以房抵債的理論爭點與效力探討

韓俊英

一、問題的提出

以房抵債并非一個新問題，自古已有之。其交易結構如下：當事人先后簽訂房屋買賣合同與借款合同，兩份合同是針對同一筆款項，借款合同中的出借人與借款人分別對應房屋買賣合同中的買賣雙方，倘若借款人未能按期償還借款，則通過履行房屋買賣合同而轉移房屋所有權。從類型上來看，以房抵債大致可劃分為如下幾類：其一，從設立時間來看，可劃分為債務履行期限屆滿前的以房抵債和債務履行期限屆滿后的以房抵債；其二，從合同的履行情況來看，可劃分為物權發生變動的以房抵債和物權未發生變化的以房抵債；其三，從訴訟程序之階段來看，可劃分為訴前的以房抵債、訴訟調解中的以房抵債和執行中的以房抵債。近些年來，隨著以房抵債現象頻繁出現，該問題又重回人們的視野。在司法實踐中，爭議最大的當屬債務履行期限屆滿前的以房抵債行為，該類糾紛甚至被作為疑難案件處理*無特別說明，后文所提“以房抵債”均指債務履行期限屆滿前的以房抵債行為。該類型的以房抵債又可以細化為如下三類：第一，當事人就同一筆款項分別簽訂房屋買賣合同與借款合同；第二，當事人在簽訂借款合同的同時在合同中約定到期不能償還債務時，以房屋進行抵債；第三，先簽訂借款合同，在履行期限屆滿前，將借款合同轉化為買賣合同。在這三種類型中，第二種類型的交易設計具有明顯的流押性質，故而不在本文探討之列，第三種類型涉及合同轉化的問題，超出本文所探討的合同聯立的視角，亦不在本文探討之列。故而，后文所指的債務履行期限屆滿前的以房抵債行為，具體是指分別簽訂房屋買賣合同與借款合同的以房抵債行為。該類以房抵債行為在實踐中運用最多，爭議也最大。。究其原因，則在于我國《合同法》未明文規定以物抵債，其法律性質也就難以界定。法院如何正確處理該類案件，不僅關乎當事人的切身利益，亦關乎法院裁判統一問題。

在司法實踐中針對以房抵債糾紛已形成以下三種不同的裁判路徑：第一，對房屋買賣合同的效力予以肯定。該種裁判路徑以最高人民法院審判的“朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案”(以下簡稱“朱俊芳案”)為典型代表*具體案情參見《朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案》，《最高人民法院公報》2014年第12期。。在該案中，當事人基于同一筆款項而先后簽訂商品房買賣合同與民間借貸合同，并約定在借款人未按期償還貸款時，對方當事人有權通過履行商品房買賣合同而取得商品房的所有權。當事人所做的這種約定是否有效便成為本案的爭議焦點。該案一審、二審法院均判決商品房買賣合同有效，再審則判決合同無效，最終該案以最高人民法院認定買賣合同有效而一錘定音。其中，最高人民法院在判決文書中提出一個重要的觀點，即商品房買賣合同與借款合同兩者間“并立且相互聯系”。第二，對房屋買賣合同予以否定。同樣由最高人民法院審判的“廣西嘉美房地產開發有限公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案”(以下簡稱“楊偉鵬案”)則是該裁判路徑的代表。在“楊偉鵬案”中，一審二審法院均判決以房抵債協議中的買賣條款有效，而該案卻以最高人民法院改判房屋買賣合同無效告終。第三，對房屋買賣合同的效力問題予以回避。鑒于路徑一與路徑二涇渭分明的判決結果給司法實踐帶來困擾，最高人民法院以出臺司法解釋的形式對于裁判路徑予以固定化。按最高人民法院的司法解釋，當借款合同的當事人在借款到期而不能還款時，如果出借人向法院起訴要求履行買賣合同，法院應向當事人釋明變更訴訟請求。倘若當事人拒絕變更，法院可以裁定駁回起訴。在法院按照民間借貸法律關系作出判決后，若借款人仍不履行債務，出借人可以通過申請拍賣標的物的形式償還其債務，當事人對于差額進行返還或補償*參見《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條。。由此可見，該司法解釋對于房屋買賣合同的效力直接予以回避，盡管其未明確房屋買賣合同乃借款合同之擔保，但在事實上承認了借款合同為主合同、房屋買賣為從合同，后者為前者債權擔保的這種與讓與擔保相似的新型擔保物權。

