探討房地產企業基于并購風險考慮的融資方式選擇

［收稿日期］2023-08-10

［作者簡介］孟娣（1989— ），女，山東濟寧人，碩士，注冊會計師，稅務師，資產評估師，中級會計師，主要研究方向：財務與投資管理。

［摘 要］房地產行業受到政策調控的影響，銷售下行導致多家房地產企業出現流動性危機，由此產生多個并購機會。與機會同步展現的也有并購風險，想要降低風險或是減少對企業的負面影響，并購融資方式的選擇是一個需要著重考慮的課題。通過查看和對比房地產企業在當前強監管政策下可選擇的并購融資方式、剖析各種并購融資方式對企業自身財務情況的影響，幫助房地產企業找出在外界因素變化下的較優并購融資方式，可實現安全性與收益性的均衡，降低企業的并購風險。

［關鍵詞］企業并購；并購風險；融資方式；并購融資

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2024.03.009

［中圖分類號］F293.3；F275 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2024）03-0030-04

0? ? ?引 言

自2000年以來，我國城鎮化速度加快、市場信貸寬松、居民居住條件改善與投資的需求高漲，多種條件促進了房地產行業的迅猛發展。在房地產業、建筑業和金融業相互依存的關系中，商品房銷售面積、價格及銷售額均在2020年達到極值。在單邊上漲的周期內，多個房地產企業在這種形勢下都選擇了高杠桿經營以便撬動更大的利潤，雖然很多融資手段被監管，但高負債企業和金融機構總是能巧妙變通從而探尋政策的空白地帶。隨著2020年“三道紅線”政策頒布，很多房地產企業因為資產負債率或者凈負債率過高而被限制了舉債增速，之前靠債務維持的擴張模式難以為繼，恰逢銷售端因為民眾信心缺失也出現大幅下降，銷售回款難以負擔投資支出，短時間籌集不到足夠資金償還到期債務，逐漸產生延期支付利息甚至債務違約的情形。監管層希望房地產行業能夠出現新的方式解決企業債務問題，后續發布了一系列政策鼓勵房地產企業風險化解，包括鼓勵金融機構提供金融支持、在“三道紅線”考核中剔除對出險房地產企業與并購相關貸款等。房地產并購風險及并購融資已成為行業內的最為關注的話題之一。

1? ? ?房地產行業并購、并購風險與并購融資的研究

現狀

目前，我國對并購風險和并購融資的研究尚處于發展階段，多數研究結論是在西方理論研究的基礎上得出的。葛結根（2015）發現并購支付方式及并購融資款方式對并購目標能否實現至關重要，其直接影響并購后的業績整合、風險及財務表現［1］。王迪（2015）提出并購動機、融資成本和融資風險、所處的資本市場的完善程度等均是影響并購融資方式選擇的重要因素［2］。曹曉巖（2019）通過比較內部融資和杠桿融資的案例得知，內部融資的資金成本低，但也降低了企業抗風險能力，嚴重時還會影響企業后續經營［3］。趙息和陳佳琦（2018）提出房地產企業的財務杠桿較高，應當強化內部管理，主動公開公司信息，利用并購交易的機會，在做并購決策時增強優化杠桿的意識，統籌考慮融資方式［4］。徐進（2021）通過分析上海當地知名房企H公司的融資結構指出，相比股權融資，債務融資不僅資金成本較低，也不會對控制權造成重大威脅，但債務融資占比過高會增加財務風險，從而進一步影響后續的債務融資［5］。

2? ? ?并購融資的潛在風險

因國家政策調控導致市場預期轉向，房地產企業面臨前所未有的現金流風險。并購可以幫助企業獲取缺少的經濟資源，以便取得更大的發展，但并購也會帶來相應的風險和問題，應該對并購融資因素、方式、成本和效益進行思考，準確地了解企業并購動因，恰當地并購推動企業成長，提高企業能力，避免不當交易造成的影響。

2.1? ?額度風險

企業并購往往需要巨大的資本支撐，在進行并購前必須做好資本額度計劃，評估需要的資金量，一旦企業預算的資金量高過實際需求量，將會導致企業需要的短期融資量增加。

針對并購融資方式分析，因股權融資剛于2022年末重新放開，只有行業內領先央企發行成功，多數房企常規的并購融資包括銀行并購貸、信托并購貸和資產管理公司重組類貸款等。在支付并購對價時，按照有關規定并購信貸所占比重不應超過60%，其中銀行并購貸對貸款人的資質要求高，信托并購貸和資產管理公司重組類貸款雖然相對靈活，對資產抵押要求偏低，但超出計劃外的融資往往意味著高息資金，由此造成并購成本增加，減少利潤；而資金不足就會影響企業并購的順利開展，或者影響公司運營，造成財務風險。

