中等收入家庭住房問題探析

徐小慧

摘要：當前全國各地物價普遍上漲、商品房價格漲幅較大，普通商品房供應不足、住房結構性矛盾日益突出，文章通過分析中低收入家庭住房問題，尤其是中等收入家庭的住房問題通常容易被忽視，并探討目前我國主要住房保障體系及其存在的缺陷。提出了解決中等收入家庭住房問題應當采取的有效措施。

關鍵詞：中等收入；住房問題；經濟適用房；限價房；廉租房

一、中等收入家庭住房問題

住房問題，尤其是房價問題，是一個永恒的話題，時刻與每個人的利益息息相關。對全體社會成員來說，住房是最基本的權利和社會福利，即使最低收入家庭，也需要消費住房服務，屬于生活必需品，這是住房與一般消費品的最大區別。因此，各國各地方政府普遍把確保每個居民都有獲得適當住房的機會作為其重要承諾。這既是為了每個家庭的利益，也是為了確保社會和諧穩定、促進社會經濟協調發展。

“安居樂業”是自古以來最樸素的生活理想。連古人都知道“安得廣廈千萬間，大屁天下寒士俱歡顏”。目前，住房問題已成為困擾國民生計的重大問題。

在市場經濟條件下，住房又具有商品屬性，居民都希望擁有住房資產。據統計，美國在2006年第2季度末，約66萬億美元家庭資產中，住房資產20萬億美元，是所有家庭資產類型中最大的一項。我國各大城市近幾年來由于房價的飛速上漲，以及這兩年主要生活必需品價格的上調，而收入水平卻不能同步增長，使得廣大居民對“擁有住房資產”由美好的愿望變為無法企及的奢望。

根據統計局的統計口徑，家庭收入分為3大類：高、中、低。其中高收入和低收入各占20％，中等收入占到60％的比例，是絕大多數?？梢?，住房問題主要應當是中等收入家庭的住房問題。這些住房問題的特點主要表現在以下方面。

從改革進程上看，我國城鎮正處于從“住房公有”制度向“住房私有”轉變的過程中。從社會發展水平上看，城鎮居民中的主體正處在從“無產”走向“有產”，從擁有少量金融資產走向擁有不動產的過程中。實際上，當前房地產需求中真正能夠推高房價的，除一些投機資金外，還有大量渴望擁有自己“產權房”的城鎮中等收^階層，而不是低收入和特困居民群體。目前社會中“居者有其屋”的輿論，實際上是把“人人有房子住”和“人人有屬于自己的房子”兩方面要求混淆在—起了。這是我國房地產特定發展階段必然遇到的一個特殊需求?？焖俪鞘谢A段使得城市人口不斷增加，1980年到2004年，我國城鎮居民人口增長了167％，未來20年左右周期內哪怕只有此一半的增長速度，我國城鎮居民也將再增3億人。由此產生的需求可能給房地產市場帶來的壓力將比目前的投機資金強大得多。社會文化特點決定住房消費上存在著“向上移動”的趨勢，在區域分布上，人們購買住房時普遍向上一級城市移動；在購房檔次上，各社會群體都指望“一次到位”，人們普遍選擇比自己所處社會位置高一級的住房，而不是與自己的收入水平和社會地位相適應的住房消費。由此帶來的是實際需求被明顯放大。

二、我國住房保障體系存在著缺陷

實現“住有所居”，意味著要有體面的居住面積。目前建設部初步形成了廉租房、經濟適用房、租賃房、限價房等4個層次的住房保障體系。福州市和北京市形成了廉租房、政策性租賃房、經濟適用房、市場性租賃房、限價房，5個層次的分類住房保障體系的思路。其中對于不能買經濟適用房而又買不起限價房的收入群體，實施市場性租賃房建設；對處于廉租房和經濟適用房之間的群體實施政策性租賃房，解決“夾心層”問題。2008年北京確保開工建設450萬平方米限價房，300萬平方米經濟適用房和50萬平方米廉租房。

廉租住房制度是社會保障的重要組成部分，這項制度的建立是在住房領域保障弱勢群體基本生活的一項重要舉措。指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低收入且住房困難的家庭提供的社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。

經濟適用住房保障中低收入家庭住房的制度，其價格應當以保本微利為原則，標準由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門在綜合考慮建設、管理成本和不高于3％利潤的基礎上確定。不得在標價之外收取任何未予標明的費用。市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經濟適用住房建設單位收取費用。

租賃房也是保障中低收入家庭住房的重要舉措，在《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中，指出“積極發展住房租賃市場，鼓勵房地產開發企業建設中小戶型住房面向社會出租?！?/p>

限價房是近幾年部分城市推出的住房政策，其供應對象為城市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農民家庭以及市政府規定的其他家庭。對于中等收入者，建設部提出2008年全國各地耍加大限價房的供應量，探索政策租賃房的供應。