二、以房抵債的實踐需求與理論爭點

由前所述，以房抵債在我國司法實務中具有特殊性，盡管最高人民法院已經出臺了司法解釋，但理論界與實務界的爭論與探討并未因此停止。以房抵債協議爭議如此之大，為何實務中依然廣泛存在？以房抵債問題在理論上到底引發哪些爭議？筆者在本部分將逐一探討。

(一)以房抵債的現實需求

以房抵債之所以在我國司法實務中具有特殊性，主要是緣于我國立法。一方面，我國債法并沒有規定以房屋等不動產清償債務的有名合同；另一方面，我國《物權法》并未規定這種與讓與擔保具有相似性的非典型抵押制度，在司法實踐中引發爭議也就在所難免。盡管有學者從理論上提出“物權法定緩和原則”*楊立新：《物權法定原則緩和與非物權法定》，《法學論壇》2007年第1期。，試圖為實踐中大量存在的非典型擔保制度提供支撐，但畢竟我國《物權法》經多方權衡最終并未將物權法定原則納入*事實上，我國《物權法草案》第五次審議稿第3條、《物權法草案》第六次審議稿第5條均規定：“物權的種類和內容，由法律規定；法律未作規定的，符合物權特征的權利，視為物權?！?，故而實務界與理論界關于以房抵債等類似的具有擔保性質的非典型擔保制度的爭論，從《物權法》實施至今從未停息，且現實生活也因人們正在創造更多的非典型擔保制度而愈加豐富多彩。

以房抵債之所以受到市場主體青睞，原因可歸納為以下幾個方面：第一，通過以房抵債可以降低交易風險。以房抵債是否屬于擔保，屬于何種性質的擔保，我們姑且不論，但其在客觀上確實起到敦促債務人履行債務之效果，能夠在很大程度上降低交易風險；第二，能夠降低當事人間的交易成本。在物權法定原則的背景下，盡管擔保物權可以得到很好的保護，但客觀上也存在登記之繁瑣、期限之約束及擔保權實現時費用之產生等限制，而以房抵債則可以較好地規避這些現象；第三，可以規避國家政策。例如，在國家對房地產市場嚴格監管的條件下，通過此種形式可以規避政府限購令；第四，以房抵債經常會與虛假訴訟相伴，在特殊情況下，以房抵債成為當事人轉移責任財產的手段。當然，除市場主體自身原因外，法律規范之缺失亦是以房抵債現象產生的重要原因。例如，我國當前對惡意訴訟規范不足，惡意訴訟的低成本甚至是零成本引發與虛假訴訟相伴的以房抵債現象發生；再比如，我國不動產預告登記制度的缺失，也是市場主體選擇以房抵債的重要原因。

(二)以房抵債的理論爭點

1.以房抵債是否屬于流押條款

按照前文分類，以房抵債可劃分為債務履行期限屆滿前的以房抵債和債務履行期限屆滿后的以房抵債，而關于是否屬于流押條款的爭論則是針對前者。有學者主張，債務履行期限屆滿前的以房抵債的約定具有流質條款的性質*陳永強：《以物抵債之處分行為論》，《法學》2014年第1期。，而鑒于我國《物權法》《擔保法》明確禁止流押條款*參見《物權法》第186條、211條，《擔保法》第40條、66條。，故認為該類型的以房抵債行為無效。而有些學者則提出相反觀點，認為只有在質押關系或者抵押關系當中才會存在流押，以房抵押行為并非《物權法》所規定的擔保行為，抵債存在對價，且未對所有權的歸屬直接作出約定，故而不應當將以房抵債視為流押條款*夏正芳、潘軍鋒：《以物抵債的性質及法律規制——兼論虛假訴訟的防范》，《人民司法》2013年第21期。。當然，除此相對立的兩觀點外，還存在第三種觀點，認為在判斷以房抵債是否屬于流押條款時，不能單純以當事人之間是否存在抵押關系而做出判斷，還應當將流押禁令的法理基礎考慮在內，并在綜合判斷當事人間的以房抵債行為是否破壞合同利益平衡的基礎上，結合具體的交易實踐作出最終判斷。持該主張者以“朱俊芳案”為樣本作了分析，認為“朱俊芳案”當事人的約定與流押條款法理構造不相同，當事人不能提供證據證明涉案房屋買賣行為屬于虛假行為，故而不能將其認定為流押條款*陸青：《以房抵債協議的法理分析——〈最高人民法院公報〉載‘朱俊芳案’評釋》，《法學研究》2015年第3期。。

