城鄉規劃建設與土地管理策略探究

張 平

（湖北省潛江市土地交易管理中心，湖北 潛江 433100）

對于城鄉規劃和土地管理而言，在推進城鄉協調和改善人民生活質量方面有著非常大的作用。通過對城鄉區域的土地資源展開有效規劃，就能防止出現土地資源閑置的問題，使得管理效果得到提高，并有著更高的利用率，優化原有的空間布局，滿足廣大群眾的實際需求。

1.城鄉規劃建設中進行土地管理的意義

土地問題一直都是非常重要的社會性問題，具有全局性以及戰略性特點。在城鄉建設過程中，相關管理不但和廣大百姓的實際生活存在諸多聯系，而且和土地的有效利用存在聯系，同時，也關系國計民生和經濟社會的全面協調與可持續性發展。伴隨我國整體人口的持續增加，土地的需求量也在不斷增長。尤其是在這些年中，在進行城鄉建設的時候，土地成為了對城市和鄉鎮發展造成影響的一項重要主體。無論任何城市，在對建設項目展開規劃的時候，都需要大量土地提供支持。正是這一因素，城鄉規劃建設對土地管理也有著非常高的要求。通過進行土地管理，能夠為城鄉規劃提供更多資源和空間，持續優化建設方案的內容，促使人們能夠有著優良的生活化，也能讓城鄉建設逐步向著可持續發展的方向前進。正是這一因素，城市管理者就需要對土地的結構和布局展開全面調整，將其本身的潛力全部挖掘出來，做到合理配置。

2.城鄉規劃建設和土地管理的關系

2.1 提供保障

土地管理工作能夠給城鄉規劃活動的正常開展創設良好的基礎，提供應有的保障。在土地計劃管理之中，所有新增加的用地指標都會對整體布局帶來影響，像是中心區、開發區等。

通過利用相關優惠政策，并適當增加或者減少掛鉤的指標，能夠對建設活動起到優良的約束效果，不會出現任何基礎方面的問題。同時，還能讓城鄉結構變得更為合理，使得農村的土地利用率得到全面提升，進而能夠逐步實現城鄉建設發展的預期目標。

2.2 帶來制約

在進行城鄉建設的過程中，所有用地方面的規劃都會被土地管理所制約。在土地規劃里面，其中一項關鍵內容便是開發一些新的建設用地，而具體實現路徑便是對新增加的用地按照規定的計劃進行管理，并對審批量進行控制。從結構和布局兩個方面切入，對規劃展開調整，之后再參照當地區域的具體情況，逐步實現城鎮化的目標。

2.3 起到決定性效果

對于土地規劃管理活動來說，對于城鄉規劃中的布局工作能夠達到決定性效果。在土地規劃里面，實際內容主要包括舊城區的改造以及新城區的全面擴建。而通過參照城市原有的基礎布局和建設需求，以此開展規劃工作，逐步對短期、中期以及長期規劃的編制進行全面完善，就能使得整體布局得到優化，變得更為合理，進而使得建設工作的實際效果得到提升。

3.城鄉規劃建設和土地管理存在的問題

3.1 規劃體系存在缺陷

基于城鄉統籌發展的外部背景，城鄉規劃活動對土地開發以及實際利用率、居民的日常生活、外部環境以及整體經濟發展都會有著非常大的影響。但是，由于現階段我國并未針對國土制定相應的規劃，早期的規劃體系又缺少應有的系統性和前瞻性，同時也沒有相關理論內容和基礎制度提供有效支持，自然會導致土地開發不合理的情況頻繁發生，同時一些重要的資源遭到無端浪費。如此一來，整體區域布局就會受到影響，環境質量隨之下滑，人們的生活水平也有所下降。

