對善意取得善意、合理對價要件的再討論
——從司法實踐的一則判決說起

□于曉萍，杜生一

( 華東政法大學 法律學院，上海 200042)

善意取得作為保障動態交易安全的重要制度之一，源于日耳曼法中的“以手護手”原則，同時吸收了羅馬法中占有時效的善意要件，[1]旨在保護當事人因物權變動的公示形式而產生的合理信賴。該制度設計尤其注重保障善意第三人的利益。然，司法實踐中，對善意第三人的保護有時卻存在再討論的空間。筆者將以最近的一份判決為例，在梳理此案法院觀點的基礎上，試圖對實踐中善意取得的部分要件的判斷標準進行再次厘清，以盡可能地達到法律統一適用的目的。

一、問題的提出：從案例出發

甲與丙系夫妻關系，乙與丙系訴爭房屋的兩方當事人。丙因生意需要向乙借款50萬元，同時約定利息，并以訴爭房屋作抵押。后借款期限屆滿丙無力還款，遂丙與乙商量以房抵債。乙丙雙方于2009年10月簽訂房屋買賣合同，合同交易價格80萬，雙方于同年11月完成了系爭的變更登記。在房屋買賣合同簽訂前，乙在丙的帶領下，親自看過房屋且丙向乙出具了其與甲的離婚協議，證明系爭房屋產權人為丙單獨所有。買賣合同簽訂后，丙與乙又簽訂了房屋租賃合同，由丙繼續居住該房屋，租金為1000元左右/月。直至2014年8月，乙請求甲丙一家搬離房屋，甲不同意。此時，甲聲稱丙未經其允許，私自處分了夫妻雙方根據94方案購置的房屋，且該房為夫妻唯一住房。

故甲起訴乙、丙，要求法院判令被告乙、丙之間的房屋買賣合同無效，并將已經在乙名下的房屋產權證明更改至原產權人丙名下，法院支持了甲的訴求，卻引發了筆者對該判決的再思考。筆者認為，本案中當事人乙的合法利益，并沒有在現有法律框架下得到合法保障。[2]

乙主張其根據善意取得的制度，應獲得系爭房屋的所有權的觀點并未被法院采納。[2]通過對整個案件的梳理，筆者認為，法院判定的乙不構成善意取得的說理欠缺足夠的說理和論證。下面，筆者將以法院判決的主要理由作為順序，逐一分析法院判決欠妥之處，同時重述善意取得制度各法定要件在實踐中的適用標準，從而推進法律適用的一致性。

法院認為雙方訂立合同并非出于真實的意思表示，進而乙無法根據善意取得理論獲得系爭房屋的所有權。筆者分析的重點有二：第一，雙方訂立買賣合同是否無真實意思表示？進而言之，合同的效力是否會對善意取得的物權效力有影響？第二，乙在本案中是否構成善意取得？

一、意思表示與善意取得

(一)本案中，買賣合同系雙方真實意思表示

法院的判決的重要依據之一，系乙丙雙方簽訂買賣合同的真實意思并非“出于出賣的目的”，而是由于雙方的借款債務，故丙并不具有買賣合同的真實意愿。筆者認為，雙方正是因為借款債務的存在，后因以房抵債才有了轉讓房屋所有權的意思，故，法院的判決邏輯不值贊同。

《買賣合同司法解釋》第3條明確規定，合同的效力不影響物權的效力。原審法院卻以雙方不具有買賣合同的意思而否認善意取得制度的適用，筆者認為，此為法律理解錯誤。首先，本案中，乙丙雙方確有簽訂買賣合同，移轉房屋所有權的意思，因本案中買賣合同的賣方乙的配合度極高，完全符合買賣合同之通常情形，后再轉移房屋所有權過程中，受讓人乙完全符合善意的標準，故善意取得發生并無障礙，關于此點，下文還將詳細論證。

(二)意思表示與善意取得

法院認為，雙方無真實買賣的意思，同時以此為理由否定丙的善意取得。筆者認為，此項觀點的產生實為混淆了當事人的意思表示。法院以雙方當事人訂立買賣合同系基于雙方的借款合同，以此認為雙方的買賣合同非真實意思表示，進而否定善意取得的構成。筆者認為，根據物權無因性理論或者《買賣合同司法解釋》第3條物債兩分的理論，應區分雙方當事人的物權意思以及債權意思，債權意思已經分析過，成立；物權意思即為雙方當事人有無轉移房屋的合意？此時應僅考慮雙方是否已就房屋所有權轉移達成合意？從雙方簽訂合同并進行移轉所有權登記等事項來看，雙方完全具有轉移房屋所的合意。

