多地土拍迎來“開門紅”百強房企拿地總額同比漲三成

秦佳麗

近期多地第一批次首輪集中土拍落幕，整體表現積極。特別是土拍限價取消、恢復“價高者得”的杭州、成都、合肥等熱點城市，頻現高溢價奪地盛況。據中指院等機構數據，1～2月百強房企拿地總額1577億元，同比大幅增長30.6%，華潤置地、中建壹品、招商蛇口等央國企保持拿地高位；與此同時，以濱江集團為代表的區域民企拿地熱情回升。

有業內觀點認為，目前土拍限價取消等政策組合拳效應正在顯現，“國央企+地方城投平臺+區域龍頭民企”的土地市場格局短期不會改變，預計土地市場整體熱度將在去年的基礎上有所回升，可對核心一二線城市仍然保持較高期待。

開年土拍熱熱門城市頻現高溢價拿地

熱門城市房企再現搶地盛況。3月14日至15日，上海開啟2024年第一批次首輪集中土拍，5宗掛牌地塊吸引超過20家房企參拍，最終成交總金額134億元。其間5宗地塊中4宗觸及搖號，溢價率達9.07%，整體溢價率創下2021年集中供地以來新高。

其中，位于閔行區的古美北社區地塊成為大熱地塊，最終華發&中鐵置業聯合體從保利發展、招商蛇口、中海地產、華潤置地等10余家競拍房企中勝出，以34.71億元成交價格斬獲該宗地塊，成交樓面價55066元/平方米，溢價率10%。

作為目前為數不多延續土拍限價的城市，上海該輪土拍仍以“競地價+競品質+搖號”方式出讓，限價措施下土地市場熱度依然高漲。相比之下，已落地“價高者得”的蘇州、成都、合肥等城市，土拍溢價率一路攀升。

就在3月13日，蘇州進行了2024年首批次住宅用地出讓，其中綠城以8.28億元價格競得獅山地塊，溢價率達42.05%，成交樓面價45454元/平方米也刷新獅山板塊紀錄；同在3月份完成今年首場土拍的還有成都，其間中鐵建以9.31億元拿下錦江區柳江街林家壩TOD片區地塊，溢價率達31.76%；在今年2月的合肥土拍市場，招商蛇口斥資12.9億元摘得濱科城BK202401號地塊，溢價率達54.15%。

多城現高溢價地塊背后，房企拿地熱情明顯回升。中指研究院發布的1-2月房企拿地百強榜單顯示，今年前兩月，TOP100企業拿地總金額為1577億元，同比大幅增長30.6%。其間土地市場溢價率也在上升，據諸葛數據研究中心監測數據，今年2月，全國主要地級市土拍溢價率為5.88%，環比上升2.2個百分點；流拍率環比小幅回落0.12個百分點至14.49%。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向本刊表示，今年土地市場熱度的確有所提升，不過當前仍處于緩慢修復階段。結合2024年以來多地延續“不限地價”、供地質量提升，以及房貸利率大幅度下調等宏觀積極信號，房企補倉情緒回升亦在預期之內。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉向本刊表示，近期部分熱門城市土拍熱度上升的重要原因，還在于主管部門“少量多批次”的供地策略：“一方面，最近很多地塊比較優質，具備區位優勢；另一方面，與以往大批量的集中供地相比，最近‘少量多批次的供地模式能夠降低流拍率?！?/p>

本刊了解到，今年北京、上海等一線城市土地出讓金額較高，抬高了拿地總額。譬如，1～2月僅北京土拍市場收金便超過320億元。與此同時，雖然今年熱門城市首輪土拍供應數量不多，但地塊質量較高，比如，北京第一輪擬供地清單中，9宗位于中心城區，包括海淀翠湖、大興西紅門等熱門地塊；近期上海土拍中，10余家企業爭搶的古美北社區地塊位于上海的置業熱地閔行區域，同區域的莘莊地塊去年便受到28家房企角逐，房企愿為優質地塊買單。

熱門地塊房企競價盛況再現的背后，供需兩端政策持續發力為房企拿地提供了信心。2023年年底多地宣布取消土地最高限價以來，昔日22個實行集中供地的城市中，目前大多數已恢復“價高者得”。疊加購房成本下降、“白名單”加速落地等政策組合拳，對土拍市場的活躍產生了積極作用。

民企拿地熱情初步回升“新勢力”亮相土拍市場

目前房企土地投資步入復蘇通道，從拿地企業來看，具備資金優勢的央國企仍然保持拿地高位。據中指院數據，今年1～2月，華潤置地、中建壹品、招商蛇口分別以444億元、412億元、159億元的全口徑新增貨值規模位居行業TOP3，規模合計1015億元，較去年同期TOP3陣營合計新增貨值增長157%。