2.以房抵債是否屬于代物清償

代物清償是指債權人受領他種給付以代原定給付而使合同關系消滅的現象。其成立應當具備如下條件：原債關系存在、當事人雙方具有代物清償的合意、給付標的與原定給付標的不同、當事人受領他種給付代原定給付。有學者主張，如果以房抵債行為在類型上屬于債務履行期限屆滿后的以房抵債，即當事人間不僅具有合意，且債權人受領了債務人的房屋給付，那么該類型的以房抵債在本質上屬于代物清償*崔建遠：《以物抵債的理論與實踐》，《河北法學》2012年第3期。。盡管我國現行法并未規定以物抵債，但這并未阻止學者從立法層面展開探討。按照代物清償之觀點，以房抵債乃實踐性合同，倘若未履行物權轉移手續，那么以房抵債協議便不能成立。在司法實踐中此觀點也成為諸多法官審理以房抵債糾紛的重要依據。例如，在“蘇州東泰房地產公司與鄭某商品房預售合同糾紛案”中*參見江蘇省太倉市人民法院(2013)太民初字第0735號民事判決書。，法院便將合同視為代物清償，認為僅有抵債合意而未履行物權轉移手續，商品房預售合同不能成立。相關學者及法院之所以如此考慮，則是基于如下幾個原因：其一，以房抵債設置之目的在于清償債務，故而合意與受領是債之清償的必備要件；其二，強調以房抵債的實踐性，對債權人、債務人均是公平的；其三，如果將以房抵債作為諾成性合同，會引發虛假訴訟發生；其四，對債的關系與物權關系進行同時審查，存在審查不周全的問題。對此，有學者提出不同主張，認為盡管以物抵債之目的在于清償債務，但如若允許當事人反悔，則有違私法自治原則和誠實信用原則*陳永強：《以物抵債之處分行為論》，《法學》2014年第1期。。而且，就常見性和普遍性而言，當事人達成以房抵債的意見卻未現實交付是產生糾紛的真正原因*施建輝：《以物抵債契約研究》，《南京大學學報(哲學·人文科學·社會科學)》2014年第6期。，故而將以房抵債視為代物清償，其理論意義與現實意義需要進一步思考。

3.以房抵債是否屬于諾成合同

按照諾成合同說，當事人只是就以房抵債達成合意，但并未交付標的物，那么雙方所簽訂的合同為諾成合同。諾成合同是與要物合同相對應的，且在羅馬法中早已存在。其產生的宏觀背景則是羅馬法在當時尚未確立意思具有約束力的規則，因為在當時的無息消費借貸等場合下，當事人不宜通過要式口約確立返還或者交付義務。而在意思具有約束力這一規則確認的條件下，有學者提出不應再一味迷信傳統的要物合同，甚至提出應對有償的消費借貸等合同徹底廢棄要物性*張金海：《論要物合同的廢止與改造》，《中外法學》2014年第4期。。司法實踐中亦有法官提出，從法律的價值取向來看，將物的現實交付作為協議成立或生效要件也就是給予債務人反悔的權利，對于交易安全之維護是不利的，且與構建誠實信用社會的基本要求不符，從而認為諾成應當是必然的趨勢*參見http://www.360doc.com/content/17/1224/23/943329_715997975.shtml，2017-12-25。。具體來看，實務中有不少法官在審理以房抵債糾紛時以“諾成合同說”為依據，認為以物抵債有效，合同應當被履行。例如，在“鐘某訴廣大建設集團有限公司確認合同效力糾紛案”中，法院就認為以房抵債協議系雙方真實意思表示且未違反法律的強制性規定，故而合法有效*參見重慶市奉節縣縣人民法院(2014)奉法民初字第00005號民事判決書。。

