基于供求關系的農村土地流轉價格分析

阮陳珠

(福建師范大學經濟學院，福建 福州 350007)

我國農村土地流轉市場經歷了法律政策禁止階段、法律禁止政策初步放開階段、法律允許政策規范階段，再到法律逐步完善政策鼓勵階段。同時，我國的土地流轉價格也經歷了無償性、超低性，有償性，再到市場性的過程。目前我國的農村流轉市場不完善，缺乏統一的土地價格，各個價格之間的浮動較大。這種價格的不穩定性十分不利于我國農村土地流轉市場的發展。而目前我國農村流轉市場正處于起步階段，建立健全的價格體系是建立完善的農村流轉土地市場的一個重要的環節，因此，對農村流轉土地價格的研究具有重要的現實意義。

1 開展農村流轉土地價格研究的意義

1.1 完善土地流轉價格體系的需要

目前我國農村流轉市場之所以會出現價格參差不齊的原因，其中有一方面是沒有建立起一套完整的流轉土地價格體系。市場上的交易雙方都是基于自己的主觀意識來決定流轉土地的價格，而每個人對土地效用的評價不同，給出的價格也不同，最后導致流轉市場價格的混亂。因此首先要對流轉土地的價格形成機制進行分析。

1.2 維護農村家庭土地流轉的利益

農村流轉土地的價格關乎農民的根本利益，不合理流轉土地規定，將嚴重影響到農民的切身利益。目前，我國農村中的基礎組織出于自身的利益，利用各種手段變相壓低農民土地的價格這種情況時有發生。因此，急需對流轉土地的價格進行研究，制定一套統一的標準，避免人為因素的干擾，維護農民們的利益，同時有效地緩解土地所有權和使用權分離之后集體與農民之間的矛盾，彌補土地管理上的缺陷。

1.3 提供農業經濟發展政策的參考

國家制定的各項農業經濟發展政策歸根到底都是通過影響土地的供求、土地的價格，最終影響農業市場的發展態勢。對土地價格的思考可以更好地了解土地的供求之間的關系。同時，農產品的價格是基于生產費用與平均利潤，地價是生產費用的重要組成部分。因此，透過流轉土地的價格分析，可以更好的分析農產品價格，把握農產品市場的走勢，為國家制定農業發展的經濟政策提供一個重要的參考。

2 土地流轉的價格體系與實現形式

2.1 土地流轉的價格

我國學者認為，我國土地是使用權和所有權是相分離的，農村土地是由農村集體所有，實行家庭聯產承包經營，因此農民是具有承包經營權。農民可以以出租、轉讓、互換、入股等方式轉讓自己的全部承包經營權或部分經營權。除此之外，還可以通過國家征地的形式，使土地的所有權發生改變，由集體所有轉變為國家所有。因此，土地流轉價格就是土地的所有權及承包經營權流轉的價格。但是不同的產權對應著不同的價格，可以說流轉土地的價格取決于產權結構。根據產權的特點及所有權是否發生轉移，將土地流轉價格體系構成設計成圖1。

圖1 土地流轉價格體系構成

2.2 土地流轉的價格實現形式

我國農村的土地流轉模式主要分為土地承包經營權的出租、轉包、互換、入股和轉讓。按照這些土地流轉模式可以將農村流轉土地的價格實現形式分為現金形式、實物形式和股權形式[1]。

2.2.1 現金形式 現金形式是流轉土地主要的價格實現形式，指向土地擁有者支付一定的現金以換取土地的使用權，是轉包、轉讓和出租土地所獲得的主要賠償形式。安徽小崗村在簽訂的流轉土地合同中明確規定：每年的3月份，租地的公司或個人提前把租金送到村委會，再由村委會于3月15日統一發放租金給村民。山東青島博洋生態有限公司租用當地農戶的土地建立生態示范區，承諾每年交一次租金，租金為每667 m2每年600元。

