以房抵債協議下債權人權利保護問題研究

文/羅永明

[關鍵字]以房抵債；債務清償；債權人權利。

引言

在中國現行法律體系下，對以物抵債的規定較少，但這并不影響以物抵債在民事交易中的影響力。以房抵債本質上是以物抵債，這不僅實現了原債權的受償，還催生了新的交易，符合民法中鼓勵交易的價值導向。

然而，在實踐中，以房抵債仍然存在許多問題。筆者以“以房抵債”為關鍵詞在裁判文書網上進行搜索，檢索到共計89178 篇裁判文書，并且案件量每年迅速增加。其中，民事案由占比87.32%，執行案由占比6.72%。因此，在實踐中以房抵債引起的糾紛主要集中在民事領域與執行領域。

理論研究界近年才開始對以房抵債領域進行探索，較早的研究可以追溯到2017 年。該研究是通過類型化的研究方法界定以房抵債協議的相關法律問題。隨后，又有研究將這些類型進一步具體化，逐漸形成了以房抵債協議的主要風險點。

目前，就以房抵債協議本身而言，存在有效、無效之分；就房屋的狀態而言，存在被查封、產權 疵等情形。此外，在協議履行過程中，債務人違約的風險也非常高。因此產生了兩個核心法律問題，即以房抵債協議存在哪些風險，以及如何避免上述風險從而有效保護債權人權利。

一、房屋過戶時債務人違約

（一）風險成因

除債權人受償債務外，以房抵債還可能給債權人帶來房屋升值所產生的附加收益，但房價上漲也可能會促使債務人違反以房抵債協議。在實踐中，絕大部分選擇以房抵債的債務人會在被抵債房屋升值后違約。原因在于債務人應償還的債務一般是相對固定的數額，而房屋一旦升值，債務人履行以房抵債協議就會損失升值部分的收益。

有觀點認為，債務人違約是放棄了對自己不利的債務履行方式，債務人在兩個合同并存的情況下可以隨時反悔，這并不會影響債權人的利益。筆者不支持這個觀點，主要是基于三點理由。第一，違約嚴重違反了民法的基本原則?！睹穹ǖ洹返谄邨l的規定：“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實， 守承諾?！边`約違反了誠實信用原則，不應被承認或變相承認。第二，違約責任一般適用無過錯原則?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l的規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的， 應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！币虼?，債務人不得以“放棄了對自己不利的債務履行方式”“不會影響債權人的利益”等進行抗辯。第三，嚴重損害了債權人的權利。在實踐中，許多債務人會通過“以房抵債”的名義延遲履行債務、轉移資產，事后再拒絕執行以房抵債協議。此外，債權人與債務人達成以房抵債協議后，債權人可能會為合同的履行做必要的準備，并支付相關費用。如果此時債務人違約，債權人一定會產生損失。

（二）應對措施

根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十四條的規定，在債務履行期限屆滿后達成以房抵債協議，房屋尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，只要不存在合同無效情形，法院應予以支持。因此，在實踐中，債權人應在協議中約定違約條款，明確相應違約責任。

實際上，債務人拒不交付房屋對債權人的影響未必很嚴重。當債務人違約并拒絕交付房屋時，債權人可以向法院申請強制執行。因此，值得債權人注意的，是債權人未能及時受讓房屋時，債務人對房屋實施處分行為，使第三人善意取得房屋。債權人當初簽訂以房抵債協議是為了快速受償債務。如果出現上述情況，則不僅原債務沒有得到快速受償，反而可能陷入更復雜的債權債務糾紛中。

筆者認為，對于這種特殊情況，法律應賦予債權人履行選擇權。履行選擇權是指債權人可以要求繼續履行以房抵債協議或者恢復原債權債務關系。當債務人因自身原因無法履行以房抵債協議時，除繼續履行原債務外，還應賠償債權人由此遭受的損失。以上觀點主要有以下兩點根據：第一，在該特殊情況下，以房抵債協議屬于并存債務之一，新債與舊債的履行存在先后順序。這不僅能更加明確實際操作，同時也能肯定以房抵債協議的獨立價值。第二，從保護債權制度出發，應當優先保護債權人的合法權益。進入執行階段后，如果債務人違約，則應當在房屋過戶困難的情況下優先保護債權人。