由上可知，以房抵債“代物清償說”與“諾成合同說”是兩種截然不同的觀點。在筆者看來，既然我國既有立法未明文規定代物清償，亦未對諾成性的以房抵債的合同作出規定，且在當前各個國家實踐性合同日漸式微的背景下，我們不應照搬國外代物清償規則及理論。另外，雖然“諾成性合同說”具有其合理性，但該學說對其中一個不可回避的問題，即新合同與舊債之間的關系問題未作出解釋。例如作為新合同的房屋買賣合同而言，其是否屬于新債清償？在糾紛產生后當事人應當以新合同起訴還是以舊債之關系起訴？舊債消滅于何時？對于諸如此類的問題，“諾成合同說”并未給出明確答案。按照傳統理論，新合同成立便構成新債清償，而根據新債清償之性質，舊債務因新債的履行而消滅。而在新債未獲履行前，其與舊債并存，債權人無選擇權，只能先就新債務請求履行*鄭玉波：《民法債編總論》，北京：中國政法大學出版社，2004年，第486頁。?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條之規定顯然不同于該理論。當以房抵債糾紛發生時，法院會向當事人釋明先就舊債務請求履行。

三、以房抵債認知新路徑：合同聯立的視角

探究以房抵債之交易結構以及相關糾紛裁判路徑，不可回避的一點則是需要厘清房屋買賣合同與借款合同之關系。在“朱俊芳案”中，最高人民法院認為兩個合同均為依法成立并生效的合同，并指出二者間為“并立而又聯系”的合同，但對于這種“并立而又聯系”的合同關系屬于經濟上的聯系還是規范意義上的聯系，最高人民法院并未提及。最高人民法院承認房屋買賣合同與借款合同的并立性，便承認了兩個合同的獨立性。有學者在研究兩個合同之關系時，也認識到這一點，但在論證上又回歸到“買賣合同是為借款合同提供擔?！边€是“借款合同為買賣合同之履行附設了解除條件”的老路。筆者認為，盡管我國《合同法》對于合同聯立問題未作出專門規定，但從合同聯立的視角探討以房抵債問題，不僅從法理上說得通，而且也有益于糾紛的解決。況且在實踐中，2003年出臺的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對于房屋按揭交易中的商品房擔保貸款合同與商品房買賣合同的聯立問題作出過表態*《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?。

(一)合同聯立理論解讀

合同聯立與混合合同、純粹非典型合同共同構成了傳統民法學說中的非典型合同。合同聯立與混合合同的最大區別是其存在數個合同關系，并且數個合同間“不失其個性，而相結合”*史尚寬：《債法總論》，北京：中國政法大學出版社，2013年，第10～11頁。。王澤鑒教授對于合同聯立的界定更為精煉，認為合同聯立是數個合同具有互相結合的關系*王澤鑒：《債法原理》，北京：北京大學出版社，2013年，第139頁。。由此可見，合同聯立的前提是存在數個特征明顯而又相對獨立的合同，且各個合同之間聯系密切。細言之，聯系密切的各個合同之間應是一種依存關系，即某一合同之所以能夠成立，是因為另一合同已經成立。如果僅僅其中一個合同成立或者生效，而另一合同未成立或生效，則違背當事人的意愿，合同目的將會受阻。當然，在判斷合同數量時不能簡單地以外觀上的合同文本數量為依據。在多數情況下，存有合同聯立情形的合同往往在形式上是獨立的，但不排除在少數情況下，在同一個合同關系中存在數個合同關系的情形。例如，在資本市場上的私募股權投資領域，當投資者向目標公司投資時，往往會在一個合同文本中約定股權投資關系和股權回購關系，即一方面對投資者向目標公司的投資數額及所占比例作出規定，另一方面約定當目標公司經營業績不能達成預期目標時，由目標公司或者目標公司原股東對投資者的股權進行回購。盡管股權投資與股權回購屬于兩個獨立的合同關系，但在實踐中經常存在于同一個合同文本里。