2.2.2 實物形式 實物形式是土地流轉價格的另一實現形式，主要體現在流轉土地的互換形式中，表現為以“土地換土地”。農民之間可能因為生產的需要而進行土地的互換；農民以宅基地換取城市住宅等。重慶市九龍坡實行了“以土地換社?！币幎ǎ鹤栽赋鲎屴r村宅基地使用權和土地承包權的農民可以申請城鎮戶口，并在社會保障方面享有與城鎮居民同等待遇。

2.2.3 股權形式 股權形式是現在土地流轉的價格實現的一種流行形式，指將土地承包經營權量化為股權轉讓給土地需求方，出讓方得到股權租金支付的用以從事農業生產經營的股份公司或合作社等。甘肅省任村規定農民可以采取現金和土地這兩種形式入股，并且以每667 m2一股參與股利分紅。

3 土地流轉的供求機制與價格波動

3.1 土地流轉的供求機制

供求機制是調節市場供給與需求矛盾，使之趨于均衡的機制。農地的產權因其使用價格被看成是一種特殊的商品，那么其價格自然也受到供求關系的影響。農地需求是指購買者在一定的價格下愿意并且能夠購買的土地數量，農地供給是指提供者在一定的價格下愿意并且能夠提供的土地數量[2]。從圖2可看出，D表示流轉土地的需求曲線，S表示流轉土地的供給曲線，二者相交于O點，此時市場的均衡價格為P0，均衡的流轉量為L0。當市場的需求增加時，需求曲線向右平移至D1的位置，與供給曲線相交于O1點，此時的均衡價格是P1，均衡流轉量是L1。因此，流轉土地的確定也是遵循供求機制的。土地流轉價格的推導：

(1)市場的價格是隨時間變化而變化，因此把P看成是時間T的函數，即P=P(T)。

(2)當Ls>Ld時，市場價格下降；Ls

(5)解該一階線性非齊次方程得：

圖2 土地流轉供求機制

3.2 土地流轉的價格波動

從理論上來說，任何商品的交易都是受到供求關系的影響，土地承包經營權也不例外，農地流轉價格受到市場供求關系的影響。但是土地作為一種特殊的商品，農村流轉市場的分割性、流轉土地價值的不同及土地交易者的異質性使得農村流轉土地的交易價格與市場價格的不符合。

3.2.1 土地流轉市場的分割性 首先，我國地域面積廣闊，土地的分布存在著東西、南北差異。土地作為一種特殊的商品，其特殊性在于它是不可流動的，它是固定在某一個區間內的，對于任何一宗土地的開發和利用都是受限于空間環境。其次，在我國農村地區傳統的思想觀念還未發生實質性的轉變，土地作為農民生活的保障，農民是不可能輕易的讓出土地，即使需要發生土地的流轉，首先選擇的也會是自己所熟悉的親戚或同村人。再次，我國各個農村地區的經濟發展水平不同，對土地形成的供給和需求也是不同，供需之間的不平衡作用于價格，加劇土地流轉價格的不平衡。最后，在各個省市農村之中開展的土地流轉的政策力度是不同等的[3]。

總之，由于農村土地位置的不可移動性、村民思想觀念的未轉變、地區經濟發展的不平衡以及政策實施力度的不同，導致各地區農村土地流轉市場的發育程度不同，造成農村土地流轉市場的分割性。

3.2.2 流轉土地具有不同的價值 交易者愿意為流轉土地付出的價格是基于土地的價值而給出的。按照給持有者帶來的不同收益，將土地的流轉價值分為經濟價值、社會價值[4]。