即使，如法院之所言，雙方債權意思發生瑕疵，按照我國法律規定，乙仍然可以獲取所有權，只是所有權的保有缺乏了法律上的原因，甲可以依據不當得利的相關規定，要求乙返還房屋，而非法院之理由。

再者，善意取得制度目的為保護善意第三人，只要對標的物所有權構成了合理信賴，就達到善意標準；“無權處分”發生前提系基于對客觀事實登記簿的“登記錯誤”，由此引發的，應為處分人與共同所有人之間的法律關系，追償問題應只發生在追償人與處分人之間。換言之，善意取得與無權處分系兩個不同的法律關系，對于各自的效力判定應分別進行之，不能混同認定。

二、淺析善意取得之法定要件

(一)“善意”的判定

《物權法》第一百零六條，規定了受讓人善意取得的三項前提條件，分別是善意、以合理的價格轉讓、轉讓的標的已經完成了物權變動需要的公示。只有三項前提條件全部滿足，受讓人才是善意的受法律保護的第三人。本案中，法院認為乙并不構成善意、也認為雙方約定的房款不構成合理對價，故不支持乙的權利，筆者卻認為結合本案呈現出來的證據以及相關法理已足夠支撐乙取得該系爭房屋的產權。筆者將分別從善意以及合理價格兩個方面做簡要論證：

1.《物權法》的規定

善意，是民法中很多制度對受保護的一方當事人的基本要求。實踐中，如何認定一方當事人為善意？善意的標準該如何界定？

《物權法》第106條并沒有給出明確答復，我國物權法草案第111條將受讓人的善意界定為：“在受讓時不知道或者不應當知道轉讓人無處分權?！币簿褪撬^的不知情，[3]王利明教授持此觀點；梁慧星、陳華彬教授認為善意的標準是不知情也非因重大過失而不知情；[4]程嘯教授認為，關于受讓人是否善意，對于不動產，只要登記簿上不存在異議登記以及取得人并不明知登記簿存在錯誤登記即為善意，但是同時受讓人須盡到一定的對登記簿的核查義務；因為不動產善意取得著重保護的當事人對不動產登記簿的信賴利益。[5]

可見，我國學者對善意標準的認定相對主觀。主觀標準在法教義學的解釋與邏輯上無任何障礙，但法律是一門應用科學，過于主觀化的標準無疑對司法實踐的指導、引領作用有限?？紤]到法律的實踐性，對整個大陸法系的立法都頗具影響力的德國在規定善意時，就采取了“純客觀化”的標準，只要其不知道登記簿上記載錯誤并且上面沒有異議登記即推定受讓人為善意。德國之所以存在如此推定，主要是因為《德國民法典》第892條第1款規定，為了取得人的利益，登記簿的內容視為正確。[6]

誠然，我國司法實踐現狀與德國存在千差萬別，我國物權法剛頒布10年，而德國僅法典制定就持續了近乎一個世紀。所以，德國的制度設計，我們可以參考和借鑒卻不可完全移植，又鑒于物權法中對于"善意"的標準，沒有明確的法律規定，故法官在司法實踐中，不斷摸索，逐漸形成了實務界對“善意”的判斷標準，概括為以下因素：是否符合通常買賣的情形，包括但不限于當事人事先是否看過房，當事人雙方對交接時費用結算、交付時間的約定情況？買受人是否盡了審核出賣人的產權文件的義務，對產權登記簿是否進行了形式審核；交易雙方是否存在親戚關系；買受人事先是否明知出賣人為無權利人，是否支付了合理對價，即交易價是否與市場價差別明顯等。[7]

結合上述標準，筆者認為本案中乙已經完全履行了自己的法定義務，可以取得系爭房屋的所有權。

首先，本案中，乙毫無疑問滿足“善意”的標準，具體分析前文已有論述；關于“重大過失”，法院判斷標準是“甲訴稱的有一份偽造的甲的姓名的承諾書”根據基本民訴法的證據規則——“誰主張，誰舉證”，此份證據應由甲舉證，對未經質證(本案雙方當事人均未申請對筆跡進行鑒定，法官僅依據起訴狀上與承諾書上簽名字跡不同就據此支持原告訴求，顯失妥當)的證據不能進行使用；根據案件事實，這份由丙交給乙的有甲簽字的承諾書交付的時間是2010年3月22日，此時距離房屋買賣以及過戶已經過去幾個月之久，就算此時乙知曉丙與甲未離婚，也絕不影響乙在購房時"善意"的判斷，因為關于"善意"的時間結點，早已終結。雖然，我國學者目前對"善意"的判斷始點存在不同意見：一種觀點認為，在受讓人申請登記之時，若是善意，則為善意；[9]第二種觀點，登記完成時，當事人為善意，方為善意。[10]不論采哪種觀點，都不應也不會影響乙作為善意受讓人獲得該系爭房屋的物權。