在央國企擔當拿地主力的同時，民營房企拿地積極性也在上升。據中指院數據，今年1～2月，以濱江集團、富德地產、西房集團、建杭置業、湖南運達等10余家民營房企新增貨值規模入圍百強榜單。其中，濱江集團前兩月的全口徑新增貨值141億元，較去年同期增長135%。

上述民企區域化色彩濃厚，其中長三角區域民企投資頗為積極。比如，2月底，杭州市區完成2024年第一批住宅用地出讓，7宗地塊吸引了10余家房企搶地，最終均被本土企業包攬，共計成交金額111.62億元。該批次地塊中5宗由民企競得，包括濱江集團、興耀地產、海威置業、西湖房地產等，合計拿地金額達到76億元，占比近七成。

這批民企很大程度上延續本土化戰略。其中，“杭州一哥”濱江集團持續加倉大本營。除了近日在杭州龍年首場土拍中斥資24.4億元拿下最熱上城區城東新城單元SC080201-55地塊，2023年濱江集團斥資501.2億元在杭州斬獲27宗地塊，以去年杭州1780億元的宅地成交總額測算，杭州近三成地塊由濱江集團斬獲。

行業新勢力也在攪動土拍市場。3月15日，北京順義新城兩宗地塊迎來鏖戰，順義區新城23街區空港六期項目吸引37家企業爭奪。在一眾強勢央國企參拍名單中，新面孔貝好家置業引人關注，其大股東實為國內頭部中介平臺貝殼找房——2023年，貝殼宣布戰略布局調整為“一體三翼”，貝好家與惠居、整裝并列成為三翼，標榜要以“海量交易數據優勢”進入房地產開發。此次貝好家第一次公開現身土拍市場，雖然目標地塊最終被北京建工以11.67億元成交價格奪走，但也傳遞出貝殼試水拿地開發的信號。

張宏偉表示，目前以杭州為代表的部分城市民企拿地比較積極，其實與區域市場特點密切相關：“在杭州市場，濱江集團是龍頭企業，深耕本土市場，作為一家千億級企業，濱江集團70%-80%的銷售額都來自杭州，因此幾乎每次土地出讓都會進行必要的補倉。蘇州也是類似，近期綠城以超過40%的溢價率在當地拿地?！?/p>

在關榮雪看來，近期杭州土地市場由本土民企占據主導地位是基于多方面的因素，即浙江本土民企基數大，杭州本土民營房企活躍，具備比拼拿地的資金實力；與此同時，本土房企了解當地市場及投資環境，具備明顯的經驗優勢。

多城發布新一輪集中供地計劃核心一二線城市值得期待

作為奠定未來房地產銷售格局的基礎，近期上海、杭州等地相繼發布新一輪集中供地計劃。本刊了解到，與首輪集中供應相比，部分城市增加供應數量，優質地塊供應量也占比較大。

比如，3月15日杭州市規劃和自然資源局發布2024年第三批住宅用地掛牌公告，當地計劃于4月份交易的8宗地塊起始總價共計167.09億元，其中出讓起始價最高的地塊位于拱墅區運河新城，土地面積8.29萬平方米，起始價格達38億元。

部分城市還計劃調整建設標準。3月15日，上海市土地交易市場發布今年集中供地首批第二輪出讓6宗地塊的公告，出讓文件對中小套型住宅設計建設標準進行了調整，包括多層住宅建筑面積由此前不大于90平方米調整為不大于100平方米；高層住宅建筑面積由此前標準為不大于100平方米調整為不大于120平方米等。

不過，核心城市優質地塊維持熱度的同時，目前整體土地市場仍然延續分化情形。一方面，近期以杭州、合肥等城市熱門地塊刷新板塊樓面價、溢價率高達54%；另一方面，重慶、南京、佛山、紹興等地土拍多見底價成交。

值得一提的是，土拍市場的回溫依賴地產整體行情背后，近期房地產市場投資形勢已出現改善。國家統計局數據顯示，今年前兩個月，全國房地產開發投資同比下降了9%，降幅比上年全年收窄了0.6個百分點，系降幅擴大近一年后首次收窄。與此同時，二手房市場已先于新房處于復蘇通道，據中指院監測，2月份25個代表城市二手房累計成交套數同比增長34.3%。

在關榮雪看來，今年“國央企+地方城投平臺+區域龍頭民企”的土地市場格局不會改變。預計今年土地市場整體熱度將在去年的基礎上有所回升，可對核心一二線城市仍然保持較高期待，核心城市的綜合表現仍處于領先地位。

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）