3.2 審批效率相對偏低

從世界范圍來看，我國的國土總面積為九百六十萬平方公里，排在第三的位置。但是，由于受到地理條件、經濟水平以及人口數量方面的影響，使得很多地區仍然存在土地緊缺的情況。不僅如此，由于這些地區又沒有相應的管理機制以及審批流程，就會導致一些具有較高戰略價值的項目在實際推進的過程中遇到了諸多問題，審批的整體時間過長、效率相對偏低以及沒有得到投資支持等。如我國某個城市正在開發濱江項目，在前期規劃的時候，決定將項目打造為具有防汛排澇且能夠滿足人民日常休閑的工程。但是，在經過團隊人員深入測算之后，預估項目的整體工期會達到二十一個月，而投資金額為五億元。然而項目在開展之后，由于整體規模非常大，審批流程繁多，資金未能及時到位，使得項目不得不臨時做出調整。最終，工期時間延長到了二十四個月，投資金額降低為三點三億元，自然導致項目的結果與預期存在非常大的差距。

3.3 缺少監督管理機制

通常而言，城鄉規劃項目的建設質量水平取決于開發商以及施工團隊，如果開發商并未充分貫徹集約化的原則，也不具備優良的管理意識，自然會在土地開發的過程中，導致土地資源大面積浪費。同樣，如果施工企業在實際建設的時候，在未通知設計單位的情況下，隨意調整里面的內容，并且相關監管部門沒有做到長期跟蹤，自然會導致項目最終的建設效果無法達到預期，使得方案失去了本身的權威性價值。

3.4 土地利用率偏低

對于土地資源來說，本身的管理和分配效果將會直接影響利用率和整體價值，從而使其很難展現出應有的經濟價值和社會效益，限制了當地經濟的發展，無法滿足人們對生活條件提出的各方面要求。我國某個市區，由于城市面積非常大，人口數量極高，但是在對居住區進行規劃的時候，出現了樓盤間距過小的問題，同時樓高的匹配性也相對較差，從而對其正常采光、通風都帶來了影響，使得人們的生活質量大幅度下降。同時小區里面的水景、綠化設施也沒有得到合理管理，根本沒有達到預期的生態管理目標。如此一來，土地的利用效果就被嚴重削弱。

4.提升城鄉規劃建設和優化土地管理的方法

4.1 完善使用標準體系

城市的規劃人員理應轉變自身的態度，認識到土地資源重要的價值，明確其本身的稀缺性和高價值。在進行規劃設計的過程中，將當地的具體情況以及相關戰略全部考慮進來，以此對土地的使用標準展開完善，制定分類的基礎原則，并對項目推行整體流程展開全面細化。從微觀層面切入，對政府和市場之間的具體關系展開協調，以此讓城鄉空間和土地資源的配置效果能夠達到最佳。例如，參照城市本身的產業基礎形態和資源特點，對土地展開有效管理。若城市主要以輕工業為主，可以在相關場地房屋的規劃、園區的建設部分的審批政策方面予以適當放寬；若城市內部的公園資源較少，綠地資源極為稀缺，可以在進行規劃的時候，要求時刻貫徹生態保護原則，協調環保和土地資源利用的關系，若部分項目十分注重環境保護，可以在政策層面予以一定程度的傾斜；如果城市里面包含大量的歷史文物和古建筑資源，在進行規劃的時候，必須確保這些資源不要受到影響或者破壞。

通過對土地使用體系展開全面完善，能夠對人文資源起到保護的效果，讓人們的生活品質有所提升，促使城市環境的發展水平得到提高。不僅如此，還要以此為核心，時刻貫徹因地制宜的基本原則，做好土地的儲備，幾何空間的基本布局、經濟發展、經濟特色對規劃內容進行優化設計，確保政府能夠嚴格參照法定的實際程序和批準權限，獲取相應的土地使用權，開發各種建設用地，促使空間布局變得更為合理，充分展現土地的儲備優勢，進而讓所有資源都能發揮應有的價值。

4.2 加強土地管理制度建設

通過對土地管理工作建立制度，能夠為土地資源的全面開發和利用提供了良好的保障。在對管理制度進行編制的過程中，理應對當地的自然條件、地理地貌、城市布局、資源的分配狀況展開全面調整，嚴格參照分類的基礎標準，對土地資源進行相應的劃分，以防止出現利益沖突、土地大面積浪費的情況，促使土地資源的價值都能夠展現出來?？傮w而言，主要包括四個部分。

4.2.1 當前需要對土地生態產權補償機制予以全面完善，參照其本身的生態價值，對土地的正常開發和利用進行相應的界定，確保土地資源和生態資產不會受到影響，都能處于完整的狀態，從而對土地的使用進行約束，實現規范性目標。