在住房保障體系中，真正能解決中等收入家庭住房問題的只有經濟適用房、租賃房和限價房，而這些政策在具體操作過程中，存在著一些不規范行為，要完善監督機制。

其中經濟適用房制度是最早提出的，可是卻存在不少缺陷。如早期的經濟適用房面積過大、資格審批不嚴、違規交易等，雖然在2007年12月頒布的《經濟適用房管理辦法》中又有了明確的規定，但仍不可避免的存在一些問題。例如前不久長沙市經濟適用房排隊搖號時，竟有開著寶馬車等候買房的貴族在列。據了解，北京大約16％的經濟適用房被高收入者購買。有條件的單位，打著經濟適用房的旗號，建大戶型的高檔經濟適用房。

經濟適用房最主要問題在于沒有退出機制。入住時候是窮人不代表一直是窮人，沒有理由一直享用政府福利，應當給更需要的窮人讓路。

我國目前已經建立了相對完整的住房保障體系，但覆蓋面不充分，保障程度也比較低。很多時候，我們主要考慮的是低收^家庭的住房困難，而中等收入家庭這個廣大的群體建設部稱：“2008年，在房價較高、漲幅較大的大中城市，應努力幫助中等收入家庭解決住房問題?！睆?994年起就反復強調保障中低收入家庭住房問題，現在終于開始考慮將中等收入家庭住房問題納入政府住房保障規劃的范圍。

三、解決中等收入家庭住房問題的有效措施

(一)加強政策落實力度

在2008年的《政府工作報告》中，中央政府提出了希望通過增加中低價位、中小套型普通商品房的方式，來幫助中低收入家庭解決住房問題?？梢哉f，這是我國住房保障體系最為重要的環節。但是，如

果商品房的價格過高，政府通過什么方式來增加中低價位的住房?如果是有些城市所推出的限價房類的產品，那么這些限價房類的規模有多大?從目前幾個大城市，如北京、上海、深圳、廣州等所提供的2008年的住房計劃來看，這類住房占規劃的比重不足20％。如果這類住房供應規模過低，對于城市中低收入家庭來說，這類住房肯定十分搶手。在這種情況下，搶手住房如何來分配?如何能真正解決廣大中低收入居民的住房，就成為很大問題。

因此，從根本上來說，要解決城市絕大多數中等收入家庭的住房問題，還得在政府房地產政策主導下通過市場來解決?？梢哉f，目前我國房地產市場的很多問題基本上是以往政策失誤造成的。如果政府能從根本上改變目前房地產市場發展模式，改變目前國內對房地產投資(非居住)過高的現狀，房地產市場過高的房價得到回歸理性。

在美國，每一個美國公民購買一套住房可以獲得免稅等各種優惠，如果要占有多于一套的住房，那么，第二套住房就得支付較高的利率、征收較高的物業稅，交易住房就得征收較高的住房交易所得稅等。

2007年9月出臺的控制投資性購房的房貸政策，使全國范圍內的商品房價格得到了一定程度的控制，這是成功的一步。因為房地產開發的利潤要遠高于社會平均利潤，適度的房價給廣大的中等收入家庭帶來了希望，而對于開發商只是稍微少賺一點而已。所以在2008年由于經濟大環境下房地產市場出現低迷時，有些人希望廢除房貸政策，最后在2008年10月出臺的優惠房貸新政只對第一次購買小戶型的自住房才享受，這對于要解決住房問題的中低收入者來說是難得的佳音。此外，由于經濟適用房供應量有限，長沙市實行的貨幣補貼政策也是值得提倡的。

如果政府要把房地產市場發展成一個保障民生的市場，就得采取土地、稅收、信貸、規劃等政策來嚴格限制住房投資，在不干擾市場的前提下對住房投資進行遏制。這是我國住房保障體系的一部分，也是最為重要的部分。因為，當商品房價格能夠讓絕大多數人有支付能力時，我國的住房問題也就迎刃而解了。所謂的經濟適應房、兩限房等都該退出市場了。

我國的住房保障體系應該是一個全民覆蓋的體系，而不是僅覆蓋極少數人。在這個體系中，最為重要的是政府通過有效的住房政策，讓市場生產出絕大多數居民都能買得起的住房。這在土地私有的美國及其他西方國家都能做到，在土地公有的我國應該更容易些，關鍵是我們的政府如何真正落實十七大報告的精神。

(二)政府要引導居民進行合理的住房消費

我們要改變“一步到位”和“向上移動”的觀念，可以走“租房一購買二手房一購買小戶型的普通商品房一購買大戶型的高檔商品房”路線，使住房問題逐步得到解決。

一個成熟的房地產市場構成應該包括一級市場、二級市場、租賃市場等。而且二級市場的交易規模通常會遠大于一級市場。目前發達國家中每年住房交易總量中八成以上是二級市場的成交。租賃市場也相應發達。就是在經濟發達的美國，租房住的人也接近40％。日本租賃也占近40％，在東京租賃占57％以上。

由于發展歷史短，我國目前房地產的市場結構過度倚重一級市場。說到房價漲落，幾乎說的就是新房的價格漲落。由此造成，一方面新房面臨過大的需求壓力；另一方面存量資源被不合理地大量閑置。所以，如果國人的觀念改變了，住房問題就容易解決了。