其次，學界標準，善意須“不知情或無重大過失”，在本案中，乙的注意義務主要來自于系爭房屋是丙的家庭住房，故，該房屋產權可能為甲、丙共同共有，但是根據本案證據，乙在與丙簽訂房屋買賣合同之前，丙已經向其出具甲丙的離婚證、證明離婚的戶口簿復印件以及只有丙一人的房屋產權人證明，乙此時已經達到"善意"標準，至于甲主張的94方案的同住人的權利，僅涉及甲丙二人，與乙無關。

再次，本案中乙也已經達到了前述司法實務實踐中確定的標準，雙方均承認已看過房的事實，雙方對房屋價款、交付時間也都有明確約定，并且雙方在2009年11月18日，完成了房屋的過戶；雙方也不存在親戚關系；離婚證、房產證的提供說明乙已經盡到了形式審查義務；關于對價問題，雙方約定的價款是80萬，而甲、丙提供的同時段的同類型的房屋交易價為96萬左右，法院據此認為雙方約定的價格偏離了市場價，但從更普遍的司法實踐中的操作來看，法院在裁判價格是否合理時，基本上是按照是按照市場價或者不低于市場價的百分之七十的客觀標準來進行裁量，因為有時候存在多種多種原因使得并非低價就不是善意。[8]

2.《物權法》若干問題解釋(一)的規定

解釋(一)第十五條的出臺，進一步明確了《物權法》中，"善意"的判斷標準：受讓人受讓不動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，就應當認定受讓人為善意。第二款更是分配了舉證責任，真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當由權利主張者承擔舉證證明責任；該證明責任的分配也符合我國“規范說”的證明責任分配原則，具有相當的合理性。第十六條第二款，也明確揭示了"重大過失"的判斷標準——真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

但是，解釋(一)自2016年3月1日起實施，本案的受理日期為2016年1月11日，根據解釋(一)第二十二條之規定，本案不能適用本解釋。即使沒有解釋(一)，乙也符合善意的標準。解釋(一)的出臺，只會加強善意取得制度在司法實踐中適用的指導性和明確性，使其制度愈加實現其保護動態交易安全的目的，進而進一步保證良好的交易環境，為財產流動保駕護航。

(二)合理的價格

合理的價格是我國現行法下取得人能合法獲取物權的必備要件之一，在物權法第一百零六條中更是作為一個單獨的要件被列出，司法實踐中也有法院將其作為認定受讓人能否取得物權的條件之一。

但是，值得注意的是，合理的價格作為善意取得的單獨要件，是中國法的獨特規定，其他大陸法系國家均未將合理的價格作為認定受讓人善意的前提要件。

德國的善意取得制度只要求受讓人善意，并不要求對價，并且善意的標準只要是無故意或重大過失即可；法國法受羅馬法影響較大，既注重保護善意第三人也注意保護原所有人的利益，因此對受讓人的善意提出了更高的要求，即受讓人的善意只有滿足一定的條件才可取得所有權，但是仍然沒有關于合理對價的規定；[11]我國臺灣地區關于不動產善意取得的構成要件是：無權處分、善意信賴不動產登記、依法律行為的物權變動登記，并沒有規定必須要有償；[12]意大利民法典則規定，善意取得中對價有償、無償都可以；瑞士民法典跟德國民法典一脈相承，也只是要求受讓人善意即可。

司法實踐中對“合理”的判定則是通過價格來體現的，前文已經提及30%的標準，換言之，在市場價標準范圍內的左右30%的浮動均屬正常。并且，司法實踐中有時對合理價格和善意的標準劃分并不清晰，有的法院會將合理價格作為判斷善意的一個標準或者是一個或然標準，即使價格不合理，只要受讓人不產生對出賣人處分權的合理懷疑，依據其他的要素能夠證明當事人“善意”的存在，也構成善意取得。如此看來，作為單獨構成要件之一，其作用卻沒有在實踐中得到凸顯，反而與法條中的明文規定出現了不相符之處。

