“借名買房”中房屋產權歸屬問題

關鍵詞 借名買房 合同有效性 產權歸屬 第三人

作者簡介：王秋實，延邊大學法學院2017級本科生。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.02.263

一、形成背景

形成背景可分為借名買房現象的形成背景和房屋產權歸屬爭議的形成背景。

一是借名買房這一現象在現實中往往出現在樓房限購令，職工購房優惠，逃避稅費等前提下，借名人不具備相應的購房資格或優惠資格，通過借名的方式，規避法律或政策，謀取優惠。通過這樣一個背景的分析，我們可以得出借名人主觀上已經認識到自己的行為屬于規避法律卻依然選擇借名方式，這是我們進行價值判斷的重要參考因素。

二是房屋產權歸屬爭議的背景則是基于房屋買賣合同辦理產權登記后，借名人依據借名合同主張登記狀態與真實權力狀態不符，借名人作為真實權利人應在事實上擁有房屋產權。出名人則不承認借名買房事實或主張根據一般情況房屋產權的歸屬應取決于權屬證書和登記狀態。此外還有一種出名人未經借名人同意將房屋轉讓給第三人的情況，可能會在三方之間發生權屬爭議。

二、合同有效性

如前文所述借名買房中通常存在借名合同和房屋買賣合同。

我國《合同法》中15種有名合同中并未規定借名合同，因此其形式應當屬于“無名合同”，這是學者們普遍認同的。無名合同依然屬于合同，其成立和生效自然應受《合同法》的調整，與其他有名合同一樣，合同生效需要當事人具有相應的民事行為能力，雙方意思表示真實，不違反法律和公序良俗。合同的可撤銷情形和無效情形都遵循《合同法》的規定。這里需要注意的問題是，借名合同作為規避法律行為的產物，是否必然會因違背公序良俗或“合法形式掩蓋非法目的”的情形而無效。以下筆者就這兩個問題進行具分析。

筆者認為，通常的借名協議并不違反公序良俗原則，公序良俗原則，通常被理解為公共秩序和善良風俗。公共秩序一般包括國家和社會需要遵守的秩序;而善良風俗指的是社會整體所認可的道德規范。首先，對于借名協議是否違背公共秩序來說，借名買房中常見的是為了規避限購令而訂立借名合同。政府采取限購令的目的在于通過降低房屋交易的數量，調整房地產市場的供求關系來穩定房價。限購令的出臺在特定的時間和地區維護了房屋的交易秩序，但是其本質上是政府宏觀調控的一種手段，往往是暫時性或是針對局部地區采用的方式，把規避行為定性為違反公共秩序實為言重。其次，借名協議通常不會違背善良風俗，借名人與出名人訂立借名協議，通常是為了規避限購令、限貸政策等，與公共道德和善良風俗沒有關系。

而對于第二個問題的認定，根據“規避行為說”的解釋，“以合法形式掩蓋非法目的，是通過使用不直接違反禁止性規定的手段，在實質上實現法律所禁止內容的行為”。在借名買房合同中，是否符合“合法形式掩蓋非法目的”應當具體判斷借名人與出名人是否通過采用違反禁止性規定的手段實現了法律所禁止的內容。筆者認為“非法目的”中所指的“法”的范圍應與違反法律法規強制性規定中的“法”作相同范圍的解釋，即狹義的法律和行政法規，限購令明顯并非是由法律和行政法規設定的。合同并非違反禁止性規定的手段，限購令也并非法律禁止的內容，因此借名買房合同不應因“以合法形式掩蓋非法目的”而必然導致無效。

綜上所述：借名合同根據具體情況應導致以下的法律后果：當借名合同存在欺詐、肋、迫情形時借名合同并不當然無效，只有在撤銷后才失去效力，但如果損害國家利益則當然無效;對于存在惡意串通損害國家集體或第三人利益的借名合同當然無效;對于存在虛假意思表示的借名合同，應當根據借名人與出名人訂立借名協議所追求的真正目的來確定借名協議的效力，不能直接確定借名協議無效;對于公序良俗原則來說，借名協議通常與此原則并不沖突，應當承認借名協議的效力;當借名協議違反法律、行政法規的強制性規定時，應當認為借名協議無效。

房屋買賣合同屬于合同法中規定的有名合同，筆者認為：借名合同和房屋買賣合同之間相互獨立，當借名合同被撤銷或無效時，買賣合同不失其效力，買賣合同生效，變更登記后的出名人即為產權人。借名人支付的價款可以根據具體情況按照不當得利請求返還，但其已不能取得所有權。下文將分析借名合同成立并有效的情況下的權屬問題。

三、價值判斷

在借名合同成立并有效，且不動產登記真實有效的情況下，房屋產權的歸屬問題實際上就成為了一種價值判斷的問題，即法律要在維護意思自治，誠實信用和登記公信力，公共秩序之間做出取舍，優先保護二者中更值得保護的利益。既然是價值判斷，則不論結果如何都會有一部分利益被犧牲，以下內容以我國的立法規定為例進行具體分析：