二、房屋存在權利競合

（一）風險成因

以孫某與甲公司、乙公司案外人執行異議糾紛案為例。在本案中，債務人甲公司與債權人孫某于2009 年10月簽訂了一份以房抵債協議，用以抵償建設工程款。甲公司將房屋實際交付給孫某，但雙方并未進行房屋過戶登記。2009 年12 月，甲公司及其關聯公司又將包括該抵債房屋在內的一系列房產抵押給乙公司用于借款，并完成了房屋抵押登記。當乙公司在2010 年向法院申請強制執行這些抵押房產時，孫某的抵債房屋也被查封，從而引發爭議。此類債務人未將抵債房屋過戶給債權人后又將該房屋用于其他目的的案件在司法實踐中并不少見，最終導致抵債房屋上出現權利競合。

對于債權人而言，由于抵債房屋未進行過戶登記，其只享有一般的債權請求權，而第三人卻享有抵債房屋的抵押權，這一權利明顯優于債權人一般的債權請求權。因此，對于以房抵債協議的債權人而言，這樣的情況顯然是非常不利的。

此外，在本案中還有一個關鍵事實，即孫某作為建設工程的承包人，與發包人甲公司簽訂了“用已建成工程來抵扣建設工程款”的以房抵債協議。甲公司后來向乙公司借款時，對包括已抵給孫某的房屋在內的一系列房產進行了不動產抵押登記。本案還涉及另一個問題，即甲公司在與孫某簽訂以房抵債協議時，抵債房屋上已存在銀行的抵押權。

值得一提的是，關于抵債房屋的權利競合問題并非只出現在執行階段，而是在執行階段時才會被當事人注意到。有時不僅涉及上述抵押權沖突，還可能涉及更為復雜的情況。因此，債務人是否具有對抵債房屋的處分權，以及是否已經獲得其他權利人的同意，這兩點顯得尤為重要。這些因素將直接影響抵債房屋是否能夠順利過戶。

（二）應對措施

根據《民法典》第二百二十一條的規定，預告登記是一種在不動產領域預先申請的登記行為，旨在保護未來的物權實現。預告登記制度的關鍵作用在于未經當事人同意，任何人對預告登記的財產進行的處分，都不會產生相應的物權效力。預告登記通過不動產變動登記的公示公信，限制預告登記義務人對該不動產實施處分的行為，從而實現保障債權人實現債權的功能與作用。

同時，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十條的規定，如果以房抵債協議的債權人依據這項規定想要獲得權利保護，其前提是必須對以房抵債協議進行預告登記。因此，簽訂以房抵債協議后，債權人應盡快進行房屋的預告登記，這樣可以有效防止債務人事后隨意處分抵債房屋。同時，這也可以形成對債務人的威懾，促使其盡快協助債權人完成房屋過戶。

對于債權人而言，由于抵債房屋未進行過戶登記，其只享有一般的債權請求權，而第三人卻享有該房屋的抵押權，抵押權明顯優于一般的債權請求權。因此，對于以房抵債協議的債權人而言，這樣的情況顯然是非常不利的，債權人應及時辦理過戶登記。

當案件進入執行階段時，對債權人的保護非常有限。根據“金錢債權平等受償”的原則，不是所有以房抵債協議的債權人在執行階段提出的執行異議都能得到支持。如前文所述，當以房抵債協議的債權人是承包人或抵押權人時，債權人享有優先受償權。具體而言，當發包方為抵扣建設工程款與承包方達成以房抵債協議時，債權人在執行階段可優先于其他債權人受償。在查封過程中，法院應排除此類房屋。此外，如是以房抵債協議抵押權人為實現抵押權而簽訂，只要不損害第三人的利益，就應確認其效力。當抵債房屋設定了抵押權時，如在執行階段隨意查封，會損害債權人的合法權利。因此，債權人是承包人或抵押權人時，其在執行階段申請排除第三人的強制執行，法院應予以支持。