合同數量僅是判斷數個合同是否構成合同聯立的外觀條件，欲從本質上判斷數個合同是否構成合同聯立，還應對合同間的關系作出判斷。筆者認為，僅依照“互相結合”的標準便認定數個合同構成合同聯立在實踐中會引發兩個問題：其一，數個合同結合到何種程度可認定其構成合同聯立？其二，如何認定數個合同間存在互相結合的情形？倘若不能對此問題作出合理詮釋，合同聯立問題在實踐中會引發更大爭議。關于第一個問題，筆者認為應當將是否存在依存關系作為數個合同是否構成合同聯立的判斷標準，即數個合同不僅保持各自相對獨立，且相互依存進而構成一個整體交易。如此一來，第二個問題便轉換為如何認定數個合同間存在相互依存的情形。對此，可從主觀主義與客觀主義兩個角度進行探討。按照主觀主義之觀點，數個合同是否構成合同聯立與合同內容一樣均屬于合同意志的體現，故而取決于當事人的意思自治。恪守“意志論”的主觀主義盡管有其合理性，但是隨著民法的發展，當事人的客觀利益的保護與平衡問題逐漸受到重視，“意志論”的立場逐漸式微。受此影響，合同聯立的理論基礎轉向客觀主義，即數個合同是否構成合同聯立，應根據當事人意圖實現的客觀交易活動之整體作出判斷?？陀^主義之觀點彌補了主觀主義對當事人客觀利益保護不力的不足，但也忽略了實踐中意定性合同聯立客觀存在的現實。故而，筆者認為在判斷數個合同是否構成合同聯立時不應偏頗地遵循主觀主義或者客觀主義，而應當將主客觀相結合作為判斷依據。需要強調的是，鑒于客觀主義意在保護當事人的客觀利益，故而在當事人客觀利益及第三人利益未受損害時，客觀主義原則不應被過分強調，否則會有對當事人意志的暴力干涉之嫌，最終會影響交易的效率。

(二)以房抵債符合合同聯立的主觀要件與客觀要件

以房抵債是否構成合同聯立，將直接影響到借款合同與房屋買賣合同的效力認定規則，故而十分有必要結合前述合同聯立理論對其作出解釋。從外觀形式來看，盡管房屋買賣合同與借款合同簽訂主體重合，但是以兩個合同文本呈現，且合同客體及合同內容均不相同，因而符合“數個”且“獨立”的標準。在兩個合同的依存關系方面，在主觀主義標準方面，無論房屋買賣合同還是借款合同，均體現了當事人的真實意思表示。盡管當事人不會在合同中明確約定兩個合同構成合同聯立關系，但鑒于當事人在合同中通常會作出“如果借款人未能按期償還借款，則通過履行房屋買賣合同而轉移房屋所有權”等類似約定，可推定當事人在主觀上均已知曉并默認兩個合同相互依存的關系。在客觀主義標準方面，原本具有不同功能的房屋買賣合同與借款合同的有效結合催生了具有類似擔保性質的新的交易功能，而這一功能是原本兩個合同都不具備的，而且當事人在主觀上也均知曉，如果沒有這一功能，兩個合同所涉及的交易均難以達成?？梢?，房屋買賣合同與借款合同具有相互依存的功能關系。至此，欲判斷以房抵債中的房屋買賣合同與借款合同是否構成合同聯立或者說在形式上所構成的合同聯立是否有效，只需判斷基于當事人意思自治的房屋買賣合同與貸款合同之相互依存是否會對當事人的利益及第三方利益造成損害即可。

四、合同聯立視角下的以房抵債效力認定

以房抵債在法律構造上構成合同聯立，那么以房抵債的效力認定自然應當遵循合同聯立的效力認定規則。倘若數個合同僅為廣義上單純外觀結合的合同聯立之情形，那么在判斷其效力時，只需適用各個合同的效力認定規則即可。問題的關鍵在于，以房抵債交易關系中的房屋買賣合同與借款合同無論在主觀方面還是客觀方面均相互依存，這就意味著不僅聯立后的整體合同效力會對各個合同效力產生影響，而且一個合同的效力亦可能對另一合同之效力產生影響。誠如王澤鑒教授所言，雖然單個合同是否有效成立需結合各個合同予以判斷，但單個合同不成立、無效、撤銷或者解除時，另一個合同“同其命運”*王澤鑒：《債法原理》，第139頁。。況且在以房抵債的交易實踐中，還會出現更為復雜的情況，即從表面來看房屋買賣合同與借款合同合法有效，但相互結合后，就會出現損害他人利益或者規避法律的后果，例如通過以房抵債實施虛假訴訟或者規避限購政策?？紤]到以房抵債的復雜性，筆者認為在認定其效力時還應考慮到以下問題：