3.2.2.1 經濟價值 流轉土地的經濟價值是指農地資源給其所有者帶來的直接的經濟收益。主要影響因素有區位因素、自然因素和后期投入因素。自然因素包括土壤肥力、光照、水分、養分、熱量和空氣。一個地區土壤肥力越好，氣候條件適宜，則有利于農業作業的發展，而自然災害發生頻率小，則可以減少農民的受災損失。區位因素包括是否靠近水源、農民的居住區，以及是否靠近主要的交通干線。農業的生產離不開水，便利的灌溉條件可以極大地減少農業生產的成本；靠近住宅區則有利于農民的下田作業也有利于蔬果的銷售；農產品作為不易儲藏的一類食品，便捷的交通有利于農產品的對外運輸銷售，減少農產品的積壓成本。德國經濟學家杜能在他設計的同心圈理論中，土地的空間位置構成土地利用的一個決定性的影響因素。后期投入因素包括引進現代化的農業配套設施、對土地追加化肥等提高土壤的肥力、對農業生產技術的改造等都可以改善農地資開發的環境?？傊?，流轉土地的經濟價值是決定流轉土地價格的重要參考憑證。

3.2.2.2 社會價值 社會價值是指流轉土地對于所有者產生的除去經濟效益的其他價值，即對農民的就業和生活保障的價值。在我國農村地區，面臨著農民的收入結構單一，就業領域狹窄，農村社會保障體系未成形等問題。在這種情況下，土地是農民生存的唯一保障，是農民的基本生活保障、就業保證、收入保障以及養老保障。流轉土地的社會價值是決定流轉土地價格的另一重要因素，交易雙方在確定之間的交易價格是必須要為農民的社會保障問題支出相對應的成本?？傊?，流轉土地所蘊含的經濟價值和社會價值的不同，造成了流轉土地在市場價格基礎上形成差異。

3.3 土地交易者的異質性

交易者的異質性體現在交易者雙方對土地效用評價的不一致性。從市場供給的角度而言，土地的供給者包括從事農業勞動的農民以及從事非農業勞動的農民。對于從事農業勞動的農民而言，土地是生活的保障，土地具有較高的效用，對土地的評價就高；對于從事非農業生產的農民而言，土地并不是生活的唯一來源，土地就像是附屬品一樣存在，土地具有較低的效用，對土地的評價就低。這樣就形成了不同的土地供給意愿，不同的土地供給價格。從市場需求的角度而言，需求者包括農民、農業企業、農村合作組織、制造企業等。需求者之間的經濟實力的差異、技術水平的差異以及未來發展的規劃的不同造成對土地效用的不同，從而造成對價格的估計也存在差異[5]。正是由于交易雙方對于土地評價的效用不同，導致土地價格也不同，從而影響土地實際交易價格與均衡價格之間的偏離。

4 土地流轉價格變動的合理性

上述分析認為，土地流轉價格在現實中是偏離供求關系所決定的均衡價格[6]，那么，這種偏離后形成的價格的存在是否合理，是否能夠促進交易的完成？。

4.1 土地流轉價格偏離的合理性

圖3 農村土地流轉價格的偏離

4.2 議價區間導致交易的實現

現實生活中，在進行交易時必然會產生交易費用。交易費用是指在買賣過程中談判、協商、簽訂合約、合約執行監督以及對違約的懲罰所花費的時間和貨幣成本。

假設農戶A(購買者)和農戶B(供給者)就一塊土地達到交易意向，那么將進行價格的商議。對于農戶A來說，他對土地的經濟價值和社會價值進行分析研究給出了價格P1，并且計算出所需的交易費用C1，理性的土地購買者認為必須在土地價格中扣除交易費用(對方應該為自己的交易成本負責)，則農戶A對這塊土地給出的最終價格Pd=P1-C1。對于農戶B來說，對自己所擁有的土地進行評價給出價格P2，并且計算出交易費用C2，理性的土地提供者認為在土地價格中增加交易費用(對方應該為自己的交易成本負責)，則農戶B對這塊土地給出的最終價格Ps=P2+C2。

在不考慮交易費用時，假設農戶A給出的土地價格評價P1>P，農戶B給出的土地評價P2P>P2，交易是可以正常進行的。在L的右邊區域，對于給定的任意土地流轉量，對應的供給價格是高于均衡價格，高于需求價格，即P2>P>P1，交易是無法進行的。在點O處，P1=P2=P，交易正常進行。所以，在不考慮交易費用的時候，交易正常進行時的價格區間為[P2，P1]。

