對北京禁止群租房致外來務工人員住房矛盾尖銳化后解決辦法的一些建議

北京科技大學東凌經濟管理學院 毛健 李曉靜 馮瑜

一、群租房被禁的背景

“群租房”現象認定為家庭旅館和“居改非”，是因為“群租”將一間住宅通過改變房屋結構和平面布局，把房間分割改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。

其主要需求者為一些低收入群體，如大學生蟻族、外來務工者，他們買不起房，也租不起房，所以只能選擇較廉價的群租房。

群租房入住人員身份混雜，一方面造成管理不便，存在安全隱患，租住戶安全意識不高，過道狹小，私拉電線，存在火災安全隱患。小隔間之間并無很好的安全防范能力，存在人身安全隱患。另一方面大量人員占用小區公共資源如電梯等給周邊居民造成很大不便。

因此，2011年5月5日起實行 《北京市房屋租賃管理若干規定》（北京市人民政府令第231號）中明確規定出租房屋不得擅自改變其規劃用途；必須滿足本市關于人均最低居住標準的規定。 2012年5月9日，北京市住建委發布《關于公布我市出租房屋人均居住面積標準有關問題的通知（征求意見稿）》其中提出人均最低5平方米。具體規定目前在擬定中。一系列規定禁止了群租房這個應市場而生的產物。

二、群租房被禁帶來新的社會問題

表1 北京外來務工人員月收入與住房費用占支出比例

政府禁止群租房的出發點是為了維護人權，提高人們的居住質量，同時也為了解決群租房的形式帶來的一系列社會問題。政府的出發點是好的，這一系列禁令在禁止了不符合相關安全規定的群租房的同時，由于其一刀切的方式，又帶來了新的社會問題，即與此同時，很多企業作為集體宿舍的群租房也就被禁止了。一方面致使很多外來務工人員無房可住，另一方面造成企業用工成本提高。

最小居住面積的限制使很多原本通過租房作為集體宿舍的企業租房成本陡增，面臨無法為其員工提供住宿的問題。這一部分員工大多為外來務工人員，并且收入較低，并沒有能力獨自在京租房，外來務工人員的月收入和住房支出占收入的比例見表1。再加上北京對地下室出租房屋的整改，這部分外來務工人員面臨無房可住的無奈局面。

但是政府只是通過禁令限制了群租房的使用，而沒有給出這類人應該怎樣解決住房問題，再加上北京租房即便在淡季供需比也在1：2.6左右，這種客觀事實使得合租房普遍存在成為必然，自行成交加大了監管難度。因此事實上群租并沒有杜絕，反而從明處轉移到暗處，安全隱患自然更加難以避免。

三、北京閑置房屋的管理及租賃

2011年年底，北京市公安機關組織開展了實有人口基礎信息大調查百日專項工作。在工作中，相關部門已核對空置房屋381.2萬戶。按照發布的數據，在總房間1320．5萬套中，有381．2萬套空置，也就是說空置房比例高達28．9%。閑置住房比例如此之高，是對社會資源的極大浪費。同時會使得房價虛高，數量如此之多的閑置房若能利用起來，則可大大緩解各類人群的住房壓力。

目前北京某些地區的房屋出租房價如表2所示。

表2 北京閑置房屋租賃價格對比表

例如一套40平一居室房屋在五道口最便宜可以以3500元出租，如果一般出租，不改造，住1-2人，人均要付1800-3500,；而改造后可以居住8到10人，改造前房東收入是3500。改造后，若企業付每人500元，房東的收入則最多可達5000元?？梢?，如果站在房主的角度，房主也存在強烈的動機，無視國家的規定，將住房改造為群租房進行出租。

四、集體宿舍群租房

一方面大量外來務工人員面臨巨大的居住壓力，而另一方面大量存在大量閑置性住房。群租房禁令盡管已經實施了一年，但實質上執行力度非常有限，政府面臨用工企業、外來務工人員、房主等三類主體“有規不循”、但又無法有效處罰的尷尬境地。這種情況下，我們提出了以企業為承租主體的“集體宿舍群租房”的新概念。