三、協議實際無法履行

（一）風險成因

1.協議無效。在司法實踐中，債權人與債務人過早簽訂的以房抵債協議容易被視為無效合同。這是由于以房抵債協議在性質上被認定為“讓與擔?！?。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十五條的規定，當事人在債務履行期屆滿前達成以房抵債協議，房屋尚未交付債權人的，法院應向當事人釋明，其應當根據原債權債務關系提起訴訟。

因此，當債務履行期限屆滿時，如果債權人在未進行清算的情況下直接轉移房屋所有權，則可能會涉嫌利用債權人的優勢地位侵犯債務人的合法權益。此時“讓與擔?！睒嫵闪餮簵l款，屬于無效合同。

即使以房抵債協議并不屬于這種情況，法院通常也會避免對過早簽訂的以房抵債協議的效力作出判斷，而只審查原債權債務關系。因此，在借款合同簽訂的同時，或者在債務履行期限屆滿前簽訂以房抵債協議，雖然債權人看似得到了保障，實則可能會陷入協議無效的境地。

除此之外，若以房抵債協議中的內容違反其他強制性法律規定，同樣也可能導致以房抵債協議被認定為無效。如果協議內容中存在這些情況，則會影響到協議的效力。

2.法院查封。法院查封是一種依靠國家強制力的執行方式。查封后，債務人失去了對被查封物的控制權，此時所有相關利益方包括第三人都無法予以干涉，利益沖突常在此階段達到頂峰。在以房抵債協議中，接收房屋的一方往往會變成這樣的“第三人”。

以時某與盧某案外人執行異議糾紛案為例：在此案中，債權人時某與債務人桂某簽訂了以房抵債協議。隨后，抵債房屋遭到公安局與法院兩次查封。在這種情況下，作為一般債權人，時某實際上失去了對該抵債房屋的控制，無法阻止法院的強制執行。這意味著一般債權人除申訴撤銷查封外，無法取得抵債房屋的控制。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條沒有明確以房抵債的房屋接收方在保護范圍內。因此，當房屋被查封并且經申訴后無法撤銷時，房屋接收方的權益保護將面臨巨大挑戰，而且較大可能無法得到法律的支持。

3.產權 疵。在司法實踐中，產權 疵存在以下三種類型。第一，商品房產權證無法獲得。具體情況包括開發商無法獲取“大產權證”，從而無法為購房者提供“小產權證”以便進行抵債房屋的過戶。此外，還可能由于購房者未支付相關稅費、以虛假資格買房等原因而無法獲得商品房產權證。第二，其他原因。例如，在建工程違反法律法規、產權資料缺失或不清晰等。第三，該抵債房屋為“小產權房”，即在中國農村與城市郊區農民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。

有觀點認為，以建造在非債權人所在集體經濟組織中的成員的宅基地、未經政府批準的劃撥土地上的房屋及小產權房為客體進行以房抵債的，該以房抵債協議無效。筆者不支持該觀點，理由如下。第一，合同的生效與否并不完全取決于客體的情況。例如，民事主體不能因未來物不確定而否定基于該未來物達成的相關協議。因此，客體的

疵并不一定導致合同無效。第二，在民事活動中，無法期待所有當事人都具有足夠的法律知識，更不能要求其對合同中的無效條款有全面的了解。債權人與債務人僅僅只是想通過以房抵債的方式解決債務問題。因此，在這種情況下，如果因為該問題而導致合同無效，則債權人將失去主張其權利的依據，而債務人則無需承擔任何風險，這顯然對債權人不公平。即使抵債房屋存在某些問題，也應確認該協議的有效性，認定該情形屬于無法履行即可。此時債權人可以根據該有效協議，尋求其權利救濟。