未將合理價格作為善意取得要件之一的傳統法系立法例確是將“合理價格”作為認定當事人是否善意的標準之一。王澤鑒老師認為，合理的價格是受讓人在受讓善意取得標的物時，依照客觀情勢和交易經驗所應承擔的一項注意義務。[12]

在本案中，乙丙的買賣合同交易價為90萬，后實際成交價為80萬，乙在買賣合同簽訂后，沒有再向丙支付過剩余價款(10萬)，法院據此認定，因房屋價格不符合其合同約定，故認為乙丙之間買賣合同非真實意思表示，從而否定乙的權力主張。筆者反對理由如下：

第一，乙丙簽訂合同的起因是由于雙方的借款之債，故其對房屋價款的商定也是基于借款合同。那借款合同中雙方的約定，比如違約金金額、利息等數額也應屬合同價款的一部分，此部分法院須經過詳細計算得出而不能主觀認定乙丙雙方認定的價格不合理，此為一；

第二，鑒于買賣合同約定時，雙方還約定了不定期租賃合同，租期直至2014年乙向承租人丙主張權利開始，期間的租金該如何計算？此跟乙丙的買賣合同約定的價款有無關系？法院也應該在詳細整合所有相關證據的前提下，將整個證據鏈條串聯起來綜合認定，不宜割裂開來，造成當事人權利的損害。結合本案來看，交易價格包括借款本金65萬元、利息48,100元、違約金75,400元，共計773,500元，總額接近80萬元，另10萬元為雙方約定的張揚一家繼續居住涉案房屋一段時間的租金，這與90萬的約定是相符的，此為二；

第三，法院在認定是合理價格時，其標準是30%，本案中80萬與90萬并未超出合理浮動的范疇。況且，30%是規避一方當事人存在惡意、欺詐等行為，本案中雙方當事人屬合意，系雙方真實意思表示，并沒有否定的理由，此為三；

第四，如此多的國家、地區都只將所謂的合理價格，作為評價受讓人善意的一個參考，更加說明合理的價格對于認定善意取得的非核心性。

物權法解釋(一)第十五至第二十一條詳細解讀了物權法第一百零六條善意取得的各要件，我們發現，對于合理的價格，只有第十九條進行了一個并不太明晰的指導，這反映出了一個立法動向——目前實踐中，對于善意取得的“合理價格”要件，立法機關的重視程度有所下降。具體標準傾向于立足于個案，從個案實際情況出發，輔之參考市場價格、交易習慣等多種因素，進行綜合認定。

三、不動產登記簿公信力的保護和遵循

善意取得制度，作為一項重要的物權變動規則，在司法實踐中多次作為裁判依據，對規范物權變動、保護善意第三人、交易安全上發揮了重要的作用。筆者認為，把握制度的根本目的并以此為基礎，才能做出更容易讓人信服的判定和結論。

善意取得制度興起首先是因為在財產流通度越來越高度的當今社會，原來的以占有為基本標準的財產保護程度已然不夠，如今一人擁有物的占有狀態但沒有本權的情形十分常見。如此，人民需要探索一種對物權等財產權具有更高保護程度的手段，具有公示效力的不動產登記簿就是方式之一。

善意取得制度正是與不動產登記簿的公示效力一脈相承的制度。物權法出臺前，我國的不動產登記制度非常不完善，不僅沒有統一的不動產登記登記簿，且不同類型的不動產登記管理非?；靵y，登記機關還規定了當事人查詢權利狀態的許多額外限制，比如限制查詢主主體，高額的查詢收費等，當事人很難了解到標的物的真實權利狀態，徒增了許多交易煩惱。物權法出臺后，我國各地的不動產登記機構已經按照《物權法》和相關法律法規建立了登記簿，方便人們查詢的同時，人們也逐漸樹立起對不動產登記簿這一公示方式的信賴，將不動產登記簿作為判斷不動產權利狀態的標準，從而對自己的民事活動進行指引。

在我國目前司法實踐大背景下，標的額較大的不動產、特殊動產均將通過登記以獲得權利公示這一方式作為保障大額財產的方法和途徑。所以，不動產登記簿給予當事人的指引和信賴作用，是目前我國司法實踐必須要維護的，目前為止還不能輕易否決。