圖4 無交易費用的流轉土地價格實現區間

但是，在現實生活中都是存在交易費用，并且交易費用通常為正。隨著交易費用的加入，農戶A會降低對土地的估價，而農戶B增加對土地的估價。如圖5所示，當P1=P2=P時，引入交易費用，此時農戶B所確定的價格遠遠高于農戶A所確定的價格，即Ps>Pd，使得交易不能夠達成；當P1>P>P2時，引入交易費用，且Pd>P，Ps

圖5 引入交易費用的流轉土地價格不實現情況

圖6所示，當Pd與Ps不相交，隨著交易量的不斷增加，Pd與Ps不斷的靠近P(水平線)，且Pd(價格水平)一直都大于Ps(價格水平)，能夠達成交易。此時達成交易的區間為[Ps，Pd](圖6陰影部分)。

圖6 引入交易費用的流轉土地價格實現區間

如圖7所示，當P1>P>P2時，引入交易費用，此時假設(L0，P0)是引入交易費用之后的市場均衡點，那么在達到交易量L0之前Pd>P>Ps二者是相交，在交易量L0之后Pd

在農戶A圖中，在交易量為L0時，Ps曲線與P0代表的水平線相交；在L0的左邊區域Pd>P，右邊區域PdPs，右邊區域P

總之，在不考慮交易費用的情況之下，達成交易農戶A與農戶B的議價區間為[P2，P1]；當將交易費用考慮在內，達成交易的議價區間縮小為[Ps，Pd]，隨著交易費用的增加，這一區間將繼續減小。

圖7 具有交易費用的流轉土地價格區間

5 完善農村土地流轉價格體系的建議

5.1 明確農村土地產權

針對農村土地產權不清晰的情況，可以采取以下的措施：(1)按照歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的原則建立現代化的產權制度；(2)農村土地制度在堅持集體所有制的基礎上進行調整，以法律條文的形式重新確定農村集體土地的產權主體，政府部分予以登記入冊，開出相關的證明文件，實現使用權的長期化。

5.2 統一土地流轉市場

中介機構在農村土地流轉市場中占據著重要的角色地位，針對農村流轉土地市場不完善的情況，首先從完善中介機構開始：(1)建立各級農村土地流轉機構，提供全方位、各層次、系統化的農村流轉土地服務；(2)以書面的形式規定各中介機構的職責范圍，使的相關工作人員有章可循，明確自己的工作任務；(3)設立糾紛監督仲裁機構，一方面對中介機構進行監督，另一方面調解農村土地流轉過程中發生的糾紛。

5.3 制定價格衡量標準

針對我國農村流轉土地價格參差不齊的情況，就必須制定統一的價格衡量標準，以維護交易雙方的利益：(1)政府部門組織相關的專家以聽取報告的形式召開會議，從獲取的資料整體掌握土地的基本情況；(2)組織專家到實地進行調研，把握土地的具體情況，對土地進行劃分區域，對土地進行分等級；(3)根據當前土地流轉價格的總體趨勢以及相關的指標指數，采取適當的評估方式，形成土地流轉價格的草案。

參考文獻：

[1] 尹惠斌. 促進農村土地承包經營權流轉的對策分析[J]. 湖南財經高等?？茖W校學報，2009，25(1)：56-58.

[2] 王顏齊，郭翔宇. 農地流轉的制度經濟學分析——基于交易費用兩分范式[M]. 北京：中國農業出版社，2012.

[3] 吳晨. 農地流轉的交易成本經濟學分析[M]. 北京：經濟科學出版社，2011.

[4] 劉衛柏. 中國農村土地流轉模式創新研究[M]. 湖南：湖南人民出版社，2010.

[5] 茆榮華. 我國農村集體土地流轉制度研究[M]. 北京：北京大學出版社，2010.

[6] 馬剛. 土地政策和經濟發展方式轉變[M]. 北京：經濟科學出版社，2012.