2.2? ?選擇風險

按照并購融資來源可以分為債務融資、權益融資和混合融資三大類，以上各種融資方式也都存在著相應的風險。

債務融資主要分為發行債券和金融機構貸款，因為均存在到期還本付息的剛性要求，公司的財務風險會因為債務增加而加劇。過多的債務融資會降低公司的償還能力，從而影響在金融機構的信譽評級，而并購融資的資信可能會涉及償還部分存量貸款，反過來又影響企業的并購資金。同時，銀行貸款可能面臨協商期限長、約束條件多、需抵押物等導致對再融資不利的因素。

權益融資中發行普通股融資可能會造成企業控制權分散，如果計劃出現問題甚至會被故意控制而形成反向購買；權益融資的資本成本較高，普通股融資過多會影響公司的資本結構；普通股發行時，審批周期長，也可能會貽誤并購時機。

混合融資分為可轉換債券融資、發行認股權證融資和可轉換優先股融資等不同種類，因為這些權益工具的風險存在一定滯后性，短期內表現并不突出，所以也會造成并購的融資風險延后，如果規劃不周未來將會造成公司重大的財務風險。企業并購融資需求較大，而混合融資一般起輔助作用，應用范圍較小。

2.3? ?結構風險

在并購實例中，單一的融資渠道可能很難滿足并購交易需要的巨額資金，所以公司會采取多渠道籌集并購資金。企業債務資本與股權資本的不同比例，即不同的資本結構會導致差異的融資結構風險。

針對上述客觀存在的融資結構風險，并購企業對待風險的態度會影響融資的方式。追求高財務杠桿的企業會采取比較激進的融資方式，會更多地選擇短期的資金來源。而存在業務風險的企業會傾向于選擇穩健型的融資方式，會更多地選擇長期的資金來源。

3? ? ?不同并購融資方式對財務指標的影響

3.1? ?流動比率

在財務管理中，流動比率就是流動資產與流動負債的比例。在房地產行業中，因為土地、開發中的物業和已建成待銷售物業等均為房地產企業的存貨，所以整個行業呈現出流動資產巨大的特性，與之對應的，已銷售尚未結轉的預收款項也在流動負債中進行核算。行業內普遍認為，流動比率的合理范圍應根據行業所處的不同階段進行評估，我國房地產企業的資金流動比率在1.5到2.0之間屬于正常的流動性水平。

并購融資也受上述行業特性影響，考慮到企業整體資金周轉時間長，因此，房地產企業也應該盡可能地提升債務久期，在匹配企業資產配置的情況下，提升債務平均年限可以降低企業因面臨債務額過大或償還時間集中的壓力。密集使用短期融資工具，在外部銷售額惡劣的情況下，容易導致資產和債務的期限錯配，流動比率降低。

3.2? ?銷售凈利率

銷售凈利率是企業凈利潤與銷售收入的比例，是反映企業盈利能力的指標。在土拍市場高漲、政府限住宅價格的背景之下，房地產行業銷售凈利率逐年降低，逐漸靠近并預期回歸到社會平均利潤水平。隨著行業利潤攤薄，房地產企業越來越看重管理紅利，所以梳理運營流程、極致降本增效是企業嚴控支出提升銷售凈利率的必要措施。

目前房地產企業的傳統低成本并購融資占比超過80%，如流動性貸款、項目開發貸等，非傳統并購融資僅作為補充。針對傳統融資，需全員樹立降本降費意識，嚴控融資成本增加，如全面梳理存量貸款，通過重新議價、融資規模壓降、貸款置換、融資創新等方式多措并舉實現融資成本壓降；新增融資需多家金融機構比價，成本優先，優中選優。利用信息化系統實現資金成本按品種等可視跟蹤分析，做好動態資金成本分析。