4.2.2 針對現有的農田保護制度，同樣需要不斷完善，以此使得耕地資源以及農業生產水平可以得到有效保護。政府相關人員通過土地管理機制，對所有違規的行為展開查處，給予嚴厲打擊，繼而為糧食的安全提供優良的基礎保障。

4.2.3 通過對定額管理、存量盤活的相關方案予以綜合采用，促使土地利用結構得到全面改善，使得土地逐步實現預期的集約化目標，降低實際投入。

4.2.4 對土地征收的機制予以有效調整，編制一個更具科學性的價值計算指標，并對土地本身的價值和附加價值進行全面考慮。除此之外，還要當地的民眾積極交流，做好疏通工作，確保雙方可以在土地征收補償方面能夠達成一致，為未來工作的正常開展創設良好條件。

4.3 對土地管理權力下放

4.3.1 政府的相關部門理應在一定程度上對自身的推動管理權力進行下放，如土地使用權、房屋使用權、處分權等，建立具有平等性的土地義務，專門編制十分詳細的費用繳納標準，保證土地權益人在得到合法收益的同時，政府的正常稅收也能得到有效保障。如此一來，個人、集體以及政府之間的利益就會逐步趨于平衡，促使三方都能滿意。

4.3.2 對社會監管體系也要不斷完善，逐步實現權力分散的目標，同時專門建立一個社會監管機構，以此對現有的土地管理制度展開全面監督，并發揮相應的制約效果。除此之外，當前還需要進一步提高執法的力度水平，依靠法律對所有違法用地、肆意強占用地的行為予以嚴厲制止，對相關人員也要進行懲戒。而對于廣大社會群眾，則需要做好普法工作，讓其明白城鄉規劃的價值和重要性所在，促使其也能一同參與進來。同時，相關單位還需要積極引入年輕的人才，為團隊注入新血液，并加強培訓，促使人員的整體能力和基本素養都能達到規定的要求。如此一來，城鄉規劃和土地管理的整體效果就會大幅度提升。

4.4 提升土地資源利用率

政府相關部門在對土地資源規劃的基礎目標進行確定的時候，理應采用統籌的方式，完成對現有產業的布局，不斷優化管理結構，確保最終制定的土地資源規劃活動能夠具有綜合性以及個性化特色。同時，還要參照當地的經濟水平、發展需求、人口數量、人群的消費能力，以此將一些具有針對性特點的項目和資源引入進來，促使土地的利用率水平不斷提高，使得當地的經濟能夠持續發展。例如，我國某個城市在進行規劃建設的過程中，參照當地的發展特色，經過深入研究和探討之后，總結出了其中的幾類問題：具體職能的定位存在一定偏差、產業結構存在缺陷、用地結構不具合理性、開發模式極為單一化、整體經濟發展水平不高、基礎設施的實際數量偏少等，從而能夠從四個維度入手，也就是用地條件、用地發展方向、用地結構規劃以及城鎮景觀，以此促使資源開發、資源利用以及生態保護能夠處于平衡的狀態，建立完整的關系，打造出經濟水平優良、交通便捷、基礎設施完備、文化繁榮的旅游城市。如此一來，土地資源的價值就能全部發揮出來。

4.5 注重信息化設計規劃

之所以進行城鄉規劃，主要目的就是確保農業用地得到合理使用的同時，還能促使城市建設的速度提高。然而，由于我國農業用地存在諸多問題，對城市的發展帶來了非常大的影響。為了能夠緩解用地矛盾，當前就需要做好信息化設計。

對于農田的信息理應做到快速采集、處理、上報和反饋，以此將現階段的農田狀況和存在的變化全部反映出來，為農田數量、區位、占用、補償、執法、分析提供相應的依據。不僅如此，還需要強化制度層面的管理，編制總體利用規劃，組織、指導生活農田保護區的規劃、土地復墾。

5.結束語

綜上所述，現如今我們國家正處在經濟轉型的階段，自然對城鄉規劃有著非常高的要求。為此，政府相關人員就需要充分貫徹多規合一的基礎原則，以此使得使用標準、管理制度能夠得到完善，強化執法力度，提升資源利用的效率，進而實現預期的發展目標。