新開發銀行總部大樓項目造價管理控制工作探討

徐琦奇（上海市政工程造價咨詢有限公司，上海 200092）

0 引言

筆者作為新開發銀行總部大樓項目的項目管理單位造價控制管理工程師，全程參與了該項目的造價管理工作。項目前后歷時近4年，目前已竣工驗收。在結算審計過程中，回顧各階段工作的點點滴滴，頗多收獲及思考，試通過此文予以總結。

1 項目概況

作為首個落戶上海的國際金融組織，新開發銀行總部大樓項目（以下簡稱“本項目”）選址于世博園 A 片區，占地面積約 12 萬 m2，總建筑面積約 12.6 萬 m2；建筑高度150 m，地上 30 層、地下 4 層。項目配套服務功能齊全，設辦公區、董事會會議室、行政酒廊、宴會廳、數據中心、交易室、培訓中心、餐廳、健身房、圖書館、商業服務、醫療服務、金庫、地下車庫及屋頂綠化等。所有辦公室空間實現三面自然采光透風，建成后可滿足 2 000 人辦公需求。設計施工達到中國綠色建筑三星標準、美國 LEED鉑金級標準及中國健康建筑三星級標準。本項目于 2017 年9 月 2 日開工，2020 年 12 月全面建成，擬于 2021 年 9 月交付使用。

2 各階段造價管控要點

2.1 引入對標管理理念

新開發銀行是全球首個總部落戶上海的國際金融組織，新開發銀行總部大樓項目按照國際超高端商務辦公大樓標準建設，并貼合相關國際金融標準及銀行方面特殊需求，不屬于常規項目。因此，在造價管理過程中，需要充分考慮其特殊性，做好充足準備。通過分析，本項目在多個方面可以與北京亞投行總部大樓項目部進行對標，包括設計標準、材料選用和設備品質等，在各階段造價文件編制時，均可以參照對標項目技術經濟指標評估分析本項目造價的合理性。值得注意的是，對標管理并非拿來主義，需要根據本項目自身的特點，結合設計方案、建設規模及標準等多方面因素加以綜合考慮。

2.2 盡早確定功能需求并穩定細化

新開發銀行總部大樓項目采用了拎包入住的交付標準，使用方的需求尤為重要。項目立項后，盡快明確整體功能需求，編制可研報告并確定項目投資控制目標；擴初階段及施工招標前盡量穩定并細化所有相關需求，爭取招標圖達到或接近施工圖深度，保證工程量清單的相對準確性；完成項目招投標工作后，避免涉及費用增減的功能需求變化，特別是已完工程，任何調整都將導致拆除改造等，進而造成造價失控。由于使用方作為金融機構不具備工程建設相關專業知識，提出需求時往往難以做到專業和全面，其他參建方需及時給予專業判斷和建議，對其需求進行細化和工程化，確保其可實施。對于功能需求的確定，要始終作為頭等大事來考慮，在各個階段均予以足夠重視和充分溝通，確保使用方、設計方和項目管理單位等各參建方不產生重大誤解，以設計需求書等形式確認需求，行文應表述清晰、無歧義。

2.3 統籌全局編制項目工作界面表

受項目進度限制，在部分專業工程圖紙不完備的情況下開展招標，可以通過設置專業工程暫估價的方式加快工程建設進度，但同樣帶來了不可避免的缺點。標段和專業工程設置得越多，前期招標投標工作推進越快，但產生的施工界面也就越多。應當在啟動施工招標前做好策劃，編制基于整個項目涵蓋所有專業的完整工作界面表，并作為各采購包的招標技術文件，從而避免項目招投標過程中的錯漏碰缺，避免結算時因界面不清而導致互相扯皮。

2.4 深化和細化招標技術文件

新開發銀行總部大樓項目的資金來源為市級建設財力資金。根據《建設工程工程量清單計價規范》中規定使用國有資金投資的建設工程發承包，必須采用工程量清單計價。工程量清單項目特征描述得準確與否，直接影響到清單綜合單價，因招標清單對項目特征描述不具體、特征不清、界限不明而導致的承發包雙方爭議時有發生。因此，準確地描述工程量清單項目特征是確保合同順利履行、合理確定工程造價的重要一環。值得注意的是，清單特征描述的編制基礎是招標圖紙及相關技術文件，圖紙深度及技術規格書的詳盡度與精確度顯得尤為重要。在有條件的情況下，應盡量采用施工圖作為招標圖紙，這樣可以大幅度減少兩版圖紙差異工作量和新增材料批價，以及降低投資控制風險。

嚴格要求設計單位編制的招標技術規格書中技術要求及參數的詳盡度，這直接決定了工程量清單中對項目特征描述的準確度，也可在極大程度上減少了后期新增材料設備的單價。同時在技術規格書中還應當對中標產品提出品質要求，提供主要材料設備的參考品牌表，并在招標文件中要求投標人予以響應，將中標價與中標品牌掛鉤，以保證項目建設質量。