具體實施辦法如下：

主體：政府部門，集體宿舍群租房管理中心 （以下簡稱為管理中心），房屋出租方，房屋承租方。

各主體相關實施辦法：

(一)政府部門

以政府信譽擔保，建立集體宿舍群租房管理中心。在初期給予資金政策上的支持。并監督群租房管理中心的運作。

(二)集體宿舍群租房管理中心

(1)受政府部門監督。

(2)依照政府部門有關出租房屋，以及集體宿舍的規定，制訂群租房集體宿舍房屋標準，并依照此標準對房屋出租方房屋進行審批，保證房屋符合標準，達到安全，衛生的目的。

(3)對申請成為出租方的房屋申請者給予改造房屋的建議，并可以對有需求的房屋出租方提供改造方案。如果出租方愿意，也可以由管理中心對房屋進行改造，依據改造費用，管理中心收取適當費用。如果政府補貼

(4)在房屋出租后，每年對房屋進行審查，不符合規定則取消房屋出租方出租房屋資格。

(5)對房屋租賃方進行資格審批，滿足一定規模的企業可以申請相應數量的床位。參考指標包括：企業用工人數，企業資產規模，企業信譽度。

(6)制定房屋承租方管理辦法，要求承租方保證遵守管理辦法，做到不破壞出租方房屋設施，不打擾周邊民眾。違反者，管理中心可以取消其承租資格。

(7)建立群租房管理中心網絡系統，將符合資質的房屋出租方和房屋承租方信息通過網站進行披露。房屋出租方與承租方通過此系統上自行在網絡上匹配。雙方達成協議后，開始出租與承租。

(8)在審核出租方，承租方資質以及每年檢查時管理中心將收取適當費用以中心的日常維護費用。

(三)房屋出租方

(1)有出租意愿的房屋出租方向管理中心申請出租資質。

(2)房屋符合群租房制定的標準，通過管理中心審核，則可在管理中心網絡系統發布出租信息，并可以開始依照規定進行出租。

(3)房屋不符合群租房集體宿舍住房標準的，可按照相關標準自行改造，改造并通過審核后即可通過管理中心網絡系統進行出租。也可以依照管理中心的改造建議服務進行改造，通過后通過管理中心網絡系統進行出租。

(4)房屋出租方在出租房屋一月后將通過管理中心網絡系統收到用戶租金以及用戶評價。用戶評價將作為一個信息供其他承租方參考。

(5)房屋出租方如果受到承租方投訴，將不會在投訴后的審查期間獲取租金。審查結束后，依據結果，如果不是出租方責任出租方將獲得租金。反之將獲取相應處罰。

(6)出租方如果長期被投訴，或違法管理中心相關規定將取消出租方資格。

(四)房屋承租方

(1)房屋承租方必須是合法并具有一定規模的中小企業。

(2)房屋承租方需首先向管理中心提出申請床位數。獲得批準后可以在管理中心網絡系統上發布需租信息。

(3)房屋承租方可在管理中心網絡系統上自行尋找出租方，雙方達成一致后即可開始承租。

(4)房屋承租方將至少大于一個月的租金交至群租房管理中心進行保管。承租方在租期滿后7天內對給出評價。評價后租金將由管理中心支付給出租方。

(5)房屋承租方可以對房屋出租方投訴，如果房屋出租方確實違反相關規定，管理中心將退回尚未支付給出租方的租金。

(6)房屋承租方需遵守管理中心制定的管理辦法，保證自己員工在整租期間做到不破壞，不擾民。如果遭到投訴，管理中心有權取消其承租資格。

通過實施這些相關規定，政府優惠政策以及補貼將刺激個人和企業的閑置房被改造。管理中心對出租方的審核使改造合乎居住、安全等標準。對承租方的審核確保承租方能自己管理自己。審核制度使得有資質的出租方和承租方才可以參與這個市場，避免了群租房的弊端。通過網絡系統出租方和承租方可以盡快的滿足需求。租金在交付給出租方前有管理中心代為保管，使承租方可以放心租房，加強租賃雙方對管理中心管理辦法的遵守。同時投訴制度使得政府有權取消企業租賃資格和房產所有人的出租資格。資格取消制度一方面最大限度避免群租房的弊端，另一方面企業被取消租賃資格將再次導致這部分企業面臨和現在一樣的問題，無法為員工提供住宿，用工成本提高，競爭力下降。這就會促使企業對本企業員工進行監督，一定程度上相當于政府將一部分管理職能下放到企業，轉移了集體宿舍群租房管理過程中的各種風險。

五、總結

集體宿舍群租房是一個很好的方法。通過這個方法可以解決很多無房可住的外來務工人員的住房問題，并使閑置的社會資源能得到利用。同時不僅降低企業運營成本，也是一項政府民生工程。