濟視角上的分析，以求為我國未來商業地產的發展應用提高新的思路。

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Analysis of Intelligent Commercial Real Estate Based on the Economic Perspective

Zhonghuan Information College， Tianjin University of Technology? Tianjin? 300380

YANG Jiapeng? LIU Chengjie

Abstract： This article mainly focuses on the development of economy to analyze the intelligent commercial real estate. From the economic perspective， it analyzes the intelligent commercial real estate in various aspects， such as current situation of market， economic demand， policy analysis， and the overall development trend and development prospects of intelligent commercial real estate in the future. It is concluded that intelligent commercial real estate can become a new trend in the development of commercial real estate in the future， and with the popularization of smart commercial real estate， it can improve the overall economic level of the society in all aspects， drive the development of a series of related industries， and help to maintain the public’s growing satisfaction with the intelligent， service-oriented and healthy experience of commercial real estate. In addition， through the analysis of all aspects of intelligent real estate in this study， new methods and breakthroughs in the development of intelligent commercial real estate are what the author expect， which has certain reference significance for the development of intelligent commercial real estate in the future.

Keywords： intelligent commercial real estate; demand; economic perspective; current situation of market; development trend