其一，當房屋買賣合同與借款合同中的一個合同無效或者可撤銷時，是否會必然導致另一個無效或者可撤銷？盡管現行法對此并未作出直接規定，但筆者認為可以類推適用《合同法》56條合同部分無效規則*《合同法》第56條規定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！?。該規則充分尊重了當事人的意思自治，旨在最大程度上促進交易、保留合同效力。按此規則，倘若一個合同無效或者可撤銷，仍需要考察另一合同以及合同聯立所形成的整體交易是否無效或者可撤銷。舉例而言，如果當事人惡意串通訂立商品房買賣合同，因該行為可能導致第三人無法取得房屋，法院在審理該類型案件時通常認定其無效*《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10條規定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持?！?。倘若該合同與借款合同在形式上構成合同聯立，類推適用《合同法》第56條合同部分無效規則，只要借款合同滿足合同有效要件就同樣有效。而且，鑒于房屋買賣合同與借款合同構成合同聯立情形，不應將兩個合同視為主從合同關系。按此規則，房屋買賣合同無效或可撤銷不必然導致借款合同無效或者可撤銷的法律效果。反之，如果借款合同無效或者可撤銷，其也不必然導致房屋買賣合同無效或者可撤銷。類推適用合同部分無效規則，不僅在最大程度上促進交易、保留合同效力，還可以倒逼當事人避免實施惡意串通訂立商品房買賣合同而損害第三人利益的情形。畢竟一旦房屋買賣合同無效而借款合同依然有效，借款合同中的貸款方出于風險防控角度的考慮便不會自掘墳墓。除部分無效規則外，筆者認為同樣可以類推適用《合同法》第67—69條規定的“同時履行抗辯權”“先履行抗辯權”“不安抗辯權”規則和《合同法》第108條規定的“預期違約”規則，來處理構成合同聯立的房屋買賣合同與借款合同。盡管學理上普遍認為雙務合同是上述規則適用的前提，但未規定當事人必須處于同一合同關系中。事實上，雙務合同之所以能夠適用上述規則，是由于合同中對待給付間存在機能上的牽連關系。然而，構成合同聯立情形的房屋買賣合同與借款合同間的依存關系與雙務合同對待給付的牽連關系在本質上是相同的，故而上述規則應適用于以房抵債情形。

其二，當房屋買賣合同及借款合同均有效時，應當如何認定各個合同以及合同聯立后的法律效力？可以肯定的是，當兩個相對獨立的合同因符合主客觀要件而構成合同聯立情形時，會因相互依存產生新的交易功能，故而，不能簡單地以各獨立的合同有效便認定合同聯立后同樣有效。筆者認為，依照客觀主義的原則，對合同聯立的交易功能及交易結果進行利益衡量是判斷合同聯立是否依然有效之依據。就目前的以房抵債糾紛司法審判而言，最大的爭議點在于房屋買賣合同與借款合同之聯立是否會達到流質條款之效果。筆者認為，在我國物權法定原則背景下，流質條款之適用范圍不宜被擴大。況且，我國《合同法》已經規定了顯示公平的乘人之危的合同撤銷制度，當處于困境的借款人因出借人的壓力而簽訂不公平條款時，完全可以此制度維護自身權益。從合同條款設計的角度來講，當事人亦可以約定在債務人不履行債務而須轉移房屋所有權時，由第三方評估機構對房屋價值進行評估，對于超出債務部分的價值應返還債務人。從合同聯立的角度來看，房屋買賣合同與借款合同為相對獨立且相互依存的關系，并非主從合同關系，流質條款的適用基礎并不存在。此外，合同聯立后是否違反法律和行政法規的強制性規定或者損害社會公共利益，亦是相關司法實踐中不可忽視的問題。筆者認為，出現此情形時，因合同聯立后衍生的交易功能符合合同無效的法定情形，且各個合同相互依存，故而應當認定各個相對獨立的合同，即房屋買賣合同與借款合同均無效。

五、結 語

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條以及《最高人民法院公報》所載的“朱俊芳案”試圖為法院審理相似糾紛提供可參考的裁判路徑，但在客觀效果上并不理想。以房抵債中的房屋買賣合同與借款合同并立而又聯系已在司法實踐中基本達成一致，合同聯立則是對這種“并立而又聯系”關系的精準表達。無論當事人如何設計條款、條款內容如何復雜，均可從合同聯立的視角加以解釋。當然，鑒于條款的特殊性與復雜性，法院應在合同聯立視角下通過類型化的方式對具體案件作出審慎判決。