本案中，信賴不動產登記簿的善意當事人乙卻無法通過合理信賴維護其權益，且除了遵循法律規定的各項義務外，乙還實地考察過系爭房屋，如此都無能滿足善意取得的要件，筆者認為，社會對善意取得的要件要求稱得上“甚為嚴苛”。過于嚴苛的法律判斷，對于該制度的實際適用以及其背后所保障的動態財產關系、交易安全所帶來的影響并非為百利而無害。

四、小結

本文立足于《物權法》中重要規則之善意取得，從司法實務中的一個案例寫起，并以對案例的分析為線索，使得文章的脈絡得以呈現。結合案件中呈現的法院對善意取得的部分構成要件的分析，指出實務與法之規定的差距。從而論證本文觀點——善意取得制度的適用核心須注意遵循善意取得制度發生的本旨：即在保護交易安全的大環境下，以第三人保護為重點，進而保障整個動態交易的安全。

保護交易安全是物權法的核心使命，而善意取得制度又是第三人保護、交易安全保障的典型手段。善意取得制度中第三人受保護的一個當然前提是第三人善意，但是對第三人的善意的判斷總難以達成一致，造成適用上的不確定性或者欠妥性；另外，善意取得制度中要求的合理對價、完成特定公示等要求也可能在個案中呈現不同的衡量標準……

上述問題的存在給制度的適用造成了比較大的困擾。筆者認為，通過本文的梳理，可以進一步明晰善意取得制度的適用標準，對司法實踐的指導作用會更加明顯，現簡要歸納總結如下：

對“善意”的判斷：應從案件客觀呈現的證據出發，結合物權法不動產登記簿等相關制度進行傾向于“客觀化的善意”判斷?！翱陀^化的善意”可以具體從以下規則中來進行認定;首先，對不動產登記簿的信賴應成為衡量當事人是否善意的重要標準之一，基于對不動產登記簿公示的權利狀態的信賴，只要受讓人不具故意或重大過失即可認定為善意；其次，考慮當事人“善意”的時間節點，只要受讓人在完成交付之前為善意，就應認定其善意成立；第三，參考實踐中出現的評判"善意"的諸多實操性較強的原則和理論，比如對房屋的實地勘驗、主動了解房屋的權利情況等均可作為輔助論證受讓人善意的標準?？傊?，應結合個案從多方面綜合論證“善意”的構成，爭取既能簡化當事人對善意的判斷標準，又能體現尊重當事人的意思自治，法效果上還能最大化地實現對交易第三人的保護。

對“合理的價格”的判斷：遵循法律30%的基本規定，同時更須個案考量，因為實踐中善意取得情形的發生大多非基于完全常規化的交易，故當事人在個案中的意思合意就成為不可忽略的判斷。法律允許30%的相當大的價格浮動空間，本身就說明法律對合理價格因素的考量讓位于對當事人意思自治的保護，王澤鑒老師更是認為"合理價格"僅為輔助判斷當事人是否"善意"的標準之一，換言之，王老師并不認為"合理價格"是善意取得制度的法定構成要件之一，由此，也不難理解，為何許多傳統大陸法系的立法例都直接規定"善意取得"制度可以“無償”。

不動產權利登記簿以公式的方式構成了當事人信賴權利的基礎，并因此可形成有利于善意取得受讓人的權利推定，其本身權利推定的效果即免除了第三人對自身善意的證明責任，使得第三人擁有了保有該標的物的法律上的原因。若此時出讓人有相反主張，須承擔舉證責任，若其無法達到證明標準，應由出讓人一方當然地承擔證明責任的不利后果。

善意取得制度，自2007年在我國實踐中確立以來，無論在規范物權變動還是保護善意第三人方面均發揮了較大的作用。但實踐中也存在具體適用善意取得制度時時，發生操作不統一的現象。筆者認為，實踐中操作不統一的根本原因在于未能厘清各要件如此規定背后的法理基礎，以至于在具體認定各個要件時發生用力不足或者矯枉過正的現象，造成實踐中認定標準的不相統一。本文從案例出發，在嘗試剖析實踐中認定各要件略失妥當之處的基礎上，結合學理討論，實踐標準等，提出一套較為完善的、合理的對善意取得各要件的認定標準，以期能為司法實踐提供些許幫助和建議。唯有如此，善意取得制度在實踐生活中的保障性作用才能體現得更加符合邏輯、順應民意。

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[6] 程嘯.論不動產善意取得之構成要件——中華人民共和國物權法第106條釋義[J].法商研究,2010(5).[A] Vgl. Staudinger/Gursky(2002),§ 892,Rn.10;Jauernig,§ 892,Rn.12.

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