根據《中華人民共和國物權法》的規定，不動產的權屬證書是權利人享有該不動產的證明，這是不動產權屬問題的一般原則，即不動產登記具有推定效力。但是物權法解釋一第二條進一步規定了“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權力狀態不符，其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持?！痹摋l內容又規定了存在真實權利人的特殊情況，許多法院據此判決房屋產權歸屬真實權利人，該類判決采用優先保護當事人的意思自治和誠實信用原則的做法，此種做法承認了可以通過當事人的合意設立借名買房的法律關系，雙方應誠實守信履行合同義務，借名人實際出資并取得房屋產權。但是在司法實踐中認定產權歸屬借名人的做法顯現出一定的不合理性，主要體現在以下幾個方面：

首先，這一處理方式可能會引發更多受政策束縛的主體競相效仿，催生更多基于各種目的的借名買房行為，限購令等國家調控政策就會收效甚微甚至失去作用，隨之而來的是進一步激化房地產投機問題，進而損害公共利益。

其次，借名人并非社會交易中的弱勢一方，其作為理性的市場主體在知曉相關政策后選擇借名的方式，目的就是規避政策，基于這種主觀認識所做出的行為是不值得受到優先保護的。

最后，即使借名人不能要求確認其所有權，也依然享有向出名人請求轉移房屋所有權的債權請求權。換言之，借名人的合法利益并未遭到法律的否定，依然可以通過間接行使債權請求權加以維護和救濟。

此外，在出名人未經借名人同意擅自轉讓房屋的情況下，價值判斷的隊列中又要加入第三人利益和交易安全，結合我國《物權法》的規定對交易安全和善意第三人的保護往往是處于較高的位階的，例如善意取得制度。在借名買房中善意第三人能否取得產權根據原始權利狀態可分為以下兩種情況進行討論：一是在出名人和第三人的轉讓行為發生前若認為產權歸于出名人，那么出名人的行為則為有權處分，經辦理變更登記后產權自然歸屬于第三人。二是若認為產權歸屬于借名人，但登記狀態顯示為出名人，則出名人的轉讓行為屬于無權處分，可能出現善意取得的情況，善意第三人在支付合理價格，并且進行變更登記后同樣可以取得房屋的所有權。

四、處理方式

根據以上的分析，即使在借名合同有效的情況下，筆者也并不認同現行法律所規定的房屋產權歸屬借名人的處理方式。限購令等政策雖不能必然導致借名合同無效，但是可以通過登記資格審查等方式，阻斷借名人基于合同享有的的房屋產權轉讓的請求權的行使，這就導致可能出現產權登記和真實權利人長期不符的狀況，增加交易的危險性和不確定性。最重要的是，從權力性質上來看借名合同從本質上說是債權行為，并不能直接表明物權的權屬狀態?！敖杳伺c出名人之間的對房屋權屬的約定并不能推翻登記的效力。對此要從兩個層面進行思考，物權法層面和債權法層面。在物權法層面，出名人已經完成了房屋登記，出名人已經享有完整的物權保護，借名人不享有直接索要物權的權利.在債權法層面，借名人可依據與出名人的協議行使其債權性質的權利，如可以提起合同之訴，返還其相關的權益.也就說是借名人實際出資享有合同法上的權益，但其無法享有物權保護，出名人雖然無物權但有合同上的負擔，此為借名購房的風險，法院的判決應從實體效果的角度達到平衡當事人利益的目的?！?/p>

據此，筆者認為，即使借名合同有效，依然應認定產權歸屬出名人，這一做法旨在維護物權公示原則，減少交易風險維護交易安全，兼有把借名買房風險現實化，對借名人尋求政策規避行為予以懲戒，和維護市場秩序等功能。此項內容在價值判斷上理應優先于以規避政策逃避稅費為目的的意思自治。

這一處理方案需要注意的是，若借名合同是否生效，房屋產權都應歸屬于出名人，那么借名合同的效力如何體現呢？此時應當考慮因權屬爭議提起訴訟時，限制借名人的客觀因素是否依然存續。限購令或優惠政策等作為調控手段并不一定具有長期性，往往是針對特定時期的市場情形所做出的。在限制因素解除的情況下借名人通過登記取得房屋所有權的阻斷事由不復存在，就可以基于合同要求出名人辦理轉讓登記，從而在真正意義上取得所有權。但是如果訴訟提起時此種限制因素依然存在，那么即使借名合同有效，依然應當認為產權歸屬出名人。

根據這一處理方式，出名人向第三人轉讓房屋所有權的行為應當視作有權處分，無論第三人是否是善意，只要進行變更登記即取得房屋所有權，其依據是物權的權能而非善意取得制度。借名人不得對抗第三人物權，只能根據有效的借名合同要求出名人承擔責任。

五、結論

總的來說，借名買房是當事人意圖規避法律或政策的不當行為，產權歸屬出名人的處理方式有利于遏制借名買房現象的發生，減少產權歸屬的糾紛，落實房地產調控政策。既沒有使借名人規避行為實際獲利也可通過債權途徑維護其合法利益，而且有相應的法理基礎作為支撐 ，筆者希望能夠通過在這一方向的不斷探索，可以為解決借名買房類案件提供更為合理的解決路徑。

注釋：

韓欣.借名買房中的判斷規則[EB/OL].北京法院網.

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