2.5 嚴謹編制工程量清單說明

在編制招標工程量清單時，往往存在暫時難以明確或準確計量的項目。招標時若處理不善會導致后期計量爭議，增加結算難度。在編制招標工程量清單說明時應避免套話空話，有的放矢，有針對性、有預判地予以說明和界定。以鋼筋及開洞和封堵為例，在工程量清單編制說明中可以作如下約定：鋼筋按圖示尺寸以噸計算，表面處理、各類搭接（綁扎及機械連接）及接頭（植筋、接駁器）、拉結筋、損耗及施工輔助用筋，均包含在單價中，不另行計算重量。鋼筋的品種、規格及接頭形式等，Ⅲ 級鋼筋補差，機械接頭等費用應計入鋼筋子目的綜合單價中，不單獨列項結算。鋼筋的制作、安裝和運輸損耗應考慮在綜合單價內。樁基檢測所需的鋼筋也包含在綜合單價內，不另行計算。所有的預留孔、開槽、開洞和封堵均由投標人實施，相關費用計入投標總價，不另行計價。

對于一些項目執行階段實際發生但在概算批復中又不予單列的工程建設其他費用，如檢測費和保險費等，可在編制工程量清單時列入施工措施費，以免造成在工程決算階段相關合同及費用無處列項的尷尬，并降低二類費用的超概風險。

2.6 重視招標文件的專用合同條款

僅僅將《建設工程施工合同》示范文本作為招標文件中合同條款及格式章節，往往會造成中標后合同細節條款久久談判不下，致使合同簽訂工作難以開展。為避免此現象發生，在編制招標文件時就應該認真對待招標文件中合同條款的編制，在合同專用條款中將招標人相關要求加以明確、補充完整。特別要注意的是，在工程量清單說明中提到的報價原則也應當補充在合同專用條款中，能避免在項目實施過程中因施工監理和投資監理未研讀招標文件而發生超計量的現象，并能讓最終結算審核更加清晰便捷。

在設計合同中增加投資控制的相關條款，使設計院將限額設計落實到位，除了在設計合同中增加限額設計要求及獎罰措施以外，還應當明確設計變更時需提供的相應造價估算，以強化設計師的投資控制概念，促使設計師主動進行設計優化，并幫助建設單位加快設計變更確認流程，以減少現場因圖紙確認而造成的延誤。

2.7 做好招標階段的材料設備封樣

石材、門窗五金配件和潔具等材料設備，各品牌內部系列繁多，同品牌不同系列間的市場價格同樣存在巨大差距。針對此種情況，在招標采購過程中應通過投標封樣予以鎖定，從而杜絕在合同執行過程中因承包方偷換系列而導致最終成品與投標不匹配的情況。這樣可以減少相關新增材料設備價格的談判工作，降低投資控制風險。同時在實施階段后應嚴格控制設計方隨意更換材料設備的參數，包括但不限于材質、名稱、型號及系列等。

2.8 加強項目設計管理

新開發銀行總部大樓項目為市級建設財力項目，其項目建議書和可行性研究報告均由上海市發展和改革委員會批復，初步設計及概算由上海市住房和城鄉建設管理委員會批復。項目單位需將初步設計批復概算作為本項目的投資控制目標，必須嚴格遵守初步設計文件批復核定的建設內容、規模、標準、總投資以及其他控制指標。應積極推行限額設計，結合考慮技術與經濟，在保證使用功能的前提下，通過優化設計實現投資控制。按設計階段層層限額，形成縱向限額系列；并在各設計階段將項目總限額按技術專業、單項工程、單位工程和分部分項等劃分模式切塊分解，規定分塊限額，形成橫向控制。設計是影響工程造價的關鍵因素，在設計過程中進行即時的造價分析，可以使投資構成更合理，也更有利于提高資金利用率和投資控制率。

2.9 規范造價管控制度及流程

編制項目管理制度及投資控制管理細則和流程，明確各參建方在項目實施過程中的角色和分工。規范統一在項目實施過程中與投資控制有關的相關流程表單，包括施工圖預算費用審核表、工程指令單、設計變更審核單（含費用預估）、工程簽證費用審核單、新增材料設備價格審核單、付款申請表、竣工結算審核單等，各參建方應嚴格按規范流程及表單處理相關造價管控事宜。

2.10 編制好項目投資動態表

在合同執行過程中，要及時做好施工圖預算審核確認工作，同步每個月根據已審批完成的新增設計變更、新增材料設備批價和現場簽證等資料，編制好整個項目的投資動態表，實時反饋動態投資控制目標，及時拉響超概預警。

3 結語

工程造價控制貫穿于項目建設的各個階段，需要各參建方的共同努力，任何一方在任何一個環節的松懈都有可能導致全盤皆輸。要繃緊造價管控這根弦，勤思考、多總結，有始有終地做好造價管控工作。