（二）應對措施

1.無法履行時不應認為原債權債務關系已終止。在以房抵債的情況下，新債權債務關系與原債權債務關系構成了法律關系的核心。以房抵債協議的目標與原債權債務關系的目標相同，兩者相互配合，都致力于債務的清償，并在債務清償完畢后終止，形成一種“并存”的關系。

債的并存，是指為清償舊債務而負擔的新債務與舊債務同時存在的情況。在以房抵債中，以房抵債協議不履行或不適當履行的情況下新債與舊債并存。在司法實踐中，法院認為債的并存本質上是“兩個并立又有聯系的合同”。

如果以房抵債協議發生實際無法履行的情況，則不應認為原債權債務關系已經消除。如果新債與舊債均屬于債的變更，則在無法履行的情況下，舊債如果未被清償，就不能從雙方關系中脫離。這與債權人履行選擇權的內涵相似，即此時應偏向債權人利益。

按照這一法律邏輯，如果沒有當事人的明確約定，則債務期限屆滿后簽訂的以房抵債協議與原債權債務關系屬于“并存”的債權債務關系。因此，在債務人沒有清償債務的情況下，原債權債務關系不應被消除。當以房抵債協議確定無法履行時，必須為債權人提供一個具有保障性的救濟途徑。

有觀點認為，將以房抵債協議解釋為債之并存，本意確實是保護債權人的利益。以房抵債協議無法履行時，原債權債務關系不應被視為終止。如果債權人無法過戶房屋，則應恢復原債權債務關系的履行，直至債務清償完畢。

2.無法履行時債務人的損害賠償責任

非即時履行的以房抵債協議，可能會遇到多種違約情形。對于債權人而言，最糟糕的情況是這些違約行為最終導致以房抵債協議無法履行。如果無法履行的原因在于債務人，則應支持債權人追究債務人的違約責任。

根據《民法典》第五百七十七條、第五百八十三條、第五百八十四條的規定，當違約行為導致債權人利益受損時，債務人應承擔賠償損失的責任。如果以房抵債協議中包含債務人延遲履行原債務造成的損失，那么即使債務人履行了原債務，其仍需賠償債權人因債務人違約而遭受的損失，以及簽訂以房抵債協議與接受新債務導致的損失和其他合理費用。無論從以房抵債協議還是原債務的角度來看，都可以明確將這些認定為債務人違約所導致的損失。在債權人請求恢復對原定給付的履行時，對這筆費用可以一并提出主張。

結論

債權人為了能盡快受償債務，在簽訂以房抵債協議時，應考慮房屋過戶時債務人違約、房屋存在權利競合、協議實際無法履行等風險因素。為了避免上述情況的發生導致債權人權益受損，債權人可以通過以下兩種方式規避風險。

第一，債務人應嚴格審核合同條款，尤其是合同的訂立時間等核心條款，最大程度確保以房抵債協議的合法性、有效性。當債權人與債務人達成以房抵債的合意后，應立即簽訂書面合同，嚴格審核每項條款。債權人對抵債房產的權利主張是建立在以房抵債協議的合法性與有效性之上的。因此，以房抵債協議的簽訂時間與具體內容對于房屋是否能成功過戶至關重要。

第二，債權人在訂立以房抵債協議前應謹慎進行對抵債房屋的審查。不動產作為當代經濟中價值較高的大宗商品，其擔保功能有時會超過其流通功能。因此，一處不動產可能同時存在多個權利主體。除所有權外，還可能存在多個用益物權與擔保物權。債權人應密切關注抵債房產的情況，確保在訂立以房抵債協議以及房產過戶的過程中，抵債房產處于自由與完全的狀態。此外，債權人還應謹慎檢查抵債房產是否為在建房產、是否獲得產權證、是否為債務人單獨所有或共有的房產，以及房產上是否存在抵押貸款與其他債務等。