除上述傳統融資外，融資租賃、永續債等產品成本相對較高，均系滿足公司發展需要、適度犧牲部分成本而獲取的增量發展資金，后續將根據實際情況，在成本可控的前提下適度使用。尤其是永續債，可以按照企業戰略規劃的要求適度平滑壓減。作為開發貸的重要補充，具有不計入有息負債的優點，過往幫助公司獲取增量融資空間，但由于其期限僅一年，在市場下行情況下，與項目回款周期出現錯配，疊加合作方影響，易引發項目資金風險。部分房地產企業自2022年起已針對性限制供應鏈融資的使用，以防范項目資金風險為前提，僅在全資項目和合作方優質的合資項目上使用該產品。此外，針對公司債券、中期票據等公開市場產品和保債計劃，雖現階段并不具有明顯成本優勢，但因其周期長、還款穩定，能起到幫助房地產企業穿越調控周期的作用，因此近兩年在資金成本可控的前提下，許多房地產企業選擇適度增加公開市場融資占比。

3.3? ?三道紅線

資管新規及“三道紅線”出臺后，融資監管政策不斷收緊，絕大部分融資品種均已納入有息負債管控，過往不計有息負債或可靈活使用的創新融資品種逐漸消失。目前新增債務基本僅能用于借新還舊或項目開發建設，依靠債務杠桿驅動發展已不適應當前監管環境，房地產企業應該積極尋求新的融資渠道。

2022年11月28日，融資支持的“第三支箭”公布，證監會針對股權融資方面提出調整優化的5項措施，其中包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資。2023年6月16日，“招商蛇口發行股份購買資產并募集配套資金”事項已獲得證監會同意注冊的批文，成為“第三支箭“后的首個落地的公司。6月26日，招商蛇口完成南油集團24%股權及招商前海實業2.89％股份的工商變更登記和備案。7月20日，招商蛇口對深投控、招商局投資發展新發股份在深交所上市。此外，85億元募配資金已完成發行，目前已完成簿記、投資者繳款、認購協議等文件簽署與驗資等工作，9月14日募配發行工作圓滿完成。融資“第三支箭”支持實施改善優質房地產企業的資產負債，增強企業抗風險能力。

4? ? ?房地產公司并購融資展望

近年來房地產市場下行，疊加中國人民銀行“三道紅線”管控及降杠桿要求，杠桿驅動的發展模式已不適應當前形勢，內生發展、控杠桿、防風險成為新形勢下房地產行業發展的主題。在并購交易日益頻繁的當下，房地產行業面臨著相比于其他行業更加嚴苛的宏觀政策調控以及不斷變動的業務條件，這也對地產公司本身的財務水平、經營質量以及現金流控制水平提出了更嚴格的要求。伴隨著“三道紅線”和“兩集中”政策的持續實施、考慮到房地產業務中并購標的數額較大的實際情況，房地產企業近年來應積極順應形勢變化，優選并購融資方式，嚴控債務杠桿，控制并購風險，支持企業良性內生發展。

4.1? ?根據公司戰略匹配并購融資方式

房地產企業資金短缺情況日益嚴重，這要求房地產公司需要在提高公司自身經營周轉能力的基礎上，形成多元化的融資模式、持續優化資本結構、降低融資資金成本，更好地服務于并購項目。企業應結合自身特點與實際情況，選擇組合適合的方式進行融資，以此避免單一或融資方式較為集中帶來的風險不可分散的問題，混合融資應該是未來房地產行業并購融資的主流趨勢。

4.2? ?強化并購項目并購融資預算管理

將并購融資預算管理切實下沉到項目層面，按照戰略規劃排出企業全年債務規?？刂颇繕?，按月根據新項目獲取情況及形勢變化更新、回檢，嚴控有息債務規模，降低并購風險。

4.3? ?加強并購項目現金流管理

根據企業整體債務預算、剛性支出及回款情況，按周、按月、按季動態鋪排、回檢總部可用資金，根據回款情況倒排投資支出額度，根據項目去化情況鋪排項目建設支出，以銷定投，以銷定產，實現以經營性現金流驅動發展的模式。

主要參考文獻

［1］葛結根.并購支付方式與并購績效的實證研究：以滬深上市公司為收購目標的經驗證據［J］.會計研究，2015（9）：74-80，97.

［2］王迪.企業并購融資方式的選擇［J］.管理工程師，2015，20

（2）：15-19.

［3］曹曉巖.三一重工并購德國大象與雙匯國際并購案的融資

方式比較研究［J］.企業科技與發展，2019（3）：203-204.

［4］趙息，陳佳琦.目標資本結構對并購融資方式選擇的影響研究［J］.經濟體制改革，2018（5）：126-132.

［5］徐進. H房地產公司并購融資策略研究［D］.長沙：中南林業科技大學，2021.